风暴来临前夕？楼价下行，香港开发商仍「大甩卖」！

伴随着今年2月底财爷宣布「撤辣」，香港楼市由此打上了「鸡血」，看房客和住宅成交量数量甚至是好看。

但几家欢喜几家愁，在香港楼市迎暖春的背后，因楼价下行而成为千万「负翁」的业主心情万分复杂。而香港本地地产开发商，表面上近来销售数据靓丽，但也有深深的不安。

楼价、租金下行，写字楼空置率攀升

近期香港楼市在「撤辣」重大利好因素下迎来小阳春，市场热闹非凡。但此政策对香港楼市能否带来长期利好，市场上不少人持谨慎看待态度。

有市场人士称，「由于市场供应过剩和利率高，对撤『撤辣』的楼市不会过分乐观。」摩根大通则在研报中指出，若参考中国内地一线城市放宽房策的经验，香港楼市一两个月内成交量会上扬，但之后再次回软，相信香港情况相若。

当下，香港楼价自2021年高位回落已经超过20%，负资产住宅按揭贷款宗数攀升至2024年一季度末的32073宗，创近20年新高。这两组数据，令一些市场人士担忧香港会重演2003年楼市泡沫噩梦。

从整个大环境看，香港楼市不能过于乐观。内地经济尚处复苏、香港本地高息环境、行业供大于求以及楼价下行等因素冲击，香港房地产市场依然充满阴霾。特别是对于地产开发商来说，潜在的风险需值得警惕。

包括香港地产业四大家族在内的很多开发商，此前都热衷于高价囤地。而当下楼价持续下行，恐影响企业利润率以及资产负债状况。摩根士丹利分析师估计，以现行价格计算，香港地产发展商的经营利润率可能会从2022年约40%的峰值降至2025年的19%。

商业物业是开发商重要的收入和利润来源，但该板块近年来却成为开发商的「拖油瓶」，发展前景令人堪忧。

差饷物业估值署数据显示，香港私人写字楼售价指数两年连降，于2023年为468.7点。戴德梁行的最新数据显示，香港优质办公室的租金与2019年相比，下降近40%。

同时，受外资撤离、居家办公趋势等因素影响，香港写字楼空置率五连升，2023年达14.9%，为1998年以来新高。其中，甲级写字楼空置率在2023年更是达到了16%。到了2024年，这一状况继续恶化，戴德梁行的数据显示，香港2024年一季度的写字楼空置率按年升2.5个百分点至19.6%，创8年新高。

另据《香港物业报告2024》的初步统计数字，2023年写字楼落成量显著下跌约54.7%至逾171.15万方呎。

英国《金融时报》近日引述地产代理透露，恒基地产(00012.HK)旗下的The Henderson目前出租率仅得60%，长江中心二期项目今年3月的出租率仅得10%，足以见项目的冷清程度。

楼价上涨阻力：开发商乱劈价！

楼价连跌几年，对房企的现金流和财务稳定带来重大压力，同时也会影响金融市场的稳定性，并加重经济下行压力。

香港政府「撤辣」给萧条的地产市场带来了一剂兴奋剂，但在内外环境挑战下，香港地产开发商不太确定如何预测未来香港楼市状况。在此背景下，香港地产开发商要保持稳定、健康发展的势头并不易。

有市场人士指出，此次「撤辣」被视为香港地产开发商的逃生门，去库存成为各大地产商的首要任务，因此纷纷低价促销，要钱不要货。

近来，香港多家地产商纷纷赶在楼市买家被耗尽之前，赶紧劈价出货套现，这无疑进一步加剧了香港楼市下行趋势。例如，李嘉诚旗下的长实集团(01113.HK)频频劈价卖楼，其沙田新盘劈价30%，部分减幅更是达32%。长实执行董事赵国雄表示，首批开价「蚀少当赚」，项目根据市况定价，现时市场积存单位多，去货为先。此外，长实集团及新鸿基地产(00016.HK)合作的屯门青山公路大榄段飞扬第1期折扣率亦达17%。

五大地产发展商在香港都有充裕的土地储备，预计在未来几年将陆续供应新住宅，导致市场维持供大于求的状况。这对于香港楼价上涨带来阻力，楼市的利好也因此落空。而另一方面，当前香港「抢房」盛况能否继续维持还有待观察，尽管市场上具实力的潜在买家不少，但他们信心欠稳固，大多抱观望态度。

在开发商缺乏足够信心之下，有市民担心，香港楼价会继续下跌，引发类似1997年金融风暴及2007年次贷危机类似的风险：楼市大跌之下，随着贷款违约风险增加，银行借贷抵押品将变成劣质资产，致使银行资产萎缩，打击市场信心，引发大量赎回潮及银行挤兑潮。这一系列反应，容易引发信贷危机，严重冲击香港楼市及经济。因此，预防香港楼市潜在风险进一步恶化并提振市民购房信心，已成为当前亟待解决的问题。为此，香港特区政府必须给予高度重视，并采取切实有效的措施加以应对。