美國房地產迷霧：通脹、利率雙攀升暗示70年代滯脹往事

FX168財經報社(北美)訊 從經濟學角度可知，高通脹和高利率是半個世紀前拖累經濟的滯脹週期的特徵。緊隨上月末股市突然下跌，高通脹和經濟增長報告令人失望，這就造成了一種熟悉的經濟組合。#2024宏觀展望#

這些條件是1970年代的特徵，當時通脹高漲，導致美聯儲加息。美聯儲爲遏制通脹採取的措施提高了房地產開發商的借款成本，最終縮減了購房者的購買力。

因此，房地產市場停滯不前，整個1970年代成爲滯脹的代名詞，滯脹是指通脹高漲、增長乏力、就業疲軟，導致經濟停滯的經濟週期。

雖然這些趨勢聽起來可能很熟悉，但當前的房地產市場是有韌性的。同時，就業增長是穩固的。

當今主要問題是庫存匱乏。

「你可以認爲目前房地產市場存在一些弱點，這是由供給面的衝擊引起的。」First American的首席經濟學家馬克·弗萊明（Mark Fleming）告訴雅虎財經，「換句話說，某種商品供應的限制導致通脹。……但我不會說我們正處於滯脹狀態，」弗萊明指出，「問題不在於需求疲軟，而在於供應疲軟。」

前美聯儲經濟學家、New Century Advisors, LLC首席經濟學家克勞迪婭·薩姆（Claudia Sahm）對這一觀點表示贊同。

「這不是滯脹，」 薩姆說，「GDP數據看起來疲軟，但消費支出仍在繼續。……但我們正在與通脹的持續鬥爭中，人們對通脹有各種各樣的稱呼。」

目前，住房供應缺口達到650萬套，通脹的根源在於供求失衡。

在房地產市場，由於長達十多年的低建設活動，導致了疲軟的庫存問題，這個問題在疫情前就存在。當利率降至歷史新低時，涌入市場的買家遇到了稀缺的庫存。

這導致了競價戰，買家爲了更快地完成交易而放棄驗房，並在一些熱門市場中房價創下歷史新高。

「我們在疫情前就有弱點，疫情只是火上澆油，」 薩姆說，「這在房地產方面絕對是事實。」

隨着業主在疫情期間居住並專注於以更低的利率進行再融資，房屋建築商看到了增加國家住房供應的機會。

截至3月，有477,000套新建單戶住宅處於各個開發階段，而現有單戶住宅有970,000套。

總體而言，根據美國家庭建築商協會（NAHB）提供的數據，新建築佔當月市場上庫存的三分之一——遠高於平均水平的12%。

然而，儘管所有這些建築物都在建造中，但是整體庫存仍然很緊張。

儘管建築商負責當前可用的大部分庫存，但供應不足也是由「被鎖定」的房主造成的——他們持有不想放棄的超低利率。

根據Realtor.com的發現，與開始新家庭的家庭數量相比，美國仍然缺少650萬套單戶住宅。

「在2010年代，在房地產市場泡沫破裂後，所有房地產建築商都倒閉了，因爲那時只有富人才能買得起大房子，」美國海軍聯邦信用社的企業經濟學家羅伯特·弗裏克（Robert Frick）說，「所以我們不僅房子少了，而且小房子也少了，人們可以從那裏開始。」

有什麼變化嗎？「現在房地產商正在建造較小的房子。」弗裏克說。

在某種程度上，供求失衡反映在消費者價格指數中，這是一個衡量從汽油和食品到住房和租金等日常商品價格的通脹指標。

儘管住房佔整體CPI讀數的三分之一，但它只是一個時間點的反應，不能描繪出今天購房者所經歷的情況。

「住房和住房通脹是CPI中唯一不告訴我們當前情況的部分，」 薩姆說，「就住房成本上漲或下降而言，它向我們講述了一個時間跨度的故事，我們經歷了巨大的波動。」

雖然是的，住房通脹仍然高於預期——但在過去幾個月裏，它也取得了長足的進步。

根據最新CPI，過去一年房價上漲了5.7%，但比2023年3月8%的峯值有所下降。

根據薩姆的說法，住房通脹未能反映出新進入市場的庫存，包括在管道中的新建築。隨着這些供應進入市場，本年度住房通脹應繼續走軟。

「你不能購買不出售的東西」

根據一些房地產專家的說法，對滯脹的擔憂源於近幾個月銷售速度放緩。

例如，根據全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，3月份二手房的銷售份額下降了4%多。與去年同期相比，銷售額下降了近4%。

儘管現有房屋的市場上的數量正在顯示出改善的跡象，但它仍接近歷史最低水平。

儘管銷售放緩，但即使在房價和利率上升的情況下，需求仍然存在。

「買家，甚至是首次購房者，都在設法購買和負擔得起即使在7%的抵押貸款利率下的東西。」 弗萊明說。

市場的拖累是庫存，特別是在市場現有房屋方面。

3月份，未售出的現有房屋庫存比上個月增長了近5%，達到了1.11百萬套。根據NAR的數據，這相當於按照當前銷售速度計算，超過3個月的供應量。不過，這遠低於一個平衡市場所需的六個月。

「你不能購買不出售的東西，」 弗萊明說。

截4月，根據Realtor.com的一項獨立研究，全國活躍房源的中位數掛牌價爲42.5萬美元，比一年前增長了14%多，比2020年4月水平高出32%多。總體而言，活躍房源比2020年減少了60%。

「價格仍然保持不變，只是因爲庫存不足。我們仍然遠未達到正常水平的庫存，」William Raveis Mortgage副總裁梅麗莎·科恩（Melissa Cohn）表示，「在我們達到那裏之前，仍然有足夠多的買家保持價格在較高水平，儘管利率高。」

就業市場正在擴大

與70年代滯脹時期相比，當時失業率上升並伴隨着高通脹，而今天並非如此。

美國勞動力市場在4月份保持穩定，儘管新增的就業崗位少於預期。勞工統計局表示目前工資增長放緩和失業率略微上升。

總體而言，勞工統計局發現，美國經濟新增了約17.5萬個新就業崗位，上個月失業率升至3.9%。同時，平均每小時工資比上個月上漲了0.2%，年度上漲了3.9%。這略低於經濟學家預計的年度增長4%。

「支出良好，收入良好，就業市場以良好速度擴張。這意味着更多的薪水，更多的收入，更多的支出，」 弗裏克說，「我對經濟沒有任何擔憂。」

相比之下，20世紀70年代，失業率顯著增加，而通脹高漲。根據勞工統計局的數據，1970年至1974年間，平均失業率爲5.4%。

然而，最新的就業報告改善了對美聯儲將在今年某個時候降低其基準利率的預期——即使通脹仍高於其2%的目標。這對希望在高借款成本上獲得一些緩解的有望購房者來說是一個積極因素。

「悲哀的情況是，經濟表現良好，但利率和抵押貸款利率卻很高，」 弗裏克說。「所以我們有這種奇怪的情況，經濟正以我們說的七個氣缸運行，但第八個氣缸——房地產——卻正在瘋狂地錯誤點火。」