美国办公楼贷款危机加剧！CMBS违约率飙至11.8%，超越金融危机纪录

FX168财经报社(北美)讯 美国办公楼商业抵押贷款支持证券（CMBS）市场风险急剧上升。根据金融数据机构 Trepp 最新发布的数据，办公类CMBS的违约率在10月份飙升至11.8%，创下历史最高纪录，较金融危机时期的峰值还高出逾1个百分点。

(图源：Trepp， Wolfstreet.com)

CMBS（商业抵押贷款支持证券）是由商业地产贷款打包后发行的债券，广泛销售给全球机构投资者，如债券基金、保险公司、养老基金和房地产投资信托（REITs）等。

这些证券的贷款由银行发起，但风险已被转移——一旦违约，损失由投资者承担，而非银行。

数据显示，截至2022年10月，办公类CMBS的违约率仅为1.8%。短短三年内，该比例飙升了整整10个百分点。

Trepp指出：“它们原本运行良好——直到突然不再良好。”

“远程办公+企业缩编”重击老旧写字楼

办公物业的困境正在加深。

受“质量迁移（Flight to Quality）”趋势影响，租户更倾向于搬入新型、高配办公空间，导致老旧写字楼的入住率大幅下滑。

同时，企业持续削减办公面积、远程办公趋势延续，使得连新建写字楼的租赁需求也在下降。

即便是高端地段的新楼宇，也难逃“空置潮”。市场人士表示，“被寄予厚望的‘返岗潮’（RTO）实际上早已停滞。”

Trepp数据还显示，多户住宅CMBS违约率升至7.1%，为2015年12月以来最高水平。

(图源：Trepp， Wolfstreet.com)

彼时，纽约曼哈顿著名项目“史岱文森镇–彼得·库珀村（Stuyvesant Town–Peter Cooper Village）”的30亿美元贷款违约，最终通过出售给黑石集团（Blackstone）得以“修复”，令当时的违约率短暂下降。

新增违约项目：西雅图与纽约办公楼相继爆雷

在10月份新增的违约贷款中，最具代表性的是：

① 西雅图贝尔维尤（Bellevue, WA）Bravern Office Commons

贷款规模：3.04亿美元

建筑面积：75万平方英尺

建成年份：2010年

原租户：微软（Microsoft）

该项目原由微软全额租赁，但微软于2023年宣布不再续租并全面撤出，楼宇现已完全空置。

该物业于2020年由Invesco与Australian Retirement Trust以约5.85亿美元从Principal Financial Group购入，当年估值6.05亿美元。

但两个月前，Morningstar将该楼估值下调至2.68亿美元，较2020年估值大幅缩水56%，并低于贷款额约12%。

② 纽约长岛市（Long Island City, NY）The Factory大厦

贷款规模：3亿美元

建筑面积：110万平方英尺

建于1926年，原为梅西百货（Macy’s）家具仓库

该贷款于2020年低利率时期发放，借款方已多次展期至今年10月，但最终未能按期偿付，进入“到期违约（Maturity Default）”。

大楼在2012年被Atlas Capital、Invesco和Square Mile Capital以破产收购形式购入，并投入1亿美元进行翻新，转型为创意办公空间。

2018年，Partners Group入股时项目估值为4亿美元。然而，根据CBRE数据，截至2025年上半年，长岛市办公楼可租率接近27%，远高于曼哈顿17.5%的水平，显示外围市场承压更重。

“修复贷款”背后的假象：延期与掩盖风险并存

所谓“修复（Cured）”贷款，是指那些在技术上已恢复正常状态、被从违约名单中移除的商业抵押贷款。但这种“修复”往往并非真正解决问题。
根据Trepp的定义，贷款被标记为“已修复”通常出现在以下几种情形：

-借款人补缴了拖欠利息；

-贷款到期未偿还后，通过展期或修改条款达成延期协议；

-借贷双方达成暂缓还款（Forbearance）协议；

-贷款通过止赎出售解决；

-或者，借款人以“以物抵债”（将房产移交给贷方）方式结清债务。

换言之，“修复”一笔违约贷款，往往意味着要么将问题推迟到未来，要么立即承担重大损失。

典型案例：德州HP Plaza贷款的“延展与假装”

一个典型的例子是位于美国德克萨斯州休斯敦都市区的HP Plaza办公楼项目。这笔9600万美元的办公楼贷款，原本因到期未偿还（Maturity Default）在今年春季进入违约名单。

HP Plaza位于Springwoods Village综合体内，总面积约37.8万平方英尺，包括两栋办公楼，于2018年竣工。目前该园区100%租给惠普公司（HP Inc.），租约至2033年。

这意味着，该物业并非老旧楼宇，也非空置资产，反而属于高质量、满租项目。

根据Trepp披露，借款方Northridge Capital于2019年收购该物业。

在贷款违约后，Northridge与贷方协商达成了第二次展期协议，并进行了额外本金偿付，使贷款重新回到“正常”状态——这一过程被业内称为“延展与假装（Extend and Pretend）”。

Trepp指出，项目方目前仍在就再融资进行谈判，保险资金机构（Life Insurance Capital Sources）已介入提供潜在融资支持。

风险蔓延：投资者正承受CRE后周期冲击

分析人士警告，CMBS违约率的持续攀升反映出美国商业地产（CRE）市场正进入信用风险再定价阶段。

办公与住宅类资产的双重压力——高利率、租金下滑、融资成本上升——正在迫使投资者承担更高损失。

Trepp指出，目前的办公CMBS违约率已超过2009年金融危机高点，意味着“风险已转嫁至资本市场投资者，而非银行体系”。

市场预计，未来数月仍将有更多到期未偿付的商业贷款进入“技术性违约”，尤其是在远程办公、需求疲软与再融资困难叠加的背景下。