“金主爸爸”助长房价泡沫 加拿大房地产市场的隐秘陷阱

FX168财经报社(北美)讯 加拿大富裕的父母和祖父母正在成为房地产市场中默默无闻的支持者，他们越来越多地承担经济负担，帮助子女购买住房。

随着住房负担能力的持续下降，缺乏首付款和收入的年轻购房者正在依赖家庭的支持，将自己的购房梦想变为现实。

不幸的是，虽然家庭经济支持对一些人有利，但也加剧了其他人的问题，因为那些得到父母援助的人能够购买更大、更贵的房子。结果房价上涨，使得本已紧张的市场中，没有家庭支持的购房者更难负担房产。

加拿大央行最近发表的一份文件中，Jason Allen及其合著者探讨了家庭经济支持对住房负担能力的细微影响。他们发现，尽管这些现金转移和贷款担保对受助者有好处，但它们进一步恶化了其他人的住房负担能力。

多年来，加拿大监管机构已推出各种措施以对贷款方和借款方施加约束。这些措施包括限制贷款与收入比率和贷款与房产价值比率，以及实施压力测试。从2016年开始，投保的抵押贷款借款人被要求在利率上增加两个百分点的利率水平下进行资格审核。2018年，这一要求扩展到未投保的抵押贷款。

这些措施为所有人设置了新的负担能力障碍，但首次购房者（FTHBs）受到了最大的冲击。与重复购房者不同，首次购房者通常没有来自前一笔房产销售的净资产来帮助购买新房。为此，联邦政府推出了旨在帮助首次购房者的举措。然而，房价的快速上涨和年轻工人的实际工资增长缓慢，迅速侵蚀了这一群体的购房能力。这就是父母和祖父母开始提供帮助的地方。

加拿大央行的文件使用了来自金融机构监管局的抵押贷款合同数据和来自TransUnion信用局的信用报告，并比较了有年长共同签署人的首次购房者与没有共同签署人的抵押贷款。他们的数据表明，首次购房者中有父母共同签署的抵押贷款比例从2004年的4%上升到了2022年的13%。

近11%的首次购房者的抵押贷款由父母或年长者共同签署。如果没有父母的支持和收入担保，四分之三的有共同签署人的成年子女将无法获得抵押贷款，这表明家庭支持对较低资格的借款者至关重要。

父母的援助使首次购房者能够购买更昂贵的房子，并比同龄人更早进入市场。依靠家庭支持购买的房产价格比没有这种援助的房产高出7%。受益者平均年龄要比没有支持的人年轻近五岁，并且即使信用评分较低也能获得抵押贷款。

当检查受益者的购房价格时，家庭支持对负担能力的影响变得明显。加拿大央行的分析显示，如果没有父母的共同签署，平均成年子女需要购买价格低37%的房子才能获得抵押贷款。或者，他们需要额外的首付款约203,430加元才能负担与父母支持下买到的房子相同的房子。

家庭成员的财务支持加重了加拿大日益增长的家庭债务负担。加拿大的抵押贷款债务从2000年的5000亿加元暴涨到2023年的超过2万亿加元。此外，三分之一的父母共同签署人报告称他们拥有住房净值信贷额度。

加拿大央行的分析揭示，在抵押贷款发放后，接受父母援助的借款人的抵押贷款和非抵押贷款拖欠率较高。

联邦政府和父母的支持加剧了加拿大不断增加的债务负担。在七国集团中，加拿大的家庭债务与收入比率最高，超过180%，而美国和德国的比率分别为100%。

改善住房负担能力的更谨慎的方法是通过建造足够的新房来调节房价上涨，以解决加拿大长期存在的住房赤字。同时，政府和企业必须努力提高疲软的生产力，这部分原因导致了实际工资的缓慢增长。