เบิร์กเชียร์ของบัฟเฟตต์เดินหน้าซื้อหุ้นอสังหาริมทรัพย์อย่างหนักสวนกระแส: ส่งสัญญาณอะไร?

TradingKey - ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองระดับสูงยังคงกดดันตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ และสร้างแรงกดดันต่อผลกำไรของบริษัทผู้สร้างบ้าน บริษัท เบิร์กเชียร์ แฮธาเวย์ (BRK.A) ของวอร์เรน บัฟเฟตต์ ได้ขยายการลงทุนในอุตสาหกรรมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ เพิ่มเติม

เอกสารที่ยื่นต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ของสหรัฐฯ (SEC) แสดงให้เห็นว่า เบิร์กเชียร์ได้เข้าซื้อหุ้นของเลนนาร์ (LEN) อย่างต่อเนื่องระหว่างวันที่ 17 ถึง 21 กันยายน โดยเข้าซื้อหุ้นคลาส A รวมประมาณ 2.67 ล้านหุ้น และหุ้นคลาส B จำนวน 75,000 หุ้น คิดเป็นมูลค่าการซื้อขายราว 212 ล้านดอลลาร์ หลังจากการทำรายการดังกล่าว เบิร์กเชียร์ถือหุ้นคลาส A ของเลนนาร์ประมาณ 23.72 ล้านหุ้น และหุ้นคลาส B จำนวน 528,000 หุ้น ซึ่งเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นขึ้นเป็นประมาณ 10% หลังทราบข่าว หุ้นของเลนนาร์ปรับตัวขึ้น 6.38% ในวันดังกล่าว

สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่เบิร์กเชียร์เข้าเดิมพันในตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ โดยในไตรมาสที่สองของปีนี้ บริษัทได้เพิ่มการถือครองหุ้นในบริษัทผู้สร้างบ้าน เช่น เลนนาร์ และดี.อาร์. ฮอร์ตัน (DHI) ไปก่อนหน้านี้แล้ว ขณะที่ในเดือนพฤษภาคมปีนี้ บริษัทได้ตกลงเข้าซื้อกิจการเทย์เลอร์ มอร์ริสัน ด้วยเงินสดมูลค่า 6.8 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นการขยายการดำเนินงานด้านที่อยู่อาศัยที่มีอยู่เดิม เช่น เคลย์ตัน โฮมส์ เพิ่มเติม

เหตุใด Berkshire จึงยังคงเดิมพันในตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ

เมื่อพิจารณาจากการจัดสรรเงินทุนเมื่อเร็ว ๆ นี้ของเบิร์กเชียร์ จุดโฟกัสอาจไม่ได้อยู่ที่ว่ายอดขายบ้านจะฟื้นตัวขึ้นในทันทีในช่วงไม่กี่ไตรมาสข้างหน้าหรือไม่ แต่อยู่ที่โครงสร้างอุปสงค์และอุปทานในระยะยาวของตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ มากกว่า

ในรายงานผลประกอบการล่าสุด ผู้บริหารของเลนนาร์ระบุอย่างชัดเจนว่า แม้อัตราดอกเบี้ยที่สูงจะทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอลง แต่ปัญหาการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ก็ยังคงไม่ได้รับการแก้ไข ซึ่งสอดคล้องกับตรรกะเบื้องหลังการเข้าซื้อกิจการเทเลอร์ มอร์ริสัน ของเบิร์กเชียร์ในปีนี้

เมื่อการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ เทเลอร์ มอร์ริสัน จะรวมเข้ากับเคลย์ตัน โฮมส์ ของเบิร์กเชียร์ เพื่อสร้างธุรกิจรับสร้างบ้านที่มีขนาดใหญ่ขึ้น โดย Reuters รายงานว่าตลาดสหรัฐฯ ยังคงมีช่องว่างด้านอุปทานที่อาจเกิดขึ้นได้อีกหลายล้านหลัง

สำหรับผู้สร้างบ้านรายใหญ่ แม้ว่าสภาวะอัตราดอกเบี้ยสูงจะกดดันกำไรในระยะสั้น แต่ก็อาจยิ่งบีบความสามารถในการจัดหาเงินทุนของผู้พัฒนารายขนาดกลางและรายย่อยอีกด้วย

ผู้สร้างบ้านรายใหญ่มีงบดุลที่แข็งแกร่งกว่า และสามารถรักษายอดขายไว้ได้ด้วยการลดราคาขาย การช่วยลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน และการควบคุมสต็อกที่ดิน ซึ่งเมื่ออุตสาหกรรมเข้าสู่ช่วงเวลาของการปรับตัว ส่วนแบ่งตลาดอาจยิ่งกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบริษัทรายใหญ่แทน

เหตุใดเลนนาร์จึงกลายเป็นเป้าหมายสำคัญในการเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นของเบิร์กเชียร์?

นอกจากปัจจัยด้านอุตสาหกรรมแล้ว เลนนาร์เองยังกำลังปรับเปลี่ยนโมเดลธุรกิจของตนด้วย

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา บริษัทได้เดินหน้าดำเนินกลยุทธ์ "สินทรัพย์น้อย" (asset-light) อย่างต่อเนื่อง โดยลดการถือครองที่ดินโดยตรงและควบคุมที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคตผ่านการจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนา (land banking) และออปชัน เพื่อมุ่งลดภาระผูกพันด้านเงินทุนและปรับปรุงอัตราการหมุนเวียนของสินค้าคงคลัง

ณ ไตรมาสล่าสุด เลนนาร์รายงานว่าในบรรดาพื้นที่สร้างบ้านประมาณ 488,000 แห่งที่อยู่ภายใต้การควบคุม สัดส่วนที่ถือครองโดยตรงในงบดุลของบริษัทได้ลดลงต่ำกว่า 2.5%

