「金主爸爸」助長房價泡沫 加拿大房地產市場的隱祕陷阱

FX168財經報社(北美)訊 加拿大富裕的父母和祖父母正在成爲房地產市場中默默無聞的支持者，他們越來越多地承擔經濟負擔，幫助子女購買住房。

隨着住房負擔能力的持續下降，缺乏首付款和收入的年輕購房者正在依賴家庭的支持，將自己的購房夢想變爲現實。

不幸的是，雖然家庭經濟支持對一些人有利，但也加劇了其他人的問題，因爲那些得到父母援助的人能夠購買更大、更貴的房子。結果房價上漲，使得本已緊張的市場中，沒有家庭支持的購房者更難負擔房產。

加拿大央行最近發表的一份文件中，Jason Allen及其合著者探討了家庭經濟支持對住房負擔能力的細微影響。他們發現，儘管這些現金轉移和貸款擔保對受助者有好處，但它們進一步惡化了其他人的住房負擔能力。

多年來，加拿大監管機構已推出各種措施以對貸款方和借款方施加約束。這些措施包括限制貸款與收入比率和貸款與房產價值比率，以及實施壓力測試。從2016年開始，投保的抵押貸款借款人被要求在利率上增加兩個百分點的利率水平下進行資格審覈。2018年，這一要求擴展到未投保的抵押貸款。

這些措施爲所有人設置了新的負擔能力障礙，但首次購房者（FTHBs）受到了最大的衝擊。與重複購房者不同，首次購房者通常沒有來自前一筆房產銷售的淨資產來幫助購買新房。爲此，聯邦政府推出了旨在幫助首次購房者的舉措。然而，房價的快速上漲和年輕工人的實際工資增長緩慢，迅速侵蝕了這一羣體的購房能力。這就是父母和祖父母開始提供幫助的地方。

加拿大央行的文件使用了來自金融機構監管局的抵押貸款合同數據和來自TransUnion信用局的信用報告，並比較了有年長共同簽署人的首次購房者與沒有共同簽署人的抵押貸款。他們的數據表明，首次購房者中有父母共同簽署的抵押貸款比例從2004年的4%上升到了2022年的13%。

近11%的首次購房者的抵押貸款由父母或年長者共同簽署。如果沒有父母的支持和收入擔保，四分之三的有共同簽署人的成年子女將無法獲得抵押貸款，這表明家庭支持對較低資格的借款者至關重要。

父母的援助使首次購房者能夠購買更昂貴的房子，並比同齡人更早進入市場。依靠家庭支持購買的房產價格比沒有這種援助的房產高出7%。受益者平均年齡要比沒有支持的人年輕近五歲，並且即使信用評分較低也能獲得抵押貸款。

當檢查受益者的購房價格時，家庭支持對負擔能力的影響變得明顯。加拿大央行的分析顯示，如果沒有父母的共同簽署，平均成年子女需要購買價格低37%的房子才能獲得抵押貸款。或者，他們需要額外的首付款約203,430加元才能負擔與父母支持下買到的房子相同的房子。

家庭成員的財務支持加重了加拿大日益增長的家庭債務負擔。加拿大的抵押貸款債務從2000年的5000億加元暴漲到2023年的超過2萬億加元。此外，三分之一的父母共同簽署人報告稱他們擁有住房淨值信貸額度。

加拿大央行的分析揭示，在抵押貸款發放後，接受父母援助的借款人的抵押貸款和非抵押貸款拖欠率較高。

聯邦政府和父母的支持加劇了加拿大不斷增加的債務負擔。在七國集團中，加拿大的家庭債務與收入比率最高，超過180%，而美國和德國的比率分別爲100%。

改善住房負擔能力的更謹慎的方法是通過建造足夠的新房來調節房價上漲，以解決加拿大長期存在的住房赤字。同時，政府和企業必須努力提高疲軟的生產力，這部分原因導致了實際工資的緩慢增長。