独家洞察 | 美国商业地产不良贷款激增，银行业再度面临危机

去年三家美国中小银行的破产倒闭，已让业界对美国银行业的前景感到忧虑。然而，危机并未就此止步，近期激增的商业地产不良贷款再次将美国银行业推向了风口浪尖。在这股风波中，持有大量商业地产贷款的纽约社区银行首当其冲，其财报披露的巨额亏损令市场震惊。

今年1月底，纽约社区银行公布的财报显示，由于商业房地产坏账压力剧增和贷款坏账率攀升，该行去年第四季度意外地陷入了2.52亿美元的亏损泥潭，远逊于市场预期的2.06亿美元净利润。事情还没完，在随后的2月29日，该行向美国证券交易委员会提交的文件中进一步披露，由于贷款审查流程存在严重问题，该行不得不大幅减记24亿美元的商誉，并对2023年第四季度的亏损进行了大幅修正，亏损规模激增至27.1亿美元，较之前披露的亏损额扩大了超过十倍。这一消息传出后，资本市场为之哗然，纽约社区银行的股价年内已暴跌超过50%。

深入分析这一危机的根源，不难发现美国商业房地产坏账的激增是多重因素共同作用的结果。一方面，疫情过后，远程办公成为一种新趋势，导致商业地产的空置率大幅攀升；另一方面，自2022年3月美联储加息以来，史无前例的高利率环境使得美国商业地产的价值持续走低。这些因素共同作用下，去年美国商业地产贷款拖欠金额急剧上升，尤其是写字楼、购物中心、公寓等商业地产的贷款拖欠金额达到了惊人的243亿美元，远高于2022年的112亿美元。 

如今，这场危机已从中小银行蔓延至华尔街大行。据媒体报道，美国银行业目前面临着商业房地产不良贷款超过损失准备金的严峻局面。数据显示，2023年摩根大通、美国银行、富国银行、花旗集团、高盛与摩根士丹利等华尔街大型银行的商业地产信贷拖欠规模激增约两倍，达到了93亿美元。更令人担忧的是，这些银行在信贷损失准备金的补充能力上却出现了下滑。美国联邦存款保险公司（FDIC）的数据显示，上述六家银行的商业房地产债务中，每1美元不良债务所对应的平均信贷损失准备金已从之前的1.6美元降低至0.9美元。 

与此同时，华尔街大行为了提振股价和满足股东方的收益要求，将更多的经营利润用于分红与回购股票，这无疑进一步削弱了其贷款损失准备金的补充能力。在这一背景下，一旦商业地产市场出现大规模违约，这些银行可能面临巨大的信贷损失风险。 

此外，FDIC还要求约113家美国大型银行从今年年中起的两年内，按季度多缴纳总计158亿美元的特别费用，以填补其救助遭遇挤兑破产风波的银行所损失的资金。这无疑给这些银行本就紧张的信贷损失准备金补充能力雪上加霜。 

凯投宏观发布的最新报告指出，美国商业房地产市场的困境将在2024年达到极限。报告预计，约有5410亿美元的美国商业地产债务将在2023年正式到期，但由于众多贷款在去年获得延期，未来的还款压力将更加沉重。在这一背景下，美国银行业需要尽快采取行动，加强风险管理和信贷损失准备金的补充，以应对可能出现的更大规模违约风险。 

总之，美国银行业正面临着由商业地产不良贷款激增引发的严重危机。面对这一局面，银行业需要深刻反思并加强风险管理，以应对未来可能出现的更大挑战。同时，监管部门也在密切关注市场动态，采取有效措施维护金融市场的稳定。

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