重壓不減，如何拯救香港工商鋪市場？

香港工商鋪市場正面臨嚴寒，儘管港府今年2月底宣佈「撤辣」，但仍未能從根本上引導市場回歸正軌。

由於持續受到全球經濟下行及高利率的影響，香港工商鋪市場觀望氣氛濃厚，投資者入市步伐放緩，令工商鋪買賣價量齊跌。

而更打擊買家信心的是，本地銀行不但持續收緊按揭，且取態令買家面臨潛在的巨大還款壓力，有銀行甚至向買家表明「額度已滿，遲些才買樓」，更令買家卻步。

低迷的工商鋪

近年香港經濟、旅遊業和消費市場等面臨諸多負面因素交織，重擊了香港工商鋪物業市場。特别是近來港人北上消費以及内地遊客到香港旅遊的目的和消費模式的轉變，導致香港工商鋪市場失去昔日繁榮景象，這也直接打擊了買家信心。

另一方面，工商鋪業主還面臨高企的按揭利率以及費用不低的印花稅，再疊加租金及人員成本等，本就低迷的市況下致使業主的現金流承壓，市況出現「量價齊降」的情況。

美聯物業數據顯示，香港工商鋪市場在「撤辣」政策下只維持了兩個月的活躍，6月以來交易宗數環比兩連降，顯示出市場需求不振。其中，7月錄得286宗工商鋪買賣成交，宗數較6月下跌5.9%。成交金額方面，中原地產數據顯示，由於缺乏大手買賣，7月成交額約27.52億港元，按月下跌約7.6%。

基於市況冷淡，投資者信心匮乏，美聯工商鋪預期，工商鋪市場中「以價換量」的趨勢將會持續，下半年工商鋪的交投量將較上半年回升約5%。

租金方面，香港工商鋪物業租金持續低迷。其中，6月私人零售樓宇租金指數報165.6點，已連續六個月下降。

寫字樓空置率亦不容忽視，國際知名調研機構萊坊的報告顯示，空置率高企繼續對香港寫字樓最近構成壓力。由於新增需求有限，截至今年5月，港島區整體寫字樓租金已下跌2%，空置率達到12.3%，創下記錄新高。該機構預計，在缺乏新需求的背景下，寫字樓空置率在短期内仍會持續高企，而港島區於2024年的整體租金或跌0至3%左右。

營商環境的持續疲弱，也壓制了香港本地商業運營商的利潤。

其中，太古地產(01972.HK)由於香港寫字樓組合面臨挑戰，今年上半年股東應佔溢利為17.96億元，按年減少19.2%。該公司行政總裁彭國邦近日認為，現階段香港辦公樓市場復蘇仍需要一段時間，因為受空置率及新供應影響。

九龍倉置業(01997.HK)更是業績變臉，上半年虧損達10.52億港元，管理層對於集團前景持相對審慎看法，強調集團及其他香港零售業均面對宏觀環境帶來的挑戰。

仲量聯行香港資本市場執行董事鄧潔瑩上月表示，目前商業物業市場正同時面臨高息及商用物業按揭貸款收緊的兩大挑戰，投資意欲大受影響，導致成交量萎縮，也影響市場健康發展及加劇價格跌勢。

她預計，下半年甲級寫字樓、核心區街鋪、優質資源的資本值分别下跌0至5%。

按揭收緊，取消印花稅迫在眉睫

香港工商鋪業主的壓力並不比地產商小，市況不佳是其一，近來他們同時還被貸款方銀行收緊按揭，可謂是雪上加霜。

由於息口未見下行，近期本地銀行持續收緊按揭。近期傳出，個别大型銀行收緊工商物業按揭，恒生銀行（0011.HK）除上調了工商鋪按揭息率至大約P水平（最優惠利率，現為5.875厘），還暫停接受樓齡太高的工商鋪按揭申請。個别銀行更是將物業供款期由一般銀行提供的人齡「75減」，大削十年至「65減」，令年長的上車客備感壓力。

銀行還基於資金成本續偏高的考慮，削減了現金回贈，令業主資金成本進一步升高。

此外，工商鋪業主按揭還遇到審批時間長以及遭拒批按揭的情況，甚至有些業主還接到銀行Call Loan（追收貸款）。

銀行收緊按揭，對工商鋪業主帶來的負面影響是巨大的。例如，由於銀行審批時間較長，令買家在單位交收時仍未獲批的情況下不得不取消交易，相當於銀行變相地鼓勵買家「遲買樓」，這與港府的刺激措施相悖；而不少業主本就現金流緊張，在正常還款的情況下仍被銀行Call Loan，意味著這些業主將會面臨很大的財務風險。

從整個市場看，銀行收緊工商鋪按揭，以及部分業主被Call Loan，預計將對工商鋪市場產生負面影響，可能導致交易量和價格進一步下降。

在此背景下，近日經民聯連同地產業界代表與香港金管局副總裁阮國恒會面，希望金管局與銀行商討放寬按揭。

那麽，銀行收緊工商鋪按揭，是否違反相關規定？

金管局今年3月底推出支持中小企業的9項措施，其中提到：協調機制銀行承諾，按照金管局2023年12月20日發出的指引，不會要求按時還款的按揭客戶提前還款。

不難看出，當前有部分銀行未有跟進上述指引，令業主及準買家難以獲取按揭貸款，這違背了政府支持工商鋪市場健康發展的初衷。

此外，港府還提高了工商鋪按揭乘數，這也加大了買家的財務成本，對買家的現金流產生較大壓力。香港金管局於今年2月28日向銀行發出指引，調整其他房地產貸款相關的監管要求，表示非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等）的按揭成數上限由六成提升至七成。

值得一提的是，影響工商鋪業主信心的一大原因還在於市場上執行多年的印花稅政策。儘管近些年政府調整了物業從價印花稅（第二標準稅率）稅階，但印花稅仍是激活工商鋪市場的一個「攔路虎」。

根據香港稅務局的最新規定，任何在2020年11月26日或以後簽立以買賣或轉讓非住宅物業的文書均須按第2標準稅率繳納「從價印花稅」。

從價印花稅的稅率（以第2標準稅率計算），根據交易額分為不同的檔次。其中，交易金額不超300萬港元的部分，印花稅為100港元。

而隨著交易金額的擴大，稅率和收稅基準亦逐步上升。例如，交易金額超過2000萬港元但不超過2173.912萬港元的部分，印花稅為超出2000萬港元款額的10%+75萬港元。

對於2173.912萬港元及以上的部分，印花稅固定為4.25%。

以上是最新調整後的非住宅物業從價印花稅稅階措施，此次調整在一定程度上減輕了工商鋪買家的負擔。但是，回顧「撤辣」以來工商鋪成交以及租金等數據，從價印花稅的調整未能從根源上解決市場交投低迷的問題，顯示出刺激作用並不大。

在去年2月，香港財政司司長陳茂波更是直言，調低非住宅物業從價印花稅對樓市影響不大。

因此，若港府取消工商鋪市場的印花稅，所起的刺激作用或不亞於「撤辣」效應。因為這不僅能降低買家的入市成本，激發市場需求，還可能進一步促進工商鋪市場的交易活躍度和價格回暖。同時，撤銷印花稅也可能吸引更多的投資者關注和投資香港的房地產市場，從而盤活整個房地產市場。