【丫丫復盤】延續弱勢

港股延續昨天弱勢，特別是本地地產板塊，受花旗預計今年香港總體樓價將再跌一成的消息拖累。

目前中原城市領先指數已經創近7年新低，重返2017年初時水平，主要在於過往幾年的變遷以及經濟前景的不樂觀，可以說與股市同出一轍。

在聯準會降息預期下，股市尚有機會跑在預期，但房地產明顯較難。今年發展商大機率要繼續降價去庫存，加上房貨利率仍處於高位，這均會成為樓價回穩的重大阻礙。

相較於發開商，部份REITs今年則可望跑贏，例外領展。雖然管理層去年作死，但公司目前股率息約6%，與其他亞太股市的REITs比較不差，好像星加坡的REITs平均約5%，澳洲約5-6，日本約4-5%左右。

而且，領展旗下資產主要是必須消費品的零售，並非更依賴經濟的辦公室和可選消費品類，意味著租金抗風險能力較高。特別是昨天提到內地消費模式的改變，香港零售以及旅遊業仍未見樂觀。據報導，香港政府擬在特別節日增加24小時通關口岸，這措施相信會為香港零售和酒店旅遊業帶來負面影響，進一步助長本地消費外流的趨勢。

另外，12月在香港開首店，並引發排隊潮的蜜雪冰城準備衝擊港股IPO。根據招股書，截至去年9月底，蜜雪冰城在中國和海外擁有超過36,000家門市，其中國內逾32,000家。

國內門市數量從2021年底19,731家，成長至2022年底27,2188家，再到32,180家，雖然整體收入也從2021年104億增長至2023年前9個月約154億，但在國內市場競爭越億來越激烈下，未來能否保持這增速值得懷疑，留意另一間國內分店數目達9,000間的古茗控股也正申請在港上市。

這情況對瑞幸來說也一樣，在庫迪的激烈開店下，瑞幸已顧不上新舊加盟商的利益平衡，只著重於開店數量，目前門市數量已達到1.5萬間。就擴店速度來看，說不定要達到蜜雪冰城同規模才肯停手。

雖說瑞幸還可進一步往下沉，但基於價格以及產品範圍，客戶群不及蜜雪冰城廣，這種擴店速度最終怕會帶來反噬。