香港樓市每況愈下，重拾信心需要政策加碼！

2024年下半年以來，香港樓市每況愈下，成交量再次陷入低迷，低價盤頻頻出現。

8月9日公佈的中原城市領先指數（CCL）仍處於近8年低位，重返2016年9月底時水平。指數較2021年8月191.34點歷史高位跌26.33%，較2024年3月撤辣前的低位143.02點跌1.44%。

利嘉閣地產研究部主管表示，「初步估計，下半年一手私宅買賣登記或從上半年高位回落近兩成，下試7,300宗水平，料按月平均約有1,200餘宗左右。」

結合當下的市場環境來看，香港樓市整體表現不容樂觀，特别是地產商及業主均面臨較大的壓力。

一方面，香港地產商的壓力有增無減。

太古地產（01972.HK）公佈的數據顯示，截至6月底，太古經常性溢利按年跌8%，股東應佔溢利按年跌19%。其中，太古寫字樓租金收入按年跌約7%，零售租金收入按年跌3%。太古集團強調，經濟前景不明朗、美元強勢、外遊趨勢持續、高息環境及遊客消費模式改變持續對零售市場產生不利影響。

需要強調的是，面臨相同困境的地產公司不止一家。恒隆地產（00101.HK）2024年中期盈利按年跌56%，基礎盈利跌逾22%；香港置地上半年股東應佔的虧損為8.33億美元，較2023年同期的3.33億美元虧損大幅增加；九龍倉置業（01997.HK）上半年由盈轉虧，股東應佔虧損10.52億港元。

另一方面，香港業主的壓力更加突出。世邦魏理仕集團的數據顯示，僅在住宅領域，今年上半年香港約75%的高端房地產交易都涉及財務壓力大的賣家。

此外，麗新出售了友邦保險中環辦事處約10%的股份，據報虧損約1.5 億港元；陳國強創辦的德祥地產集團出售了美國銀行大廈30層以償還貸款，此筆交易虧損了數百萬港元。

世邦魏理仕表示，由於美聯儲並不急於降息，今年可能會有更多家庭抛售房產。這意味著房主可能面臨超過5%的借貸利率，高於香港3%的租金收益率。如果這種情況持續下去，越來越多的業主將面臨困難， 其中一些業主可能會違約，出現現金流問題，並被迫出售房產。

香港樓市每況愈下，將引發更多負面連環反應。第二季度，香港銀主盤數量升至230個，按季度上升11.1%。其中，九龍站某樓盤已爆出有記錄以來最多的銀主盤，甚至多過2003年非典時期。市場預計，下半年香港負資產家庭數量很有可能有增無減，這對香港經濟構成不利影響。

有評論指出，香港樓市困境之下，需要各界攜手共渡難關，特别是香港金管局和香港銀行界，特殊時期要採取特殊手段。港府及金管局要著眼長遠，需要推出更加積極的政策來應對短期挑戰，例如進一步削減甚至階段性取消樓市印花稅。