美国5月房屋开工和许可大幅下降——许可下降预示着未来经济活动放缓-富国银行

住宅建设正在放缓

由于建筑商和开发商面临融资成本高企、经济不确定性上升和供应条件不利的问题，住宅建设继续萎缩。5月份新房开工总量下降了9.8%。5月份房价暴跌的主要原因是波动较大的多户住宅项目大幅下降，而单户住宅项目则小幅上升。尽管如此，这一大幅下降使总体开工率达到126万套，是自2020年疫情最严重时期以来的最低水平。更重要的是，建筑许可总量再次下降，建筑商信心指数下降，表明市场将进一步走弱。总而言之，过去几年住宅建设对限制性货币政策的抵抗力相对较强。然而，目前的高利率环境似乎正在对经济活动施加更大的下行压力，这是我们在最新一期《住房综述》中探讨的一个话题。

住宅建设面临压力

• 5月份新屋开工下降9.8%，这是住宅建筑业正在走软的最新证据。尽管5月份的下降主要是由于多户住宅开工率下降了29.7%，但单户住宅开工率也很弱，仅上升了0.4%。
• 在3月和4月连续下滑后，独栋房屋开工率略有改善。在喧嚣中，独栋住宅的开工率今年迄今下降了7.1%。
• 独栋房屋许可的下降趋势更能说明新房建设的轨迹。许可数量5月份下滑2.7%，过去三个月累计下滑9.5%。许可数量的回落可能是由于转售库存增加、新屋供应增加和抵押贷款利率高企。
• 西部地区5月份独栋住宅许可降幅最大（-5.1%）。然而，南部和东北部的建筑许可也有所下降，中西部则持平。
• 单户住宅建设项目有所减少，但仍处于高位。在经历了7.6%的年降幅之后，5月份在建的62.3万套单户住宅仍比2020年1月高出19%。
• 与此同时，多户住宅开工率的暴跌完全抹去了今年迄今取得的改善，使多户住宅开工率降至去年11月以来的最低水平。然而，多户住宅建设许可一直保持不变，这表明5月份多户住宅建设的恶化与其说是信号，不如说是噪音。
• 五月份多户住宅许可下降了0.8%。尽管这是连续第二次下滑，但在过去一年里，许可发放的步伐基本上是横向的。
• 独栋建筑的放缓与建筑商信心的减弱相对应。6月NAHB房屋市场指数（HMI）降至32，显示独栋房屋营建商信心恶化。这是过去五个月来第四次下降。
• 6月份建筑商信心的疲软是普遍存在的。衡量当前销量、预期销量和买家流量的HMI分类指数均下滑了2个点。尽管近几个月来所有分项指标都呈下降趋势，但对当前销售状况的看法受到的影响最大，跌至2012年6月以来的最低水平。因此，建筑商降价的比例达到了自2022年调查开始以来的最高水平（37%）。