路透：爲什麼中國房地產去庫存舉措沒有效果？

FX168財經報社(北美)訊 週一（6月10日），路透社報道，分析師和開發商表示，中國通過將未售出房屋改造成經濟適用房來清理大量庫存的舉措不太可能給資金短缺的開發商帶來幫助，因爲該計劃的規模有限，而且價格可能較低。

作爲對受危機重創的房地產行業的支持計劃的一部分，北京方面上個月宣佈了一項 3000 億元人民幣（410 億美元）的貸款計劃，該計劃可能爲地方國有企業 (SOE) 帶來價值 5000 億美元的銀行融資，用於購買已建成但未售出的房屋。#中國房地產危機#

預計中國各銀行將通過央行支持的這項貸款向國有企業發放更便宜的貸款，幫助它們以「合理價格」從開發商手中購買房屋，並將其改造成經濟適用房。

然而，一些私人開發商發現，他們的項目很少能被選中，因爲貸款機制不足，而且該計劃預計只會在有經濟適用房的大城市推出。他們表示，國有企業的報價也可能很低。

開發商的謹慎態度可能對北京方面構成挑戰，因爲過去兩年的一波支持措施未能重振房地產行業。房地產行業在巔峯時期佔到中國國內生產總值的四分之一，目前仍然是經濟的主要拖累因素。

廣州市新塘鎮 5 月 30 日發佈通知，作爲扶貧攻堅計劃出臺後第一個發佈此類通知的地方政府，要求收購「合適存量房」用於安置住房。

住房和城鄉建設部下屬媒體《中國房地產報》援引該通知稱，當地政府將以成本價收購這些房屋。

由國有企業金茂（0817.HK）共同擁有的項目，以及主要開發商萬科（000002.SZ），已經提出申請。

一些開發商表示，按成本價收購（即比市場價低20%至30%）的情況好於預期。

一家違約的私人開發商的高管表示，如果其他城市也提出與新塘鎮類似的貸款方案，他的公司會感興趣提出申請，但他預計貸款方案的金額會很低，不足以支付建設貸款。

「如果連開發貸都還不上，那怎麼還貸？貸款銀行也不會同意的。」上海一家開發商的高層表示。由於事涉敏感，這位高層不願透露姓名。

然而，花旗銀行和美國銀行的分析師表示，需要將價格降低 50% 才能確保國有企業獲得適度的回報，因爲經濟適用房的售價通常比私人住宅低 10%-50%。

即使開發商能夠通過向國有企業出售已建成的公寓獲利，地方政府也可能要求將收益用於完成現有項目，而不是償還債務。

另一家陷入信用違約的開發商的高管表示：「這對我們作爲上市公司，或者我們償還海外債務都沒有幫助。」

龍洲經訊 (Gavekal Dragonomics) 估計，按照平均市場價格計算，5000 億元人民幣的購買量可以支付 12% 的住房庫存，如果以折扣價購買，則可以支付 20% 的庫存。

標準普爾表示，將現有庫存轉換爲社會住房也將增加低端交易並降低整體價格。

中國住房和城鄉建設部、央行、最高銀監會和廣州地方住房管理部門均未迴應置評請求。金茂集團和萬科集團均未迴應置評請求。

執行風險

標普全球評級信用分析師 Esther Liu 表示：「只有少數陷入困境的開發商會受益。（完成建設）是陷入困境的開發商面臨的問題。他們沒有很多已完工的庫存。」

雖然開發商等待國有企業需求和報價的明朗化，但一些銀行家表示，經濟適用房計劃可能導致資產質量惡化，因爲國有企業將難以產生足夠的利潤來償還銀行貸款。

銀行可以以1.75%的利率從3000億美元的再貸款機制中借款，爲國有企業提供60%的貸款。

總體而言，分析師估計，國有企業需要爲這些貸款支付約 2.5% 的利息，與中國的平均租金收益率相似。

「這對房地產行業有利，但對國有企業和銀行不利，因爲本質上你是將一些風險轉移給了它們，」第一位高管表示。由於未獲授權對媒體發言，該高管拒絕透露姓名。

可以肯定的是，銀行和地方政府都是規避風險的。

去年 2 月，央行向八個城市的地方政府推出了一項 1000 億元人民幣的再貸款計劃，用於購買住房庫存——截至 2024 年 3 月底，其中僅使用了 20 億元。

CreditSights 高級信貸分析師 Zerlina Zeng 表示：「鑑於銀行和地方國有企業必須承擔全部信貸和投資風險，我們認爲執行風險很高。」

分析師和開發商表示，在中央政府推出包括降低首付和取消抵押貸款利率下限等最新刺激計劃的支持下，一線城市吸引了更多遊客。

美國銀行大中華區房地產研究主管 Karl Choi 表示：「中央政府加大了支持力度，這是這裏的重要變化，也是轉折點。」