ขณะเดียวกัน แม้จะอยู่ท่ามกลางตลาดที่อยู่อาศัยที่ซบเซา บริษัทได้ซื้อหุ้นคืนจำนวน 3 ล้านหุ้นในไตรมาสที่ 3 ด้วยเงินลงทุน 256 ล้านดอลลาร์

อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่เลนนาร์ต้องเผชิญก็เห็นได้ชัดเจนเช่นกัน ต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นกำลังกดดันอัตรากำไร และเนื่องจากฐานลูกค้าหลักของบริษัทมีสัดส่วนเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรกจำนวนมาก บริษัทจึงมีความไวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยจำนองค่อนข้างมาก

สิ่งนี้บ่งชี้ว่าการที่เบิร์กเชียร์เพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในเลนนาร์ไม่ได้หมายความว่าแรงกดดันด้านกำไรระยะสั้นของบริษัทสิ้นสุดลงแล้ว แต่มีแนวโน้มที่จะสะท้อนถึงกลยุทธ์ในการเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยระยะยาวในช่วงที่ราคาหุ้นตกต่ำและอุตสาหกรรมอยู่ในช่วงขาลงมากกว่า

การเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นของเบิร์กเชียร์หมายความว่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้วหรือไม่?

การที่หุ้นบริษัทสร้างบ้านของสหรัฐฯ จะสามารถฟื้นตัวตามวัฏจักรได้อย่างแท้จริงหรือไม่นั้น ยังคงขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองและความสามารถในการซื้อบ้านอย่างมาก

หากอัตราดอกเบี้ยระยะยาวของสหรัฐฯ ปรับตัวลดลง และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนอง 30 ปีลดลงตาม ซึ่งช่วยผ่อนคลายแรงกดดันในการผ่อนชำระรายเดือนของผู้ซื้อบ้าน บริษัทสร้างบ้านรายใหญ่ เช่น เลนนาร์, ดี.อาร์. ฮอร์ตัน และพูลเต้กรุ๊ป (PHM) ก็อาจเห็นการปรับตัวดีขึ้นทั้งในด้านยอดคำสั่งซื้อใหม่และอัตรากำไร

อย่างไรก็ตาม หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองยังคงอยู่ใกล้ระดับ 7% เป็นระยะเวลานาน บริษัทสร้างบ้านอาจยังคงต้องพึ่งพาการลดราคาและมาตรการจูงใจเพื่อกระตุ้นอุปสงค์ ซึ่งจะยังคงกดดันอัตรากำไรต่อไป

ดังนั้น การเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นของเบิร์กเชียร์เมื่อเร็ว ๆ นี้ จึงควรมองว่าเป็นสัญญาณของการจัดสรรเงินทุนระยะยาว มากกว่าจะเป็นสัญญาณว่าตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วอย่างแท้จริง

บัฟเฟตต์ซื้อหุ้นอสังหาริมทรัพย์สวนกระแส: นักลงทุนควรจับตาดูอะไร?

เมื่อพิจารณาจากการเคลื่อนไหวล่าสุดของเบิร์กเชียร์ ภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยได้กลายเป็นหนึ่งในทิศทางใหม่หลักสำหรับการจัดสรรเงินทุนของบริษัท

นับตั้งแต่ต้นปีนี้ บริษัทไม่เพียงแต่เพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในเลนนาร์เป็นประมาณ 10% เท่านั้น แต่ยังขยายการลงทุนไปยังบริษัทผู้สร้างบ้านรายอื่น ๆ และเข้าซื้อกิจการเทเลอร์ มอร์ริสัน มูลค่า 6.8 พันล้านดอลลาร์ ขณะเดียวกัน ณ สิ้นเดือนมิถุนายน เบิร์กเชียร์ยังคงถือเงินสดและรายการลงทุนระยะสั้นอยู่ราว 3.647 แสนล้านดอลลาร์ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการลงทุนในภาคที่อยู่อาศัยเหล่านี้เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่บริษัทมีความยืดหยุ่นสูงยิ่งในการจัดสรรเงินทุน

สำหรับนักลงทุนรายย่อย สิ่งที่คุ้มค่าแก่การจับตาดูอย่างแท้จริงไม่ใช่เพียงการซื้อตามบัฟเฟตต์ในหุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัย แต่เป็นตัวแปรระยะยาวที่เบิร์กเชียร์กำลังเดิมพัน ได้แก่ ภาวะขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ การเพิ่มส่วนแบ่งตลาดของบริษัทผู้สร้างบ้านรายใหญ่ และความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพจะปลดล็อกออกมาเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับลดลงในอนาคต

ในระยะสั้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านที่อยู่ในระดับสูงยังคงเป็นปัจจัยกดดันหลักสำหรับหุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัย เช่น เลนนาร์ ส่วนในระยะยาว หากตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ เข้าสู่วัฏจักรดอกเบี้ยขาลงและการฟื้นตัวของอุปสงค์ในที่สุด ยอดคำสั่งซื้อ อัตรากำไร และการประเมินมูลค่าของบริษัทผู้สร้างบ้านรายใหญ่อาจมีช่องว่างสำหรับการปรับเพิ่มมูลค่าได้

ดังนั้น สัญญาณที่แท้จริงเบื้องหลังการสวนกระแสของเบิร์กเชียร์ในการเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในเลนนาร์ อาจไม่ใช่ราคาบ้านในสหรัฐฯ ที่จะพุ่งขึ้นทันทีทันใด แต่เป็นเรื่องที่ว่าในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดของภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย เม็ดเงินลงทุนระยะยาวขนาดใหญ่กำลังประเมินมูลค่าระยะยาวของบริษัทผู้สร้างบ้านในสหรัฐฯ ใหม่อีกครั้ง