【丫丫港股圈】丘棟榮一季大幅加倉保利發展

丫丫港股圈
更新於 2024-6-19 13:04
Mitrade
coverImg
來源: DepositPhotos

差不多從地產的「三道紅線」開始,隨著國內整個房地產環境的變化,地產指數已經大幅調整三年多。


很多過於激進的房企,都開始自食惡果。資不抵債暴雷倒閉的比比皆是。


在資本市場,地產也成為了一個萬人唾棄的板塊,似乎買了就會不幸。


但就在這個市場都對地產板塊避之不及的時點,中庚小盤價值的基金經理丘棟榮開始逆向買入。


一、一季度瘋狂掃貨


今年一季度,中庚小盤價值大幅加倉保利發展,持股市值達到2.68億元,成為該基金的第三大重倉股。


值得注意的是,這2億多基本上都是在一季加的。


图片


因為在2023年底,保利發展還只是該基金的觀察倉,持股才160多萬,排在所有持股的129位。


图片


不得不說丘棟榮確實藝高人膽大,基金裡還有不少他自己的錢。


图片


丘棟榮是出了名的逆向高手,過去優秀的業績也讓他躋身頂級基金經理的行列,尤其幾年熊市更是凸顯了他的水平。


图片


巧合的是,保利發展也是姜誠的中泰價值優選的第七大重倉股。


图片


為什麼買保利?


丘棟榮在基金的一季報當中給出了他的思考:


供給端收縮或剛性產業,具有較高成長性或獲利彈性的價值股。如房地產,


1)量至底而價尋底。房地產的出清速度極快,住宅近一年銷售面積跌破9.1億平米,自高點跌幅超過47%;住宅近一年新開工面積跌破6.6億平米,自高點跌幅超過61%。新房銷售已接近自然需求底部,房價跌幅大但未演變成金融風險。

2)政策轉向激發有效需求,未來優質供給有缺口,房地產是有巨大經濟價值的行業,僅剩的頭部優質房企保持韌性,市場份額邏輯有望兌現。

3)優質房企估價水準極低,定價包含了房價較大跌幅的考量,優質房商的投資回報潛力大。


以保利第一季的股價,預計丘棟榮的買入價約在9-10元之間,可能更接近9元,與目前的股價也相差不大,邏輯上可以參考。按照丘棟榮的意思,就是說現在產業接近底部,同時政策轉向,優質地產公司將受益並獲得估值修復。


丘棟榮看好行業和股票的雙重低估,但是房地產行業當前的情況是否有這麼好把握呢?是有機會迎來戴維斯雙擊還是地面下還有地獄?


二、地產現狀


目前的地產業,產業的邏輯大於個股。只有等到產業的風險出清,個股才有較好的投資機會,否則再強的地產公司也是枉然。


目前最容易看的就是目前政策態度明顯轉向,尤其是當過去的房地產大萬科都遇到生死困難的時候。 4月萬科被穆迪下調評級,股債雙殺,似乎是臨界點,政策持續出手。


先是成都全域開放限購吹響大規模放鬆的號角。而後5月17日,國新辦舉行了國務院政策例行吹風會,介紹“切實做好保交房工作配套政策有關情況”,主要政策內容包括四個方面:1)房貸政策寬鬆;2)收購存量商品房;3)盤活存量土儲;4)進一步推進落實保交付。


「517」新政後,各地跟進節奏明快。上/深/廣三個一線城市也在當月落地了新政。地方普遍下調了房貸利率以及首付比例。全國各地已有超過20個省份明確取消房貸利率下限並降低首付比例下限。 5月百城首套、二套房貸平均利率較上月4月下滑12BP、26BP至3.45%、3.90%,均為2014年以來最低。首套、二套房利率最低水準已降至3.15%。二線城市的房貸水準普遍降到央行設定的政策底線。


另一方面,各地打出了不同的政策組合拳。政策內容主要涉及放鬆限購、放鬆限貸、放鬆限價、放鬆限售、放鬆落戶、放寬公積金貸款、稅費減免、發放購屋補貼、支持以舊換新等面向。如廣州疊加鼓勵以舊換新及收儲政策,上海土拍放鬆房地價限制。


政策整體對市場情緒產生了正面的影響。


根據克而瑞的初步數據,5月在政策預期以及「517」地產政策組合拳的催化下,5月前百開發商的銷售額環比有所好轉。 2024年5月全口徑銷售總額由4月3,401億元環上升4.3%至3,548億元。 2024年5月銷售總面積約1,899平方米,較上季上升0.8%。


