港股房企集体大涨，三年前看空恒大的瑞银分析师罕见转向唱多中国房地产

瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam在最新采访中表示：“在经历了三年的悲观之后，由于政府的援助，我们首次对中国房地产行业持更积极的态度。”

在不少分析师仍认为房地产市场尚未触底时，瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam却在最新采访中调转看法，认为在经历了调整之后，中国房地产市场即将逐步复苏。

他预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，在21个主要城市拥有大量投资组合的开发商的股票可能会出现反弹。同时，其在1月份将包括龙湖集团在内的几家公司评级调升为“买入”。

据LiveReport大数据，4月26日港股房地产板块大幅反弹。正荣地产、旭辉控股集团、融创中国、龙湖集团、绿城中国等十多只房地产股收盘涨超10%，华润置地、中国海外发展、万科企业等大型房企亦上涨约6%至9%。

值得一提的是，John Lam曾在2021年初罕见地对恒大集团给出了“卖出”评级，并将目标价从14.5港元下调至6港元，是当时唯一一位给予恒大卖出评级的分析师，震惊了市场。而后，恒大违约成为了房地产市场走入困境的标志。

虽然他预计今年的地产销售额和价格不会上升，但下降趋势会有所缓解。他认为，今年国内住宅销售面积可能由2022年创纪录的27%跌幅变为下降7%；新屋开工率可能下降7%，2022年的降幅是39%；一二线城市房价可能会下跌10%。

John Lam表示，过去三年的房价下跌周期导致人们推迟购买，一旦房价稳定下来，被压抑的需求将会卷土重来。

此外，由于许多房企已停止购地和建造房屋，减少了供应量。在楼市低迷期间，中国开发商的新屋开工量下降了58%，远高于同期房地产销售面积37%的降幅。这种“去库存”可能会使国内住房库存在明年初降至12个月至24个月的水平。

另外他还提到，中国的房地产市场在危机期间比日本和香港更健康，因为中国城市化率和家庭杠杆率较低，并且实施了严格的外汇管制。这些因素结合在一起，使中国能够比日本更好地管理房地产泡沫。

目前，城中村改造活动正在21个核心城市悄然展开。John Lam预计，到2025年6月房价和新开工量将趋于稳定，而目前最大的争论是购房者需求如何复苏的宏观问题。