XPCI11 recicla carteira de CRIs e investe em FIIs; VGHF11 paga menor dividendo em 1 ano

O fundo de investimento imobiliário XP Crédito Imobiliário (XPCI11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de setembro, informando um resultado total de R$ 8,053 milhões. O desempenho ficou ligeiramente abaixo do registrado no mês anterior.

O resultado foi sustentado por uma receita bruta de R$ 8,695 milhões, enquanto as despesas do período somaram R$ 641,8 mil.

Considerando o regime de caixa, os rendimentos e ganhos de capital do fundo alcançaram R$ 0,925 por cota. Com base nesse desempenho, o fundo distribuiu R$ 0,95 por cota em dividendos aos seus cotistas, utilizando parte de suas reservas para complementar o pagamento.

O período foi marcado por uma intensa atividade de gestão de portfólio, com o pré-pagamento total de três operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), a ampliação da exposição em outro CRI e um investimento relevante em cotas de outro fundo imobiliário.

Análise do resultado de setembro e da distribuição de dividendos

O resultado do fundo em setembro foi impulsionado principalmente por sua carteira de CRIs, que foi responsável pela geração de R$ 7,87 milhões em receitas. A carteira de cotas de outros fundos imobiliários (FIIs) também contribuiu, adicionando R$ 360 mil ao resultado do mês.

O dividendo distribuído, de R$ 0,95 por cota, com base na cotação de fechamento do mês, de R$ 84,57, representou um dividend yield mensal de 1,09% (considerando um gross-up de 15% de impostos para comparação).

O relatório da gestão também informou que o fundo mantém uma reserva acumulada de correção monetária de aproximadamente R$ 4,4 milhões, o que equivale a R$ 0,50 por cota. Essa reserva funciona como um "colchão" financeiro, que pode ser utilizado para complementar distribuições futuras e manter a estabilidade dos rendimentos.

Gestão ativa da carteira de CRIs: pré-pagamentos e novas alocações

O mês de setembro foi marcado por importantes movimentações no portfólio de CRIs do fundo. Ocorreu o pré-pagamento total de três operações: o CRI JCC Iguatemi, o CRI MRV Flex e o CRI Mateus Sub.

O pré-pagamento significa que os devedores quitaram suas obrigações antes do vencimento final dos títulos. Essas posições foram recicladas pela gestão com a realização de ganhos de capital, aproveitando as condições de mercado.

A liquidez gerada por esses pré-pagamentos permitiu ao fundo realizar novas alocações. O XPCI11 ampliou sua exposição no CRI JK Square, através da aquisição de uma nova tranche (uma nova série da mesma emissão) no valor de R$ 25 milhões.

Essa realocação demonstra a estratégia da gestão de aproveitar eventos de liquidez para reinvestir o capital em operações consideradas mais atrativas ou alinhadas com a visão de mercado atual.

Investimento tático de R$ 32 milhões no FII GARE11

No segmento de fundos imobiliários, o principal destaque do mês foi a aquisição primária (ou seja, diretamente na oferta) de cotas do FII GARE11, totalizando um investimento de R$ 32 milhões. Essa movimentação tática ocorreu logo após o pré-pagamento do CRI Mateus Sub.

A gestão explicou a lógica por trás da operação: o pré-pagamento do CRI Mateus Sub devolveu ao caixa do fundo mais de R$ 1,5 milhão em correção monetária que estava acumulada, além de gerar um ganho patrimonial, pois o título foi quitado por um valor acima de sua marcação contábil.

A substituição desse CRI por cotas de um FII de alta liquidez, como o GARE11, confere maior flexibilidade para a gestão realocar esses recursos no futuro.

A ideia é permitir que novas oportunidades em CRIs sejam aproveitadas de forma mais ágil, conforme o cenário de juros evolua de forma favorável.

A gestão reforçou, no entanto, que a estratégia central do fundo continua voltada para títulos de crédito imobiliário de alta qualidade, com prioridade para operações originadas e estruturadas internamente pela própria equipe.

A tese de investimento e o perfil atual do portfólio

O XPCI11 tem como propósito investir em ativos financeiros com lastro imobiliário. Sua carteira é composta majoritariamente por CRIs (87,1%), mas também inclui cotas de outros FIIs (8,3%) e uma parcela em caixa (4,6%).

A estratégia busca retornos consistentes, sustentados pela arbitragem de curvas de juros e pelos spreads de crédito das operações.

Em relação à composição dos investimentos por segmento, 46% dos ativos estão aplicados em CRIs com lastro em empreendimentos comerciais (como shoppings, escritórios ou varejo). 

O crédito corporativo, que envolve financiamentos para empresas com garantias imobiliárias, representa 34,6% da carteira, enquanto os CRIs ligados a imóveis residenciais respondem por 19,4%. Essa diversificação setorial ajuda a mitigar os riscos e a capturar oportunidades em diferentes nichos do mercado imobiliário.

VGHF11 mantém dividendo de R$ 0,08, menor em 1 ano, e aumenta alocação na carteira VALOR

Enquanto o XPCI11 realiza uma gestão ativa de seu portfólio de crédito e FIIs, o fundo imobiliário VGHF11 encerrou setembro com um resultado distribuível de R$ 13,894 milhões, dos quais R$ 13,177 milhões foram efetivamente pagos aos cotistas como dividendos.

No período, as receitas totais somaram R$ 15,663 milhões, superando as despesas de R$ 1,768 milhão. O pagamento de dividendos foi mantido em R$ 0,08 por cota, o mesmo valor do mês anterior, mas representando o menor patamar dos últimos 12 meses. Esse rendimento equivale a uma rentabilidade líquida anualizada de 11,3% sobre o valor patrimonial.

Desempenho e alocação da carteira

Apesar da manutenção do dividendo em um nível mais baixo, o patrimônio líquido do fundo apresentou leve crescimento no mês, com uma valorização de cerca de R$ 0,04 por cota. 

Essa alta foi impulsionada pela remarcação positiva das participações do fundo em SPEs (Sociedades de Propósito Específico) e pela valorização da carteira de FIIs, que acompanhou a alta de 3,25% do IFIX no mesmo período.

Em relação à alocação, o fundo manteve 103,7% do patrimônio líquido aplicado em ativos-alvo, indicando um pequeno grau de alavancagem. O portfólio está distribuído em 139 diferentes ativos, totalizando R$ 1,464 bilhão em investimentos.

O fundo também detinha R$ 58,3 milhões (cerca de 4% do PL) em operações compromissadas reversas de CRIs, com um custo médio de CDI + 0,8% ao ano.

Foco na carteira VALOR e gestão de inadimplência

Na gestão da carteira, o fundo realizou compras líquidas de aproximadamente R$ 10,8 milhões na carteira VALOR (focada em ganho de capital), concentradas em SPEs de projetos residenciais em São Paulo e em ações da incorporadora You Inc. Com isso, a participação dessa carteira subiu para 42,9% dos ativos-alvo.

A carteira RENDA (focada em dividendos recorrentes) não apresentou movimentações relevantes e encerrou o mês com 57,1% de participação.

Na carteira de crédito, o fundo segue enfrentando a inadimplência nos CRIs Selina, cujas posições permanecem marcadas a zero desde fevereiro. A gestão informou que as negociações para resolver a situação continuam, ainda sem prazo definido para conclusão.

A venda dos terrenos do CRI Guaicurus também depende da conclusão de diligências e questões jurídicas pendentes.