Buffetts Berkshire kauft gegen den Trend aggressiv Immobilienaktien: Welches Signal sendet das?

TradingKey – Während hohe Hypothekenzinsen den US-Immobilienmarkt weiterhin belasten und die Ergebnisse der Bauunternehmen unter Druck setzen, hat Warren Buffetts über lange Zeit aufgebautes Konglomerat Berkshire Hathaway (BRK.A) sein Engagement in der US-Wohnungsbaubranche weiter ausgebaut.

Aus Unterlagen der US-Börsenaufsicht SEC geht hervor, dass Berkshire zwischen dem 17. und 21. September kontinuierlich Aktien von Lennar (LEN) kaufte und dabei insgesamt rund 2,67 Millionen A-Aktien sowie 75.000 B-Aktien mit einem Transaktionswert von etwa 212 Millionen US-Dollar erwarb. Nach den Transaktionen hält Berkshire ungefähr 23,72 Millionen A-Aktien und 528.000 B-Aktien von Lennar, womit das Unternehmen seinen Anteil auf etwa 10 % steigerte. Im Anschluss an die Nachricht legte die Aktie von Lennar am selben Tag um 6,38 % zu.

Nennenswert ist zudem, dass Berkshire nicht zum ersten Mal auf den US-Immobilienmarkt setzt. Bereits im zweiten Quartal dieses Jahres hatte das Unternehmen seine Beteiligungen an Bauunternehmen wie Lennar und D.R. Horton (DHI) aufgestockt; im Mai dieses Jahres vereinbarte es die Übernahme von Taylor Morrison für 6,8 Milliarden US-Dollar in bar, um seine bestehenden Aktivitäten im Wohnungsbau wie Clayton Homes weiter auszubauen.

Warum Berkshire weiterhin auf den US-Immobilienmarkt setzt

Gemessen an der jüngsten Kapitalallokation von Berkshire liegt der Fokus womöglich nicht darauf, ob sich die Hausverkäufe in den kommenden Quartalen unmittelbar erholen, sondern vielmehr auf der längerfristigen Angebots- und Nachfragestruktur des US-Immobilienmarktes.

In seinem jüngsten Geschäftsbericht stellte das Management von Lennar ausdrücklich fest, dass die hohen Zinsen die Kaufkraft der Verbraucher zwar geschwächt haben, der Mangel an Wohnraumangebot in den USA jedoch weiterhin ungelöst ist – was die Logik hinter der diesjährigen Übernahme von Taylor Morrison durch Berkshire widerspiegelt.

Nach Abschluss der Transaktion wird Taylor Morrison mit Clayton Homes von Berkshire zusammengeführt, um ein größeres Wohnungsbauunternehmen zu bilden. Reuters berichtete, dass auf dem US-Markt weiterhin eine potenzielle Angebotslücke von Millionen von Wohnungen besteht.

Für große Baukonzerne dämpft das Hochzinsumfeld zwar die kurzfristigen Gewinne, könnte jedoch zugleich die Finanzierungsmöglichkeiten kleinerer und mittlerer Bauträger weiter unter Druck setzen.

Große Bauunternehmen verfügen über stärkere Bilanzen und können ihr Verkaufsvolumen aufrechterhalten, indem sie Verkaufspreise senken, Zinsvergünstigungen für Hypotheken anbieten und ihre Grundstücksbestände steuern. Wenn die Branche in eine Anpassungsphase eintritt, könnte sich der Marktanteil stattdessen weiter bei den Großkonzernen konzentrieren.

Warum ist Lennar zu einem Hauptziel von Berkshires Anteilsaufstockung geworden?

Neben branchenspezifischen Faktoren baut Lennar auch selbst sein Geschäftsmodell um.

In den vergangenen Jahren verfolgte das Unternehmen weiterhin eine „Asset-light“-Strategie: Es reduzierte seinen direkten Grundbesitz und sicherte sich Flächen für künftige Wohnbauprojekte über Land-Banking sowie Optionen, um die Kapitalbindung zu verringern und den Lagerumschlag zu verbessern.

Stand des jüngsten Quartals gab Lennar bekannt, dass von den rund 488.000 kontrollierten Baugrundstücken der direkt in der eigenen Bilanz gehaltene Anteil auf unter 2,5 % gesunken ist.

Gleichzeitig kaufte das Unternehmen selbst in einem schleppenden Wohnungsmarkt im dritten Quartal 3 Millionen Aktien im Wert von 256 Millionen US-Dollar zurück.

