【丫丫港股圈】龍湖集團，民營房企反彈先鋒

最近的行情實在太猛烈，漲了許多見證歷史的時刻。

地產之前作為拖累大盤的板塊，如今算是挺起了一把腰桿，成為主力軍之一。

我們之前在接近底部的位置已經提過兩個央國企背景的房企，《丘棟榮第一季大幅加倉保利發展》《建發國際，還在成長的房商》。在市場不景氣的時候，地產中質地較硬的央國企下跌有底，業績堅韌，風險有限。

而當市場反轉，政策放鬆，大家可以不再那麼關注安全性，那麼前期跌的更慘的，沒有背景的民企反而會是彈性更強的品種。

如今房企銷售還能穩居前十名的民企，大概就是龍湖集團了。雖然還有一個濱江集團，銷售業績也進入了前十，但是模式上以合作開發為主，權益佔比太低，按照權益銷售金額則跌出前10。

當市場反轉後，龍湖集團股價可以說是一馬當先，一飛沖天。反彈3天累計漲幅接近翻倍。地產已經算是眾多板塊中的反彈先鋒，而龍湖是地產中的反彈先鋒。當然，在激烈的情緒下，更差的快倒閉的一些房企反彈更為驚人，除非純市場博弈，不然最好還是對企業品質上有點基本要求。

一、民營房企的為數不多的碩果

龍湖集團1993年起步於重慶，2005年龍湖進入北京、成都市場，開啟全國化佈局。

現今公司形成了三大主要業務，分別為開發業務（房地產開發）、營運業務（商業投資+長租公寓）、服務業務（物業管理+智慧營造）。當然核心業務還是房地產開發，今年上半年營收佔72%，去年底則佔了86.2%。

地產業務之所以佔比大幅下降，一方面是開發業務在大環境中承壓，連續兩年同比下滑；另一方面則是營運業務表現亮眼，近5年複合增長率達25%。從2018至2023年期間，營運及服務業務營收佔比不斷上升，2023年營運及服務業務營收佔13.8%，相較於2018年成長7.7個百分點。 2024年上半年佔比進一步提升至14.1%。

先說說地產開發業務。

公司的創辦人同時也是持有43.99%股權份額的大股東吳亞軍，據說創辦龍湖是因為她一次糟糕的買房經歷，哪哪都不滿意，她認為如果自己做開發商，蓋的房一定不會這麼差。

龍湖集團首個項目花園南苑開始，其廣告口號是“善待你一生”，該項目被定為重慶“小康社區”示範工程。直接就打出名氣，也打下了龍湖追求品質的調性。

后来的龙湖一直以产品、品质和服务著称，践行“匠心龙湖”的产品理念。虽然在地产高周转时代也有点不好的声音，但整體來說打造優質項目，龍湖還是有這個水準和實力。龍湖在2022年以高品質的人居體驗躋身克而瑞「中國房地產企業產品力TOP100」榜單TOP2。

不過近幾年的地產業遇冷大家也都清楚，龍湖也不能倖免。

龍湖的銷售數據從2022年起持續下滑。 2023年公司全口徑合約銷售額1,735億元，較去年同期下降14%。全口徑銷售面積1,080萬方，較去年同期下降17%。銷售均價16069元/平米，年增4%。 2024年上半年銷售金額511.2億元，銷售面積365.5萬方，年比分別下降48%、37%，銷售均價降至約14,000元/平米。根據克而瑞2024年1-6月全口徑銷售金額榜單，龍湖排名第10。

但是地產不景氣這是整個產業的問題，非戰之罪。

面對這樣的大環境，龍湖主要透過掌握核心區域、核心城市，把資源花在刀刃上，保存核心實力。龍湖在長三角、環渤海、西部三個區域，自2020年以來持續維持銷售量佔75%以上。同時聚焦核心城市，2023年一、二線城市銷售佔比達95%。且公司不斷深耕所在城市，22城進入當地備案排名TOP10。

