【大行報告】中指院10月樓市前瞻：國慶市場表現分化，「銀十」前景如何

財華社2025年10月9日訊，今日中指研究院指數研究部總經理曹晶晶發表有關國慶節期間國内主要城市樓市交易情況，以及對10月樓市的前瞻觀點。

8月國務院會議重申要「採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢」，釋放積極信號，隨後北上深等核心城市相繼優化樓市政策，帶動9月市場略有修復。「銀十」開局恰逢國慶中秋雙節假期，9月底開發商推盤節奏已有所加快，疊加國慶期間房企促銷力度加大，推出特價房源、贈送車位、家裝補貼以及「保價」等一繫列營銷活動，核心城市或優質項目熱度較節前有所回升。但整體來看，由於去年國慶假期受9.26新政帶動市場明顯好轉，今年假期市場熱度相比去年仍有一定差距。

北京：新政效果在9月逐步體現，部分樓盤到訪量有所好轉，部分小區二手房帶看量也有增加，但整體市場氛圍較平淡。網簽成交量來看，根據中指數據，9月北京新建商品住宅成交46萬平米，環比增長21%，同比增長22%；9月北京二手房成交1.6萬套，環比增長19%，同比增長19%。國慶假期期間(10月1-8日），北京新建商品住宅日均成交0.61萬平米，較去年國慶假期增長52%；二手房日均成交19套，較去年國慶假期增長73%。

上海：8.25新政落地疊加部分安置房項目集中網簽，帶動上海9月新房銷售數據逐步回升。根據中指數據，9月上海新建商品住宅成交97萬平米，環比增長23%，同比增長16%；9月上海二手商品房成交2.0萬套，環比增長5%，同比增長29%。國慶假期期間（10月1-8日），上海新建商品住宅日均成交0.62萬平米，較去年國慶假期小幅增長3%。

深圳：9月新政落地後（9.6-9.30），深圳新建商品住宅日均成交0.60萬平米，較8月日均增長44%，但受較高基數及供應未明顯增加影響，新房成交量同比增長1%；9月深圳二手房成交4546套，環比增長9%，同比增長43%。國慶假期期間（10月1-8日），深圳新建商品住宅日均成交0.23萬平米，較去年國慶假期增長22%。

廣州：9月開發商推貨節奏有所加快，廣州新房網簽套數5258套，網簽面積58萬㎡，網簽面積環比增長18%，同比增長10%。當前購房者觀望情緒依舊較濃,除中心區域部分新規產品項目去化尚可外，多數舊規項目去化較慢。國慶假期期間（10月1-8日），廣州新建商品住宅日均成交0.81萬平米，較去年國慶假期小幅下降4%。

杭州：9月房企推盤積極性增加，帶動成交環比上漲40%。9月共49次開盤，核心地段高端項目熱度高企，當前杭州樓市處於「核心恒熱、外圍承壓」的結構性階段，購房邏輯逐步從追逐低中簽率轉向關注地段稀缺性、產品力等核心價值。國慶假期期間（10月1-8日），杭州新建商品住宅日均成交0.18萬平米，高基數影響下，同比降幅較明顯。

成都：9月新規產品支撐市場穩步回升，二圈層核心板塊的項目，憑借區位、價格及產品優勢，去化情況較好，成交同環比均增長。國慶假期期間（10月1-8日），成都新建商品房日均成交0.29萬平米，較去年國慶假期小幅下降5%，結合國慶期間看房活動較活躍，預計節後網簽量將回升。

9月300城住宅用地成交規模繼續縮量，10月上海宅地待拍起始價近180億元。土地成交方面，近兩月重點城市土拍活動減少，成交規模縮量態勢延續，單月出讓金同比持續回落。根據中指數據，9月300城住宅用地成交規劃建面5499萬平方米，同比下降3.3%；土地出讓金2037億元，同比下降8.8%，出讓金連續2個月同比下降。累計來看，2025年1-9月，300城住宅用地成交規劃建面2.96億平方米，同比下降8.2%；土地出讓金13259億元，同比增長11.6%。

土拍熱度方面，二季度以來，土地市場有所降溫，三季度房企拿地繼續保持審慎態度，7月受個别地塊帶動，溢價率階段性提升，但8月核心城市土拍減少，溢價率再次回落，9月300城平均溢價率降至3.8%，僅北京、上海、杭州、成都部分優質地塊竟拍出高溢價。

根據中指統計，截至10月9日，重點城市已公告的10月住宅用地待拍清單中，上海起始價達約180億元，廣州、北京超50億元，成都、杭州、蘇州在30億元以上，核心地塊土拍仍有望維持一定熱度。

整體來看，國慶中秋假期期間樓市整體表現較為平淡，但核心城市優質項目保持較高熱度，北京、上海、深圳等城市新房網簽面積同比實現增長。結合上半年多家頭部房企在核心城市獲取了較多優質地塊，這些地塊有望在四季度逐步入市，新增供應增加有望對核心城市新房銷售形成一定支撐，預計「銀十」市場將延續分化態勢。二手房方面，9月重點城市二手房成交量已出現顯著回升，預計10月交易活躍度將繼續溫和回升，但「以價換量」態勢短期難改。