儘管6月首周,新房整體較5月均值下行15%,但二手房年比+16%,較5月也有3%的微漲,整體維持住3月水準。


二手房成交的性質偏剛需,能反應一定的市場需求的程度。按季度數據來看,二手房整體成交是展現了一些底層的感覺。


图片


政策若持續,可能加快市場築底企穩的節奏。


6.7的國常會,很直接表明,要充分認識房地產市場供需關係的新變化,順應人民對優質住房的新期待,著力推動已出台政策落地見效,繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。此外,金監局、住建部發聲,針對房地產融資協調機制聯合發文,精準支持房地產專案合理融資。


图片


可以說,至上而下,除了安全底線,地產幾乎快沒有限制類政策,如果地產還是沒有穩住,大概率還要加碼放鬆。


丘棟榮認為新房銷售已接近自然需求底部,大概意思是供需可能接近平衡點,再往下就有自然需求支撐了。


如果參考過去海外樓市的調整幅度,已經比較接近。


图片


從2023年全國新房銷售來看,以銷售面積來看已經回到了2012年的水準。 2012年是什麼水準?


图片


要知道2010年限購政策陸續出台後,產業基本面迅速下行,房地產庫存迅速累積,2015年達到歷史高峰;2014年-2015年政策放寬以「去庫存」為主導目標,聚焦限購限貸放寬和棚改貨幣化。


如今的新房銷售面積甚至低於2014年的水平,也就是當時政策能容忍的水平。


此外,庫存方面,截止2024年4月,商品房待售面積已超過2015年高點,開工未售對應去化週期達44.4個月,亦超過2015年高點,創歷史新高。


图片

图片


在2015年1月國內曾達到歷史地產庫存高峰,政府開始強調去庫存,而後政策逐漸發揮效力,2017年8月80城商品住宅狹義庫存降至3.96億方。


如今政策再次定調要去庫存,如果進入周期的主動去庫存階段就是進入周期的上升期。目前除了刺激市場需求,主要透過收儲來承接部分庫存。


根據平安證券的測算,央行設立3000億元保障性房屋再貸款,預計最終帶動銀行貸款5000億元,按前4月銷售均價9595元/平米,無折價計算,可收購已建成未出售商品房5211萬平米,佔2023年全國商品房銷售面積4.7%;雖然遠不及棚改時的力度,但若僅針對核心城市,5000億收儲資金或相對充足,若5,000億收儲資金全用於收購90平米以下項目,最少可消化近六成35城現有小戶型待售面積,最多可全部消化,可望帶動核心城市樓市率先企穩。


图片


但是市場真正的見底復甦還是需要依賴市場的力量。那什麼時候能見底呢?


參考中國香港經驗,租金回報接近貸款利率樓市復甦。這時候市場會認為租房不如買房,這就很大程度接近底部了。


图片


如果租金收益率甚至高於持房成本,那麼就會刺激配置需求。


根據華創證券的測算,第一、二線城市部分樓齡較長的住宅租金收益率接近2%甚至已超2%,該部分住宅價格底或初步形成,次新房、新房價格可能仍面臨一定的壓力。三、四線部分城市租金收益率已到達3%-3.5%的合理範圍內,部分項目甚至接近4%。


以租金回報率對比貸款利率,目前也是有接近底部的特徵,至少房價跌幅最大的時候可能已經過去。


不過底部與反轉又是另一回事,經濟景氣,居民有錢地產才能真反轉。


國內,上一輪地產週期是因為2015年6月的棚改貨幣化、城市擴張才真正讓房地產市場大幅上行。


國外,美國過去在次貸危機衝擊下,市府也經歷大幅調整。 2010年第一季租金殖利率開始高於30年期房貸固定利率,但該階段房價尚未穩定,商品房銷售數量仍在下滑。直到2012年租金收益率明顯高於房貸利率時,加之新房庫存低點、居民就業持續改善、收入增加才引發居民積極配置房產。


图片

图片


三、如果產業見底,保利是較為容易的選擇


估值上,地產公司基本上都是歷史底部區域,如果產業見底反轉,是有望戴維斯雙擊的。不過市場雖有見底的趨勢,但暫時缺乏刺激居民積極配置住房的基礎,此外我國還存在房屋庫存較高、城鎮人口增長放緩等現實因素,可能難以改變居民購房行為。市場很可能會持續進行政策博弈,直到基本面反轉。大概率先觀望收儲的情況。


