房貸「商轉公」！多地松綁公積金激活樓市，内房股普漲

7月3日，在港股普跌行情中，内房股卻逆市走高。

截至發稿前，中梁控股（02772.HK）漲3.75%，雅居樂集團（03383.HK）漲2.38%，中國金茂（00817.HK）漲1.63%，世茂集團（00813.HK）、華潤置地（01109.HK）、新城發展（01030.HK）等均紛紛飄紅。

消息面，為進一步提振樓市、促進社會消費，廣州、海南也擬實施「商轉公貸款」政策。

7月2日，廣州市住房公積金管理中心公佈《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（徵求意見稿）。

該徵求意見稿提出，當住房公積金個人住房貸款率低於75%時啓動商轉公貸款；當個貸率達到85%及以上時可採取防控措施，包括但不限於實行商轉公貸款額度管控、預約申請等措施；當個貸率達到90%及以上時暫停。

值得注意的是，只有純商貸的自住房、唯一住房才能滿足商轉公貸款的條件，申請時原商業貸款已放款5年以上可轉為純公積金貸款。

與此同時，海南省住房公積金管理局也於近日發佈《海南省個人住房商業貸款轉住房公積金貸款管理辦法（徵求意見稿）》，擬新增個人住房貸款「商轉公」業務模式。

全國範圍看，近期多地密集優化住房公積金政策，其中「商轉公」業務成為調整重點。據不完全統計，沈陽、鄭州、福州、許昌等超20個城市已落地實施該業務。

業内分析指出，對於各地實施「商轉公貸款」的舉措，這或與樓市持續承壓有關。

根據中指研究院發佈數據顯示，1-6月，TOP100房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%，降幅較1-5月擴大1個百分點。單月來看，6月TOP100房企銷售額同比下降18.5%，較5月單月降幅擴大1.2個百分點。

中指研究院稱，從市場趨勢看，房地產市場仍處於波動調整過程中，預計下半年城市分化行情仍將延續，「好城市+好房子」具備結構性機會，但市場全面止跌回穩仍需政策進一步發力。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，房貸「商轉公」政策不僅可以降低購房者利息支出，還能釋放資金刺激消費。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強認為，從本次發佈《商轉公徵求意見稿》目的來看，主要是為了減輕購房者住房貸款利息支出，釋放社會消費需求，同時也是進一步完善住房公積金製度支持作用。對於過往無法使用或者未使用公積金貸款的購房者，在滿足當前「商轉公」相應條件的可以有機會申請公積金貸款。從利率水平對比來看，當前首套公積金貸款利率為2.6%，存量商貸利率普遍在3.2%左右，公積金貸款利率具有一定優勢，可降低購房者月供支出。近年來，隨著廣州房地產政策持續優化，對於當前購房者較為友好，同時存量房貸利率的下調以及支持商轉公政策的實施，均有效進一步降低購房者的購房成本支出。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，在住房回歸居住屬性、一般商品或大宗屬性後，剛需和改善需求為主導，且對價格、購房成本比較敏感。近期各地推出各種展銷會、以舊換新等措施，反映出住房政策向普通消費品促銷的導向。廣州出台「商轉公貸款」辦法，也是屬於此一序列。「商轉公貸款」可以減輕購房人的月供負擔，也能有效減少借款人提前還款。

展望後市，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，6.13國常會定調「更大力度推動房地產市場止跌回穩」，對近期市場邊際轉弱作出及時回應，並給予明確政策導向，釋放積極信號。預計下半年政策將圍繞穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險等方面全力落實已出台政策，推動市場止跌回穩。

曹晶晶還表示，上半年各地調整公積金政策超150條，優化方向主要包括提高公積金貸款最高額度，優化公積金貸款住房套數認定標準，延長還款期限，支持提取公積金用於首付，支持異地互認互貸等。曹晶晶認為，下半年，優化公積金貸款政策仍是各地激活需求的重要政策之一。