港股房企集體大漲，三年前看空恆大的瑞銀分析師罕見轉向唱多中國房地產

瑞銀大中華區房地產研究主管分析師John Lam在最新訪談中表示：「在經歷了三年的悲觀之後，由於政府的援助，我們首次對中國房地產行業持更積極的態度。」

當許多分析師仍認為房地產市場尚未觸底時，瑞銀大中華區房地產研究主管分析師John Lam卻在最新採訪中調轉看法，認為在經歷了調整之後，中國房地產市場即將逐步復甦。

他預計，國內住房需求和供應將在明年某個時候恢復到歷史平均水平，在21個主要城市擁有大量投資組合的開發商的股票可能會反彈。同時，1月將包括龍湖集團在內的幾家公司評級調至「買入」。

根據LiveReport大數據，4月26日港股房地產類股大幅反彈。正榮地產、旭輝控股集團、融創中國、龍湖集團、綠城中國等十多檔房地產股收盤漲超10%，華潤置地、中國海外發展、萬科企業等大型房企亦上漲約6%至9%。

值得一提的是，John Lam曾在2021年初罕見地對恆大集團給出了「賣出」評級，並將目標價從14.5港元下調至6港元，是當時唯一一位給予恆大賣出評級的分析師，震驚了市場。而後，恆大違約成為了房地產市場進入困境的標誌。

雖然他預計今年的房地產銷售和價格不會上升，但下降趨勢會有所緩解。他認為，今年國內住宅銷售面積可能由2022年創紀錄的27%跌幅變為下降7%；新屋開工率可能下降7%，2022年的降幅是39%；一二線城市房價可能會下跌10%。

John Lam表示，過去三年的房價下跌週期導致人們推遲購買，一旦房價穩定下來，被壓抑的需求將會捲土重來。

此外，由於許多房屋已停止購地和建造房屋，因此減少了供應量。在樓市低迷期間，中國開發商的新屋開工量下降了58%，遠高於同期房地產銷售面積37%的降幅。這種「去庫存」可能會使國內住房庫存在明年初降至12個月至24個月的水平。

另外他也提到，中國的房地產市場在危機期間比日本和香港更健康，因為中國城市化率和家庭槓桿率較低，並且實施了嚴格的外匯管制。這些因素結合在一起，使中國能夠比日本更好地管理房地產泡沫。

目前，城中村改造活動正在21個核心城市悄悄展開。 John Lam預計，到2025年6月房價和新開工量將趨於穩定，而目前最大的爭論是購屋者需求如何復甦的宏觀問題。