美国房地产迷雾：通胀、利率双攀升暗示70年代滞胀往事

FX168财经报社(北美)讯 从经济学角度可知，高通胀和高利率是半个世纪前拖累经济的滞胀周期的特征。紧随上月末股市突然下跌，高通胀和经济增长报告令人失望，这就造成了一种熟悉的经济组合。#2024宏观展望#

这些条件是1970年代的特征，当时通胀高涨，导致美联储加息。美联储为遏制通胀采取的措施提高了房地产开发商的借款成本，最终缩减了购房者的购买力。

因此，房地产市场停滞不前，整个1970年代成为滞胀的代名词，滞胀是指通胀高涨、增长乏力、就业疲软，导致经济停滞的经济周期。

虽然这些趋势听起来可能很熟悉，但当前的房地产市场是有韧性的。同时，就业增长是稳固的。

当今主要问题是库存匮乏。

“你可以认为目前房地产市场存在一些弱点，这是由供给面的冲击引起的。”First American的首席经济学家马克·弗莱明（Mark Fleming）告诉雅虎财经，“换句话说，某种商品供应的限制导致通胀。……但我不会说我们正处于滞胀状态，”弗莱明指出，“问题不在于需求疲软，而在于供应疲软。”

前美联储经济学家、New Century Advisors, LLC首席经济学家克劳迪娅·萨姆（Claudia Sahm）对这一观点表示赞同。

“这不是滞胀，” 萨姆说，“GDP数据看起来疲软，但消费支出仍在继续。……但我们正在与通胀的持续斗争中，人们对通胀有各种各样的称呼。”

目前，住房供应缺口达到650万套，通胀的根源在于供求失衡。

在房地产市场，由于长达十多年的低建设活动，导致了疲软的库存问题，这个问题在疫情前就存在。当利率降至历史新低时，涌入市场的买家遇到了稀缺的库存。

这导致了竞价战，买家为了更快地完成交易而放弃验房，并在一些热门市场中房价创下历史新高。

“我们在疫情前就有弱点，疫情只是火上浇油，” 萨姆说，“这在房地产方面绝对是事实。”

随着业主在疫情期间居住并专注于以更低的利率进行再融资，房屋建筑商看到了增加国家住房供应的机会。

截至3月，有477,000套新建单户住宅处于各个开发阶段，而现有单户住宅有970,000套。

总体而言，根据美国家庭建筑商协会（NAHB）提供的数据，新建筑占当月市场上库存的三分之一——远高于平均水平的12%。

然而，尽管所有这些建筑物都在建造中，但是整体库存仍然很紧张。

尽管建筑商负责当前可用的大部分库存，但供应不足也是由“被锁定”的房主造成的——他们持有不想放弃的超低利率。

根据Realtor.com的发现，与开始新家庭的家庭数量相比，美国仍然缺少650万套单户住宅。

“在2010年代，在房地产市场泡沫破裂后，所有房地产建筑商都倒闭了，因为那时只有富人才能买得起大房子，”美国海军联邦信用社的企业经济学家罗伯特·弗里克（Robert Frick）说，“所以我们不仅房子少了，而且小房子也少了，人们可以从那里开始。”

有什么变化吗？“现在房地产商正在建造较小的房子。”弗里克说。

在某种程度上，供求失衡反映在消费者价格指数中，这是一个衡量从汽油和食品到住房和租金等日常商品价格的通胀指标。

尽管住房占整体CPI读数的三分之一，但它只是一个时间点的反应，不能描绘出今天购房者所经历的情况。

“住房和住房通胀是CPI中唯一不告诉我们当前情况的部分，” 萨姆说，“就住房成本上涨或下降而言，它向我们讲述了一个时间跨度的故事，我们经历了巨大的波动。”

虽然是的，住房通胀仍然高于预期——但在过去几个月里，它也取得了长足的进步。

根据最新CPI，过去一年房价上涨了5.7%，但比2023年3月8%的峰值有所下降。

根据萨姆的说法，住房通胀未能反映出新进入市场的库存，包括在管道中的新建筑。随着这些供应进入市场，本年度住房通胀应继续走软。

“你不能购买不出售的东西”

根据一些房地产专家的说法，对滞胀的担忧源于近几个月销售速度放缓。

例如，根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，3月份二手房的销售份额下降了4%多。与去年同期相比，销售额下降了近4%。

尽管现有房屋的市场上的数量正在显示出改善的迹象，但它仍接近历史最低水平。

尽管销售放缓，但即使在房价和利率上升的情况下，需求仍然存在。

“买家，甚至是首次购房者，都在设法购买和负担得起即使在7%的抵押贷款利率下的东西。” 弗莱明说。

市场的拖累是库存，特别是在市场现有房屋方面。

3月份，未售出的现有房屋库存比上个月增长了近5%，达到了1.11百万套。根据NAR的数据，这相当于按照当前销售速度计算，超过3个月的供应量。不过，这远低于一个平衡市场所需的六个月。

“你不能购买不出售的东西，” 弗莱明说。

截4月，根据Realtor.com的一项独立研究，全国活跃房源的中位数挂牌价为42.5万美元，比一年前增长了14%多，比2020年4月水平高出32%多。总体而言，活跃房源比2020年减少了60%。

“价格仍然保持不变，只是因为库存不足。我们仍然远未达到正常水平的库存，”William Raveis Mortgage副总裁梅丽莎·科恩（Melissa Cohn）表示，“在我们达到那里之前，仍然有足够多的买家保持价格在较高水平，尽管利率高。”

就业市场正在扩大

与70年代滞胀时期相比，当时失业率上升并伴随着高通胀，而今天并非如此。

美国劳动力市场在4月份保持稳定，尽管新增的就业岗位少于预期。劳工统计局表示目前工资增长放缓和失业率略微上升。

总体而言，劳工统计局发现，美国经济新增了约17.5万个新就业岗位，上个月失业率升至3.9%。同时，平均每小时工资比上个月上涨了0.2%，年度上涨了3.9%。这略低于经济学家预计的年度增长4%。

“支出良好，收入良好，就业市场以良好速度扩张。这意味着更多的薪水，更多的收入，更多的支出，” 弗里克说，“我对经济没有任何担忧。”

相比之下，20世纪70年代，失业率显著增加，而通胀高涨。根据劳工统计局的数据，1970年至1974年间，平均失业率为5.4%。

然而，最新的就业报告改善了对美联储将在今年某个时候降低其基准利率的预期——即使通胀仍高于其2%的目标。这对希望在高借款成本上获得一些缓解的有望购房者来说是一个积极因素。

“悲哀的情况是，经济表现良好，但利率和抵押贷款利率却很高，” 弗里克说。“所以我们有这种奇怪的情况，经济正以我们说的七个气缸运行，但第八个气缸——房地产——却正在疯狂地错误点火。”