房贷“商转公”！多地松绑公积金激活楼市，内房股普涨

7月3日，在港股普跌行情中，内房股却逆市走高。

截至发稿前，中梁控股（02772.HK）涨3.75%，雅居乐集团（03383.HK）涨2.38%，中国金茂（00817.HK）涨1.63%，世茂集团（00813.HK）、华润置地（01109.HK）、新城发展（01030.HK）等均纷纷飘红。

消息面，为进一步提振楼市、促进社会消费，广州、海南也拟实施“商转公贷款”政策。

7月2日，广州市住房公积金管理中心公布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。

该征求意见稿提出，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

值得注意的是，只有纯商贷的自住房、唯一住房才能满足商转公贷款的条件，申请时原商业贷款已放款5年以上可转为纯公积金贷款。

与此同时，海南省住房公积金管理局也于近日发布《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》，拟新增个人住房贷款“商转公”业务模式。

全国范围看，近期多地密集优化住房公积金政策，其中“商转公”业务成为调整重点。据不完全统计，沈阳、郑州、福州、许昌等超20个城市已落地实施该业务。

业内分析指出，对于各地实施“商转公贷款”的举措，这或与楼市持续承压有关。

根据中指研究院发布数据显示，1-6月，TOP100房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点。单月来看，6月TOP100房企销售额同比下降18.5%，较5月单月降幅扩大1.2个百分点。

中指研究院称，从市场趋势看，房地产市场仍处于波动调整过程中，预计下半年城市分化行情仍将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会，但市场全面止跌回稳仍需政策进一步发力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房贷“商转公”政策不仅可以降低购房者利息支出，还能释放资金刺激消费。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为，从本次发布《商转公征求意见稿》目的来看，主要是为了减轻购房者住房贷款利息支出，释放社会消费需求，同时也是进一步完善住房公积金制度支持作用。对于过往无法使用或者未使用公积金贷款的购房者，在满足当前“商转公”相应条件的可以有机会申请公积金贷款。从利率水平对比来看，当前首套公积金贷款利率为2.6%，存量商贷利率普遍在3.2%左右，公积金贷款利率具有一定优势，可降低购房者月供支出。近年来，随着广州房地产政策持续优化，对于当前购房者较为友好，同时存量房贷利率的下调以及支持商转公政策的实施，均有效进一步降低购房者的购房成本支出。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，在住房回归居住属性、一般商品或大宗属性后，刚需和改善需求为主导，且对价格、购房成本比较敏感。近期各地推出各种展销会、以旧换新等措施，反映出住房政策向普通消费品促销的导向。广州出台“商转公贷款”办法，也是属于此一序列。“商转公贷款”可以减轻购房人的月供负担，也能有效减少借款人提前还款。

展望后市，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，6.13国常会定调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，对近期市场边际转弱作出及时回应，并给予明确政策导向，释放积极信号。预计下半年政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面全力落实已出台政策，推动市场止跌回稳。

曹晶晶还表示，上半年各地调整公积金政策超150条，优化方向主要包括提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准，延长还款期限，支持提取公积金用于首付，支持异地互认互贷等。曹晶晶认为，下半年，优化公积金贷款政策仍是各地激活需求的重要政策之一。