獨家洞察 | 美國商業不動產不良貸款激增，銀行業再度面臨危機

去年三家美國中小型銀行的破產倒閉，已讓業界對美國銀行業的前景感到憂慮。然而，危機並未就此止步，近期激增的商業房地產不良貸款再次將美國銀行業推向了風口浪尖。在這股風波中，持有大量商業房地產貸款的紐約社區銀行首當其衝，其財報披露的巨額虧損令市場震驚。

今年1月底，紐約社區銀行公佈的財報顯示，由於商業房地產壞帳壓力劇增和貸款壞帳率攀升，該行去年第四季意外地陷入了2.52億美元的虧損泥潭，遠遜於市場預期的2.06億美元淨利。事情還沒完，在隨後的2月29日，該行向美國證券交易委員會提交的文件中進一步披露，由於貸款審查流程存在嚴重問題，該行不得不大幅減記24億美元的商譽，並對2023年第四季的虧損進行了大幅修正，虧損規模激增至27.1億美元，較先前揭露的虧損額擴大了超過十倍。這消息傳出後，資本市場為之嘩然，紐約社區銀行的股價已年暴跌超過50%。

深入分析這場危機的根源，不難發現美國商業房地產壞帳的激增是多重因素共同作用的結果。一方面，疫情過後，遠距辦公成為新趨勢，導致商業不動產的空置率大幅攀升；另一方面，自2022年3月聯準會升息以來，史無前例的高利率環境使得美國商業地產的價值持續走低。在這些因素共同作用下，去年美國商業地產貸款拖欠金額急劇上升，尤其是辦公室、購物中心、公寓等商業地產的貸款拖欠金額達到了驚人的243億美元，遠高於2022年的112億美元。

如今，這場危機已從中小銀行蔓延至華爾街大行。根據媒體報道，美國銀行業目前面臨商業房地產不良貸款超過損失準備金的嚴峻局面。數據顯示，2023年摩根大通、美國銀行、富國銀行、花旗集團、高盛與摩根士丹利等華爾街大型銀行的商業房地產信貸拖欠規模激增約兩倍，達到了93億美元。更令人擔憂的是，這些銀行在信貸損失準備金的補充能力上卻出現了下滑。美國聯邦存款保險公司（FDIC）的數據顯示，上述六家銀行的商業房地產債務中，每1美元不良債務所對應的平均信貸損失準備金已從之前的1.6美元降低至0.9美元。

同時，華爾街大行為了提振股價和滿足股東方的收益要求，將更多的經營利潤用於分紅與回購股票，這無疑進一步削弱了其貸款損失準備金的補充能力。在這一背景下，一旦商業房地產市場出現大規模違約，這些銀行可能面臨巨大的信用損失風險。

此外，FDIC也要求約113家美國大型銀行從今年年中起的兩年內，按季度多繳納總計158億美元的特別費用，以填補其救助遭遇擠兌破產風波的銀行所損失的資金。這無疑給這些銀行本就緊張的信貸損失準備金補充能力雪上加霜。

凱投宏觀發布的最新報告指出，美國商業房地產市場的困境將在2024年達到極限。報告預計，約有5,410億美元的美國商業房地產債務將在2023年正式到期，但由於許多貸款在去年獲得延期，未來的還款壓力將更加沉重。在這一背景下，美國銀行業需要盡快採取行動，加強風險管理和信貸損失準備金的補充，以應對可能出現的更大規模違約風險。

總之，美國銀行業正面臨著由商業房地產不良貸款激增引發的嚴重危機。面對這一局面，銀行業需要深刻反思並加強風險管理，以應對未來可能出現的更大挑戰。同時，監理機關也密切關注市場動態，採取有效措施維持金融市場的穩定。

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