應收週轉天數大增毛利率下降，「經發物業」物業費難收？

來源：招股書

經發物業於2024年3月26日向港交所遞交招股書，擬於香港主機板上市，獨家保薦人為光銀國際。公司為城市服務及物業管理服務供應商，2023年營收為人民幣8.62億元，淨利0.51億元（年複合成長率27.97%），毛利率13.69%（連續兩年下降）。

LiveReport獲悉，西安經發物業股份有限公司Xi’an Kingfar Property Services Co., Ltd. （以下簡稱「經發物業」）於2024年3月26日在港交所遞交上市申請，擬香港主機板上市。這是該公司第2次遞交上市申請。

公司為一家紮根於陝西省且業務佈局中國西北部的領先綜合城市服務及物業管理服務提供商，為公共設施和基礎設施提供城市服務，並向住宅小區及商業物業提供物業管理服務。

截至2023年12月31日，本公司已訂約向中國149個項目提供公共物業管理服務、基本住宅物業管理服務及基本商業物業管理服務，總合約建築面積為1500萬平方米及在管總建建築面積為1460萬平方米。

公司的收益主要來自三條業務線：

1.城市服務：主要向政府機構和公共機關提供城市服務，以改善當地環境和當地居民的生活體驗，包括公共物業管理服務、城市環衛服務、城市增值服務。

2、住宅物業管理服務：為物業開發商、業主及住戶提供廣泛的住宅物業管理服務，包括基礎物業管理服務及加值服務。

3.商業物業管理服務：為商業物業（包括辦公室及產業園區）的物業開發商、業主及租戶提供廣泛的商業物業管理服務，包括基礎物業管理服務及加值服務。

2023年，城市服務、住宅物業管理服務及商業物業管理服務收入分別為5.2億元、1.8億元及1.5億元，分別占公司總營收的60.9%、21.3%及19.4%。

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財務分析

截至2023年12月31日止3個年度2021、2022、2023：

收入分別約為人民幣5.94億元、7.07億元、8.62億元，年複合成長率為20.52%；

毛利分別約為人民幣0.86億元、1.01億元、1.18億元，年複合成長率為17.00%；

淨利分別約為人民幣0.31億元、0.37億元、0.51億元，年複合成長率為27.97%；

毛利率分別約為14.52%、14.29%、13.69%；

淨利率分別約為5.25%、5.30%、5.92%。

公司過去三年多來營收、毛利及淨利均呈現穩定成長，毛利率下降，主要源自於住宅及商業物業管理服務毛利率下降；淨利率上升。

物業管理屬於勞力密集產業，員工平均薪資的提高及員工、分包人數的大幅增加加了公司整體銷售成本。截至2021年、2022年及2023年12月31日，公司分別擁有7,617名、7,680名及7,939名員工。

然而，公司平均每月上商業和住宅的物業管理費均未上漲。

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截至2023年12月31日，公司帳上現金有2.57億，經營活動現金流為1.61億，貿易及其他應收款2.62億，貿易應收款項平均週轉天數提升至86天，公司表示因為客戶內部審核流程延遲所致。

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行業前景

截至2022年12月31日，中國有超過20萬家物業管理公司，在管總建築面積約289億平方米，較截至2017年12月在管總建築面積約195億平方米上升。根據中指院的資料，中國的預期在管總建築面積將由2022年的289億平方米增加至2027年的374億平方米，複合年增長率為5.3%。

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中國物業管理公司所提供城市服務的市場規模由2017年的總收入人民幣553億元穩定成長至2022年的3,777億元，複合年增長率為46.9%。預期2027年中國物業管理公司所提供城市服務市場規模將達10,523億元人民幣。

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產業地位

中國物業管理業高度分散。以2022年陝西省在管建築面積計，公司在2022年物業服務百大企業中排名第一，市佔率約1.7%。以2022年城市服務所得收入計，公司以市佔率約4.6%在陝西省物業管理公司當中排名第一。

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同業對比

本次選取的同行業對比公司為：越秀服務(6626.HK)、京城佳業(02210.HK)

越秀服務是廣州市屬龍頭國企越秀集團旗下、越秀地產板塊下屬的全能型城市運營服務商、大灣區綜合物業管理的龍頭企業之一,也是目前唯一一家提供大灣區地鐵物業服務的全國百強物服企業。公司業務涵蓋住宅、購物商場、辦公室、公建設施、城市軌道、地鐵站及車輛段等多種業態。

京城佳業是一家立足首都的物業管理服務綜合營運商，常年為首都企事業單位、公共機構和居民提供多元化物業管理服務。公司是最早走進北京胡同物業管理的物業管理服務提供商，承擔了國家體育場(鳥巢)、政府辦公大樓、國資委控制的企業集團等在市場上具影響力的項目的物業管理及相關服務。

來源：LiveReport大數據

主要股東

經發控股集團及經發控股為公司的控股股東。上市前，經發集團持有公司90%股權，經發控股持有公司10%股權，兩者皆為西安經開區管委會的控股子公司。

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管理層情況

董事會由九名董事組成，包括三名執行董事、三名非執行董事及三名獨立非執行董事。

吳鎖正先生，54歲，執行董事兼董事會主席，負責本集團的業務方向及策略規劃。吳先生在中國物業管理業擁有逾18年經驗，曾任職於西安市第三印刷廠、西安高科實業股份有限公司房地產分公司、西安經發城運文化體育產業有限公司、經發地產、經發景觀。陝西理工大學取得工業電氣自動化學士學位，西安市物業管理產業協會主席。

孫琦先生，42歲，執行董事兼總經理，負責本集團的整體營運及管理。曾任職於西安高科實業股份有限公司房地產分公司、經發地產、陝西信元物業管理有限公司。暨南大學物業管理文憑，國家開放大學（前稱為中央廣播電視大學）取得工商管理學士學位，陝西省物業管理協會副會長。

成宏讓先生，49歲，執行董事兼經發城市服務總經理，負責本集團城市服務業務的營運與管理。曾任職於西安高科實業股份有限公司房地產分公司、經發地產。陝西工運學院電子資料處理會計文憑。

中介團隊

根據LiveReport大數據統計，西安經發中介團隊共計7家，其中保薦人共1家，近10家保薦項目數據表現較好；公司律師共計2家，綜合項目數據一般。整體而言中介團隊歷史數據表現一般。

根據LiveReport大數據統計，光銀國際保薦的首日破發率為33.33%。

來源：LiveReport大數據