再說說龍湖另一塊核心業務龍湖商業，如前文所述，這些年表現不錯。

2023年公司購物廣場銷售額632億元，較去年增加49%，同店較去年同期增加30%；平均日客流263萬人次，較去年成長32%，同店較去年同期增加28%；2023年購物廣場租金收入102.8億元，年增9%，租售比16%。 2019-2023年，公司購物廣場的租金收入CAGR達21.3%；整體出租率96%，較2022年底成長2個百分點。

截至2023年底，龍湖商業已進入30+城市。累計取得141座購物廣場，其中已開幕營運88座購物中心，累計已開幕建築面積達797萬方。 2024年計畫新開14座購物廣場，其中8個重資產、6個輕資產項目，預計總建築面積可達951萬方。從城市結構來看，依舊是聚焦高能階城市，一、二線城市佔比達96.6%，深耕的長三角及華西區域佔比約75%。

二、先活下去

據說龍湖的老闆曾經問過一些大佬，怎麼做大企業，得到的回答是一直活下去，企業自然就大了。

這些年，地產業遇到的困難是歷史級的，但從龍湖的表現來看，確實是穩自當頭。在業界普遍高週轉高槓桿，情緒高昂的時候，龍湖就像是老股民遇上了大牛市一樣，反而謹慎為先。

龍湖一直堅持高度自律的財務策略。可以看到在「三道紅線」的政策出來前，龍湖就是「三道紅線」綠檔水平。現在已經保持7年綠檔。截至2023年底，龍湖在手現金為604億元，現金短債比2.25倍，淨負債率56%，公司剔除預收款後的資產負債率60%，達到近六年來最低水準。

去年，在不少房企暴雷違約的情況下，龍湖提前償還72億港幣貸款，境內到期公司債全數還清。而後又成功在境內發行23億元中期票據，票面利率3.50%-3.66%，成為少數仍可在公開市場發行債務的民營企業。

同時，公司平均貸款年數進一步拉長1.18年至7.85年，截至2026年底，本公司無境外到期債券。公司平均借貸成本持續維持4.24%的低點。以民營房企的背景，融資成本卻可以和一些央國企有得一拼。

可以說從債務層面和自身的財務狀況，龍湖確實是把長久活下去當做了核心思想。

在改善財務狀況的另一面，是龍湖對地產業務的收縮。

2023年公司新增拿地31幅，新增權益面積266萬平米，較去年同期下降9%。權益地價259億元，年減15%。平均權益單價為9,730元/平米，地價成本較2022年下降。 2024年上半年新增7幅地塊，權益建面36.7萬平米，權益地價60.4億元，年比分別下降81%、66%，權益地價成長至約16,000元/平米。

龍湖在市場下行背景下，注重專案去化和現金回款能力，投資更加謹慎。

從拿地城市來看，2023年至2024年上半年新增地塊全部位於一、二線城市，增加優質土儲。

2023年龍湖的拿地強度（拿地金額/銷售金額）21.0%，較2022年底下降2.2個百分點，為2016年以來最低值。 2024年上半年拿地強度持續下降3.2個百分點至17.4%。

雖然近幾年開銷謹慎，但目前來說公司土儲面積還是較充足。截至2023年底，該公司的土地儲備合計4,539萬平方米，權益面積為3,236萬平方米。以2022年銷售面積進行估算，充沛的土儲可保障公司至少3年以上的銷售。並且，龍湖土地儲備平均成本持續走低，2023年龍湖土地儲備的平均成本為4,705元/m2，較2019年降低1,032元/m2。

結語

整體來說，龍湖營運和自身的財務都較為穩健，同時又具備優質計畫的打造與運作能力，是民營房企中的佼佼者。

近期地產政策放鬆，政治局會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大「白名單」項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應民眾關切，調整房屋限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動建構房地產發展新模式。

我們在之前的文章裡提到，悲觀預期下的房企最需要的不是漲價，而是有一個能夠穩定交易的市場，就會活了。

在多重利好政策的刺激下，龍湖股價自然也順勢而上。只是短期的地產股價暴漲增加了操作難度。市場會關注樓市狀況是否真的有好轉，以及政策是否還有更持續的力道。市場的模式會在政策博弈和價值回歸中反覆。

俗話說“金九銀十”，十月市場應該會特別關注房地產的成交情況。數據的邊際變化可能會對市場有不小的影響。