撤辣半年難阻房價下跌，減息對香港樓市幫助有多大？

面對樓市的狂熱，港府於2010年推出「辣招」，這也導致内地買家赴港買樓需要支付高昂的稅項，單計買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅，合計已涉及樓價高達約30%。

不過，在香港樓市轉冷後，為了激活市場，港府於今年2月28日宣佈全面撤辣，即所有住宅物業交易均無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

撤辣後，内地買家在港買樓繳交的稅款與本地人一樣，置業成本大幅降低，配合香港的「新投資移民」計劃，加上香港租金回報普遍高於内地，許多潛在的購買力被激活，進而推動香港樓市迎來了「小陽春」。

美聯物業的數據顯示，撤辣後香港樓市的成交量出現回升，尤其是4月份、5月份的交投更是顯著爆量，不過此後成交量又遭遇了回落，但仍優於撤辣前。

值得注意的是，根據中原地產的數據，在2月底撤辣後，反映内地買家入市情況的「普通話拼音買家」買賣登記數字一度連升3個月，由撤辣前2月份的388件急升至4月份的2280件，涉及金額超過人民幣272億元（約38.4億美元），創下了自1995年有紀錄以來的歷史新高。

而自5月份以來，「普通話拼音買家」買賣登記數字已連續3個月遭遇下跌，其中7月份的登記數字較4月的最高峰已經下跌了近7成。

可見，内地買家對於香港樓市回升的重要性，不過内地買家的潛在購買力在爆發後已經逐漸衰竭，對香港樓市的支撐力度正在持續減弱。

更關鍵的是，雖然撤辣吸引了内地買家入市讓香港樓市交投變得熱鬧，但對房價的影響似乎微乎其微。

美聯樓價指數（按月）顯示，全面撤辣未能改變樓價指數下跌之勢，最新的樓價指數已經跌回七八年前的水平。

對於香港樓市的現狀，美聯集團主席黃建業指出，當前香港市民對經濟前景缺乏信心，對入市感到猶豫。房市基本因素雖然好轉，但未能吸引更多買家入市。

值得一提的是，樓市低迷也令九龍倉置業（01997.HK）、長實集團（01113.HK）等業内巨頭在今年上半年遭遇業績的下滑。

九龍倉置業在中期業績公告中稱，香港營商環境仍然困難，匯率走勢不利、息口高企及人手短缺影響業務營運能力。

關於樓市未來，九龍倉置業則在中期業績報告中指出，全球經濟放緩和地緣政治局勢緊張所帶來的不確定性將繼續影響香港整體經濟。零售業和酒店業飽受消費模式轉變的衝擊。目前所有物業種類都供過於求，希望匯率和利率等周期性因素改善後，需求得以回升。

摩根士丹利也稱，美聯儲9月減息後香港樓市將非常受益，香港的住宅價格將在2025年恢復5%，且相比於零售和寫字樓市場，住宅市場更容易直接受惠於此。

不過，即使美國減息，香港也未必實時跟隨，預計樓價不會實時急彈，而成交亦難以恢復到三月時的水平，因此調整全年樓市預測，料全年樓價或跌約8%，重返2016年中水平。