楼市低迷致地产商业绩下滑，全面撤辣或难“解渴”

近日，宏安地产（01243.HK）发布了最新财年（年结日为3月31日）的盈警。

公告显示，截至2024年3月31日止财政年度，宏安地产的股东应占综合亏损不多于8.5亿港元，上一财年则是取得溢利约2.1亿港元。

据悉，宏安地产由盈利转为亏损主要有三方面的因素：1）香港房地产市场持续低迷，导致集团持有的发展中物业大幅撇记至其可变现净值；2）本年度竣工住宅项目销量及交付量减少，导致集团综合收益大幅下降；3）本年度融资成本大幅增加。

进一步细看，上述的第1点及第2点都是因为香港楼市低迷，包括价格和销量；而第3点其实是因为美联储加息，香港基于联系汇率制度也处于高利率环境之中，同时这一点亦是导致楼市低迷的原因之一。

值的注意的是，过去一两年间，楼市低迷、高利率环境是整个行业均需面对的问题，这些因素也影响到了香港地产商的业绩表现，即使是那些头部企业。

Wind数据也显示，2021/22年度（年结日6月30日）、2022/23年度，新鸿基地产（00016.HK）的净利润遭遇了连续下降。

而从目前的情况来看，高利率环境的改善还需要看美联储的动态。

6月12日晚间（北京时间），美国公布的5月CPI数据全面弱于预期，这导致9月降息预期升温。

同日稍晚，美联储如预期般宣布维持当前5.25%至5.50%的利率目标区间不变。更关键的是，美联储主席鲍威尔重申了暂无降息计划，还要继续观察更多证据，确保通胀正朝预期方向发展。

而在日前，明尼亚波利斯联储主席卡什卡利在接受采访时表示，今年将降息一次是“合理预测”，但要等到12月。

鲍威尔的发言有一些鹰派的味道，相较于市场预期，卡什卡利则是更为明显的鹰派。

高息环境暂时无力改变，因此地产商能指望的其实就是提振香港楼市，让市场摆脱低迷。

值得一提的是，港府于2月28日全面撤辣，就是旨在提振香港楼市。

而从结果来看，全面撤辣后，香港楼市的成交量迎来增长，并在4月出现显著扩大，被称作是迎来了“小阳春”。

不过，自5月开始，香港楼市的成交量又开始回落，表明全面撤辣带来的刺激效果在逐渐衰退。

更关键的是，全面撤辣对成交量还有比较明显的刺激作用，但对香港楼价的作用却微乎其微，目前楼价依然在相对低位徘徊，如美联物业的数据所展现的那样。

另外相较而言，全面撤辣后，一些实力雄厚的大型地产商趁机劈价卖楼，或是此次成交量放大的主力，而那些中小型地产商就要吃亏一些。

总体来看，受限于楼市低迷、高利率环境，这两年香港地产商过得稍微苦一些，全面撤辣虽然带来了一些帮助，但并不能让楼市摆脱低迷，也不能让地产商真正“解渴”。