若考慮介入投資,穩健起見肯定首選央國企,不僅資金雄厚,貸款利率也低,風險小,在民企退卻的時候,央國企成了拿地的主力軍,長期優勢和市佔率是在擴大的。


图片


其次,土儲在核心城市的企業。央行的保障性房屋再貸款,可能重點在於一些核心城市。而核心城市優質資源,終究是稀缺的,能夠做好的高端項目,需要有資金實力。但隨著不少房企暴雷或元氣大傷,還有餘力的不多。這或許也是丘棟榮認為優質房源供給有缺口的原因吧。


如果說地產業下行空間不大,難以掌握產業轉向的時點,那麼保利可能是比較簡單的選擇。


保利拿了2023年的地產銷冠,售金額4222億元,公司在確定性強的核心38城銷售貢獻近9成。珠三角、長三角銷售貢獻分別超1100億元和1400億元、廣佛合計超800億元、上海超500億元。


2023年,保利拓展金額中99%位於核心38城,住宅業態貨值佔95%。公司土地儲備計容建面7790萬平方米,其中存量項目6608萬平方米,增量項目1182萬平方米;核心38城面積儲備佔比近7成。


同時保利拿地也是第一,可能是因為承擔了一定的責任,但是長期看未必是壞事。進入2024年已經保守了一些,作為一個央企,背後有保利集團,實力無憂。


保利在2023年12月13日開始回購股票,總共花了10億,成交均價為9.53元/股,和丘棟榮的買入區間應該有些接近。

图片


實控人保利集團也增持了2.5億,過去保利集團每次增持差不多就是地產業的階段底部區間。


图片

图片


四、結語


保利集團這個股神的買入,是否也是丘棟榮買保利發展的原因之一?不得而知。只是從行業情況來看,還是比較接近底部區域的。是否能夠反轉,有待觀察,尤其是經濟景氣趨勢。

* 本文內容僅代表作者個人觀點,讀者不應以本文作為任何投資依據。在做出任何投資決定之前,您應該尋求獨立財務顧問的建議,以確保您了解風險。差價合約(CFD)是槓桿性產品,有可能導致您損失全部資金。這些產品並不適合所有人,請謹慎投資。查閱詳情


這篇文章有幫到您嗎?
相關文章
placeholder
DJT一夜暴漲31%!2024川普概念股名單一覽像DJT這類股票屬於主題股,其股價更取決於投機和FOMO,而非金融邏輯。不能排除川普未來如果真的當選總統,相關標的會出現Sell the news的情況。
作者  Alison Ho
像DJT這類股票屬於主題股,其股價更取決於投機和FOMO,而非金融邏輯。不能排除川普未來如果真的當選總統,相關標的會出現Sell the news的情況。
placeholder
楊德龍:多管齊下拉動國內有效需求是提振經濟復甦預期的關鍵市場從來不缺錢,主要是缺乏信心,這段時間市場在跌破3000點之後,出現了縮量震盪調整的這個走勢。
作者  楊德龍
市場從來不缺錢,主要是缺乏信心,這段時間市場在跌破3000點之後,出現了縮量震盪調整的這個走勢。
placeholder
川普遇襲對台股和美股有何影響?一文讀懂! 台股受到川普遇襲的影響走勢會大幅震盪,預期會是「短空長多」。
作者  Alison Ho
台股受到川普遇襲的影響走勢會大幅震盪,預期會是「短空長多」。
placeholder
金龍魚坐上火山口金龍魚最大跌幅超過82%,市值蒸發6,400多億元。估值從110倍回檔至如今的51倍,依然高高在上。
作者  格隆匯
金龍魚最大跌幅超過82%,市值蒸發6,400多億元。估值從110倍回檔至如今的51倍,依然高高在上。
placeholder
楊德龍:想辦法提振股市走勢產生財富效應 可以有力反哺實體經濟目前從財政政策和貨幣政策方面要雙雙發力,鼓勵民營企業發展擴大就業,創造更多的就業崗位,提升居民的工資性收入。
作者  楊德龍
目前從財政政策和貨幣政策方面要雙雙發力,鼓勵民營企業發展擴大就業,創造更多的就業崗位,提升居民的工資性收入。