美国：实际住房通胀是多少？ - 渣打银行

由自付费用衡量的住房通胀可能仍然处于高位。业主等效租金（OER）可能低估了抵押贷款成本，但在近年来高估了没有抵押贷款的人的成本。将没有抵押贷款的业主从数据中剔除会降低住房通胀；但仍高于住房CPI，渣打银行的经济学家Dan Pan和Steve Englander报告称。

成为房主的艰难时刻

“尽管CPI住房通胀最近有所缓解，但美国住房可负担性仍处于历史低位。CPI通过业主等效租金（OER）来衡量业主的住房成本，这与租金价格指数密切相关，但并未捕捉到业主的实际自付成本。美联储理事Miran认为，租金通胀的缓解应有助于控制住房通胀。虽然这可能适用于CPI，但我们的研究表明，在美国房主面临高成本的情况下，自付住房通胀可能仍然处于高位。”

“为了衡量实际的自付住房通胀，我们通过用抵押贷款成本替代OER来创建一个替代的住房通胀指数，即家庭每月实际支付的自付费用，同时保持相同的相对权重。我们发现，历史上，自付住房通胀远低于住房CPI，这得益于低抵押贷款利率和相对温和的房价增长。然而，在COVID大流行之后，趋势发生了逆转，业主的成本在高抵押贷款利率和大流行期间房价上涨的情况下，仍接近历史高位。”

“Miran主张使用BLS新的租金指数作为住房通胀的更好衡量标准，因为所有租户的租金数据往往存在显著滞后。我们不同意他的评估，因为新的租金数据仅包括签署新租约的租户所面临的成本，而不包括那些已经锁定固定期限租约并面临稳定租金支出的租户。即使将CPI所有租户租金指数替换为Miran提到的BLS新租金指数，自付住房通胀仍远高于CPI住房通胀。Zillow的新租金指数与CPI所有租户租金的水平更为相似；由两者测得的自付住房通胀显著高于住房CPI。”