負資產急升 港樓價如何維持?

HK MoneyClub
更新於 2024-5-23 24:18
Esteban Ma

負資產急升,內地樓市是香港最大的替代品,香港價格可以如何維持?


近日有銀行再次削減按揭現金回贈。據市場消息指出,目前某大行不論是樓花按揭、按保或非按保個案,幾乎全線零回贈。這一舉動引發了市場對銀行對樓市看法是否轉向保守的討論。


如果樓市持續下跌,首先面臨的問題當然是負資產。許多近年以高成數按揭入市的買家,已陷入負資產危機。回顧歷史,本港負資產的最高峰出現在2003年沙士期間,當時樓價暴跌,負資產個案急速攀升至10.56萬宗。不少樓宇價值較當年高位大跌五至七成。


而今,負資產急升再度引發關注。2024年第1季,本港負資產高達32,073宗,按季增加27.5%,創近20年新高;涉及的貸款亦按季上升25.9%,最新錄得1,653億元。負資產宗數急升的原因之一是樓價持續下滑,另一個原因與高成數按揭有關。值得注意的是,近年大量人利用發展商提供的按揭上車,因此金管局統計的數字只包括銀行,實際情況可能更嚴峻。


面對負資產急升及未來息口的不確定性,銀行的風險大幅上升。過去,銀行對於工商貸款進行定期檢討,在樓市下跌後,出現要求提早還款(Call Loan)的情況。然而,近期金管局推出九招措施支持中小企融資,參與協調機制的11間銀行承諾,即便抵押品跌價,只要客戶準時還款,就不會要求提早還款。銀行公會也表示,銀行不會僅因為物業價格下降而要求客戶提早還款。Call Loan雖是風險管理的方法,但也可能造成雙輸局面。


過去十多年,銀行的按揭現金回贈由1%上升至最高可能超過2%,以增加市場份額。但今日不論是樓花按揭、按保或非按保個案,幾乎全線零回贈,是否意味著銀行對樓市的看法轉為悲觀?


在2022年,我曾寫過一篇文章,指出「當負資產遇上加息兼通脹,情況根本慘過沙士」。當時這一論斷被許多人嘲笑。然而,這次樓市下跌的情況與沙士時期不同。1997年至2003年,樓價和利息均一路下跌;但這次樓價下跌,利息卻在上升,加上物價上漲,情況更加嚴峻。如果真的爆發金融危機,無論是1997年、2003年還是2008年,無人能夠避過,包括專家。即使在去年港股大跌或今年美股下跌,亦無人能預先警告。而且回內地消費的熱潮持續,那麼香港價格能維持多久?同時在幾年之前小龍已經提出一小時生活圈對香港樓市的影響,如果當大灣區成功之後,假如市民經常要到內地工作,而兩地樓價相差很大,內地租金或樓價比香港平很多,但如過關手續簡化,又通能控制一小時之內。那麼會否很多人願意搬到內地居住? 在經濟學上有一名詞叫,替代品(Substitutes)替代品是指兩種產品存在相互競爭的銷售關係,即一種產品銷售的增加會減少另一種產品的潛在銷售量,反之亦然(如牛肉和豬肉)。那對於香港樓市來說,那未來內地房地產的供應或者是香港樓的替代品。


這包括樓市。當然很多人分析樓市,是看三個月至一年,但是樓市可能是人生的一個大投資,要看大局及中長線。但如果香港價格不能維持,那麼香港工資如何維持?


去年6月,我看中了一個開價1600萬的單位,當時講價至1300萬就可以成交。今天,同類型單位剛成交價僅900萬。許多人笑我,問如果我炒股這麼牛,為何不買房。如果我早兩三年買了很多房,今天可能已經虧了幾百萬甚至幾千萬,或者陷入負資產。因此,買樓可能是人生中最大的財務決策之一,一失足成千古恨,所以這次一定要多參考專家意見,聽取專業的建議。


作者:江恩小龍劉君明


江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

* 本文內容僅代表作者個人觀點,讀者不應以本文作為任何投資依據。在做出任何投資決定之前,您應該尋求獨立財務顧問的建議,以確保您了解風險。差價合約(CFD)是槓桿性產品,有可能導致您損失全部資金。這些產品並不適合所有人,請謹慎投資。查閱詳情


這篇文章有幫到您嗎?
相關文章
placeholder
【丫丫港股圈】森松國際,9月港股通潛在選手森松國際恰好就是公司背景特殊,出海業務發展成熟,被市場過度錯殺,還有較大修復空間的公司。
作者  丫丫港股圈
森松國際恰好就是公司背景特殊,出海業務發展成熟,被市場過度錯殺,還有較大修復空間的公司。
placeholder
新勢力「市值第一」競爭膠著,理想迎賽力斯挑戰提到造車新勢力,人們首先想到的一般都是「蔚小理」。而其中,憑借增程式優勢以及強大的產品力,理想汽車(02015.HK)一度「霸佔」新勢力「市值第一」的寶座。
作者  財華社
提到造車新勢力,人們首先想到的一般都是「蔚小理」。而其中,憑借增程式優勢以及強大的產品力,理想汽車(02015.HK)一度「霸佔」新勢力「市值第一」的寶座。
placeholder
明星股東集體清倉式撤退!茶顏悅色怎麼了?茶飲市場的競爭已進入白熱化階段,上市融資是茶飲企業在跑馬圈地,佔領境內或海外市場的重要方式之一。
作者  活報告
茶飲市場的競爭已進入白熱化階段,上市融資是茶飲企業在跑馬圈地,佔領境內或海外市場的重要方式之一。
placeholder
【港股開市】新能源汽車股走高,長城汽車漲超5%! 6月19日, 恒指開盤漲0.79%,恒科指漲1.06%。港股新能源汽車股走高,長城汽車漲超5%。
作者  Tony Chou
6月19日, 恒指開盤漲0.79%,恒科指漲1.06%。港股新能源汽車股走高,長城汽車漲超5%。
placeholder
【港股分析】大市在交投偏疏下處整固待變大市持續在交投偏疏下反覆穿梭於18000點,恆指昨早市先輕微高開25點至17961點,其後曾再稍升至18043點,但由於買盤不繼,加上零碎沽壓又持續不斷滲著湧現,故整個大市卒又再漸呈反覆
作者  郭思治
大市持續在交投偏疏下反覆穿梭於18000點,恆指昨早市先輕微高開25點至17961點,其後曾再稍升至18043點,但由於買盤不繼,加上零碎沽壓又持續不斷滲著湧現,故整個大市卒又再漸呈反覆