突发！特朗普拟禁大型机构买独栋住宅 地产股应声大跌、房屋销售商股价强势上涨

FX168财经报社(北美)讯 美国总统特朗普周三（1月7日）表示，美国应禁止大型机构投资者购买独栋住宅，并称企业大举购房推高房价，使得“美国梦”越来越远离普通家庭，尤其是年轻人。他强调，将“立即采取措施”推动禁令，并呼吁国会立法固化相关政策。

特朗普在Truth Social发文称：“长期以来，买房与拥有住房被视为美国梦的巅峰——它是努力工作、做正确事情的回报。但如今，美国梦正越来越遥不可及，尤其是对年轻美国人来说。”他补充称：“正因如此，以及更多原因，我将立即采取措施，禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅，并将呼吁国会将其立法固定下来。房子是给人住的，不是给公司买的。”

（截图自Truth Social）

特朗普的表态被外界视为对过去十年在房地产领域持续扩张的私募资本与大型机构房东模式的直接挑战，可能影响黑石（Blackstone）、赛伯勒斯（Cerberus）等拥有或参与运营大量住宅资产的私募股权机构。

市场随即出现明显反应。特朗普发文后，黑石股价一度下跌9.3%；独栋住宅租赁领域的代表性公司Invitation Homes一度下跌约9%；美国单户住宅租赁公司AMH短线下挫并触发交易暂停。此前，Invitation Homes曾与黑石存在股权渊源，被视为独栋租赁产业链的重要标的之一。建材供应商Builders FirstSource股价下挫约5%。

(图源：CNBC)

(图源：Google)

美国最大的两家独栋住宅租赁公司Invitation Homes和AMH及其规模较小的竞争对手是在2008年次贷危机后涌现的，当时房地产巨头们大量收购了止赎房屋。

主要房屋销售商的股价则应声上涨，Zillow股价上涨4.5%，至69.58美元；Compass股价上涨14%，至12.32美元；Remax股价上涨1.3%，至7.83美元；Rocket Companies股价上涨2.2%，至21.67美元；Anywhere Real Estate股价上涨22%，至17.64美元。

(图源：Google)

特朗普并未提供禁令的具体执行细则，但表示将在两周后于瑞士达沃斯举行的世界经济论坛（WEF）讲话中，进一步公布住房与可负担性相关政策。“我将就此话题进行讨论，包括更多住房和可负担性提案，以及其他内容。”特朗普说。

住房负担能力问题正成为特朗普政府面临的重要民生议题之一。美国全国房地产经纪人协会（NAR）去年底数据显示，首次购房者的年龄中位数升至历史新高——40岁。特朗普则指出，住房所有权“对太多美国人而言越来越遥不可及”，并将其视作生活成本危机的重要体现。

值得注意的是，私募资本机构在房地产领域的角色长期存在争议。批评者认为，这些机构在全球金融危机后的止赎潮中大举买入住房资产，推高房价并减少普通家庭可购买的房源供应，从而改变了住房市场结构。

机构投资者则强调，其在独栋住宅市场中的占比被夸大。黑石曾表示，其持有的独栋住宅仅占美国约1.06亿套独栋住宅的0.06%，而所谓机构投资者总体持有比例约为0.5%。相关机构认为，资本进入不仅提供租赁住房，也可通过资金支持促进新房建设。

咨询机构John Burns在2024年的数据显示，尽管约25%的房屋交易与投资者相关，但其中以小型房东为主；真正由持有超过100套住房的大型投资者买入的比例约为2%。这一数据被视为“投资者买房”议题中的关键分歧点：投资者总体参与度并不低，但大型机构的占比是否足以主导价格走势，仍存在争论。

此外，特朗普去年也曾提出过“50年期抵押贷款”的设想，作为缓解住房可负担性压力的一种可能方案。随着其最新表态引发市场震荡，外界正关注白宫后续将如何界定“大型机构投资者”、禁令是否涉及REITs及私募基金结构，以及政策落地后对住房供应、房价与租赁市场的实际影响。