恒大之後又一巨頭坍塌，華南城被下令清盤

在債務泥潭中掙紮了4年，昔日的商貿物流巨頭華南城(01668.HK)終究未能逃脫被清盤的厄運。

8月11日，華南城被高等法院下令清盤，富事高咨詢有限公司的週偉成及潘路洋於8月11日獲高等法院委任為公司的共同及各别清盤人。

受此影響，華南城股票宣佈停牌。停牌前，華南城股價報0.107港元/股，市值只剩下12.24億港元，境況慘烈。

恒大第二？華南城涼涼

作為曾在綜合性物流及商貿中心開發領域佔據頭部地位的企業，華南城業務規模龐大，資產規模在2024年底達到875億港元。

據悉，此次遭香港高等法院勒令清盤，使其成為中國恒大(03333.HK)之後、被清盤的内地資產規模最大開發商。

此次被法院下令清盤，源於花旗在今年1月對華南城向法院提出清盤呈請，理由是華南城未能償還2024年4月到期的3.06億美元欠款。

儘管當時華南城表示極力反對花旗的清盤呈請，但面對巨額債務危機，終究未能扭轉局勢。

在今年5月19日的法庭聆訊上，高等法院下令將呈請的聆訊押後至8月11日。

但是，華南城最終與債權人未能達成協議，從而被勒令清盤。

從財務數據看，華南城已陷入至暗時刻。

於2024年，華南城淨虧損高達89.76億港元，同比擴大超一倍。當年，公司投資物業公平值虧損增長至24.83億港元，其他開支則超過45億港元，融資成本也飙升至15.23億港元，嚴重侵蝕了公司利潤。

華南城的債務狀況更是觸目驚心，公司正遭遇嚴重的流動性危機。

同花順數據顯示，2024年年底，華南城總資產為875.51億港元，總負債約609.44億港元，流動負債則超過流動資產28.48億港元，呈現短期償債壓力。

年報顯示，於2024年年底，於2024年12月31日，華南城計息債務高達302.204億港元。即期部分計息債務（包括優先票據及計息銀行及其他借款）就達到182.41億港元。此外，157.42億港元有息負債的應付本金或利息未依規定在預定還款日期償還，即違約借款。

與之反差巨大的是，現金及現金等價物僅為0.41億港元。對此，公司核數師在報告中無法表示意見，指華南城持續經營面臨項不確定因素。

國資和騰訊都救不了

事實上，華南城曾迎來「白衣騎士」，但最終沒能逃脫被清盤的命運。

早在2021年末，深圳國資深圳特區建發就向華南城伸出橄榄枝，宣佈以19.09億港元認購其29.28%的股份。

隨後於2022年5月，深圳特區建發完成認購華南城新股份，成為公司主要股東兼單一最大股東。值得一提的是，彼時騰訊(00700.HK)是華南城的第二大股東，深圳特區建發入主華南城後，騰訊持有華南城8.35%股權。不過，面對華南城的債務危機，截至目前，尚無騰訊出手相助的相關報道。

華南城獲國資撐腰後，市場一度認為華南城的危機有望得到緩解，但華南城後來仍未擺脫「借新還舊」模式。

2022年，華南城宣佈出售西安、鄭州等項目以及出售第一亞太50%股權，以進行回血。隨後，深圳特區建發先後於當年7月及12月接盤了第一亞太50%股權以及西安華南城69.35%股權。

但資產處置的回血金額有限，未能有效緩解華南城持續緊張的現金流狀況。

2024年2月，華南城公告稱，因流動資金日趨緊張，預計不會支付2024年2月9日到期的一筆強製贖回款，以及2月12日到期的一筆利息，導致兩筆美元債券發生違約事件。

在地產行業下行以及宏觀經濟承壓的大背景下，華南城商業模式的缺陷也顯露出來。公司過度依賴「以售養租」，收入主要靠商鋪銷售，但電商、疫情等衝擊下商貿城租金收入下滑，現金流斷裂風險高。

此外，華南城的資產流動性差，大型商貿城項目變現困難，市場下行時鮮有人接盤。

總結

華南城案例反映了「重資產、長週期、高負債」商業模式的脆弱性，即便引入國企戰投，若自身造血能力不足，仍難逃債務危機。華南城的危機尚未終結，其命運或成為中國商業地產債務重組的重要樣本。