Die Herausforderungen, vor denen Lennar steht, sind jedoch ebenso offensichtlich. Steigende Grundstückskosten drücken auf die Gewinnmargen, und da die wichtigste Kundengruppe einen hohen Anteil an Erstkäufern umfasst, reagiert das Unternehmen vergleichsweise sensibel auf Veränderungen der Hypothekenzinsen.

Dies deutet darauf hin, dass die Aufstockung der Beteiligung an Lennar durch Berkshire keineswegs signalisiert, dass der kurzfristige Ertragsdruck des Unternehmens vorüber ist; vielmehr spiegelt sie eher eine Strategie wider, das langfristige Engagement am Wohnimmobilienmarkt in einer Phase gedrückter Aktienkurse und eines Branchenabschwungs auszubauen.

Bedeutet Berkshires Aufstockung, dass US-Immobilienaktien die Sohle erreicht haben?

Ob US-Wohnungsbauaktien eine echte konjunkturelle Erholung erreichen können, bleibt stark von den Hypothekenzinsen und der Bezahlbarkeit von Wohnraum abhängig.

Sollten die langfristigen US-Zinsen sinken und die 30-jährigen Hypothekenzinsen dementsprechend nachgeben, was die monatliche Zahlungsbelastung für potenzielle Hauskäufer verringern würde, könnten große Wohnungsbauunternehmen wie Lennar, D.R. Horton und PulteGroup (PHM) sowohl bei den Auftragseingängen als auch bei den Gewinnspannen Verbesserungen verzeichnen.

Sollten die Hypothekenzinsen jedoch über einen längeren Zeitraum nahe 7 % verharren, müssten die Bauunternehmen möglicherweise weiterhin auf Preissenkungen und Anreize setzen, um die Nachfrage anzukurbeln, was die Gewinnspannen weiter belasten würde.

Daher ist die jüngste Aufstockung der Beteiligung durch Berkshire eher als Signal für eine langfristige Kapitalallokation zu verstehen denn als Zeichen dafür, dass der US-Immobilienmarkt seine Talsohle definitiv durchschritten hat.

Buffett kauft Immobilienaktien gegen den Trend: Worauf sollten Anleger achten?

Gemessen an den jüngsten Aktivitäten von Berkshire hat sich der Wohnungsbausektor zu einem der neuen Hauptschwerpunkte seiner Kapitalallokation entwickelt.

Seit Anfang dieses Jahres hat das Unternehmen nicht nur seine Beteiligung an Lennar auf rund 10 % aufgestockt, sondern auch sein Engagement bei anderen Bauunternehmen ausgebaut und Taylor Morrison für 6,8 Milliarden US-Dollar übernommen. Unterdessen hielt Berkshire per Ende Juni weiterhin rund 364,7 Milliarden US-Dollar an Barmitteln und kurzfristigen Geldanlagen. Dies zeigt, dass diese Investitionen im Wohnungsbausektor zu einem Zeitpunkt getätigt wurden, als das Unternehmen über enorme Flexibilität bei der Kapitalallokation verfügte.

Für Privatanleger lohnt es sich jedoch weniger, Buffett einfach nur beim Kauf von Bauaktien zu folgen, sondern vielmehr die langfristigen Variablen zu beobachten, auf die Berkshire setzt: das Angebotsdefizit am US-Wohnungsmarkt, Marktanteilsgewinne großer Bauunternehmen sowie die potenzielle Freisetzung der Nachfrage nach Wohnraum, sobald die Zinsen künftig sinken.

Kurzfristig stellen hohe Hypothekenzinsen weiterhin den zentralen Gegenwind für Bauaktien wie Lennar dar. Langfristig betrachtet könnten Auftragseingänge, Gewinnspannen und Bewertungen großer Bauunternehmen jedoch Spielraum für eine Neubewertung bieten, falls der US-Wohnimmobilienmarkt schließlich in eine Phase sinkender Zinsen und sich erholender Nachfrage eintritt.

Das eigentliche Signal hinter Berkshires antizyklischer Aufstockung bei Lennar ist daher womöglich kein unmittelbarer Anstieg der US-Immobilienpreise, sondern vielmehr, dass großes, langfristig orientiertes Kapital in der schwierigsten Phase des Wohnungsbausektors den langfristigen Wert von US-Bauunternehmen neu bewertet.