VRTA11 realiza giro na carteira de CRIs; XPML11 conclui troca de participações em shoppings com CPSH11

O fundo de investimento imobiliário Fator Verità (VRTA11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de setembro, informando um resultado líquido de R$ 14,27 milhões.

O desempenho foi sustentado por uma gestão ativa da carteira de crédito, com novas aquisições em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que somaram R$ 9,1 milhões, vendas táticas de outros ativos e o recebimento de resgates antecipados. 

Fonte: Banco Fator S.A.

Com base nos números, o fundo distribuiu R$ 0,85 por cota em dividendos aos seus investidores.

A gestão também comentou sobre o desempenho recente das cotas no mercado secundário, atribuindo a queda vista nos "fundos de papel" às expectativas de alta nos juros, e não a uma deterioração na qualidade de crédito das carteiras.

O fundo encerrou o mês com uma posição de caixa relevante, destinada ao pagamento de dividendos e a novas alocações.

Análise do resultado de setembro e da distribuição de dividendos

O resultado de R$ 14,27 milhões em setembro permitiu ao fundo manter a distribuição de R$ 0,85 por cota em dividendos.

Esse valor representa um dividend yield mensal de 1,07%, com base na cotação de fechamento do mês, de R$ 79,30. O rendimento equivale a 103% do CDI (bruto de impostos), um retorno considerado atrativo.

Além do valor distribuído, o fundo manteve uma reserva de R$ 0,79 por cota, que pode ser utilizada para complementar obrigações futuras ou para reforçar os dividendos em meses com resultados mais fracos, conferindo maior estabilidade à distribuição.

A gestão informou que a maioria dos CRIs que compõem a carteira segue adimplente e em conformidade com seus pagamentos.

Gestão ativa da carteira: aquisições, vendas e resgates

O mês de setembro foi de intensa movimentação na carteira do VRTA11. O fundo avançou em sua estratégia de alocação em crédito imobiliário com novas aquisições que somaram R$ 9,1 milhões.

Entre as novas posições, destacam-se a compra de R$ 2,1 milhões do CRI Epitácio, com remuneração de CDI + 4,00% ao ano, R$ 2,0 milhões do CRI Summus, atrelado a IPCA + 11,50%, e R$ 5,0 milhões do CRI JRM, remunerado a CDI + 2,50% ao ano.

Ao mesmo tempo, a gestão realizou ajustes táticos no portfólio, com a venda de R$ 8,7 milhões do CRI Dal Pozzo, R$ 5,0 milhões do CRI Lote5 e R$ 5,0 milhões do CRI Solfarma. Essas vendas podem ter como objetivo realizar lucros, reduzir a exposição a determinados riscos ou realocar o capital em oportunidades consideradas mais atrativas no momento.

O fundo também recebeu recursos de eventos de liquidez em sua carteira. Houve o resgate antecipado do CRI Azul, no valor total de R$ 15,5 milhões, e a quitação antecipada de R$ 12,9 milhões em operações compromissadas reversas.

Esses movimentos contribuíram para a redução da alavancagem do fundo. O saldo das operações compromissadas (uma forma de endividamento de curto prazo) fechou setembro em R$ 55,3 milhões, com vencimento em dezembro de 2025 e uma remuneração de CDI + 0,74% ao ano.

Posição de caixa e pipeline de novos investimentos

Com as movimentações de compra, venda e recebimentos, o VRTA11 encerrou o mês de setembro com R$ 46 milhões em caixa, o equivalente a 3,5% do patrimônio líquido do fundo.

Esse montante será destinado, em parte, ao pagamento dos dividendos anunciados e, o restante, à alocação em novos CRIs que já estão em fase final de análise pela equipe de gestão.

O "pipeline" de novas operações em estudo soma mais de R$ 50 milhões, indicando que o fundo deve continuar ativo em suas alocações nos próximos meses.

Desempenho da cota e a visão da gestão sobre o mercado

No mercado secundário, as cotas do VRTA11 fecharam setembro a R$ 79,30. Com o valor patrimonial da cota em R$ 84,36 (calculado antes da distribuição de dividendos), o indicador Preço/Valor Patrimonial (P/VP) do fundo encerrou o mês em 0,94x.

Isso indica que as cotas continuam sendo negociadas com um desconto em relação ao valor contábil de seus ativos.

A gestão do fundo comentou sobre esse desconto, afirmando que a queda recente nas cotações dos FIIs de recebíveis ("fundos de papel") está associada principalmente à expectativa de alta na taxa de juros de longo prazo, e não a uma percepção de deterioração na qualidade de crédito das carteiras.

Fonte: StatusInvest

A equipe gestora mantém a visão de que os fundos de recebíveis continuam oferecendo oportunidades relevantes, justamente por estarem sendo negociados com desconto.

A expectativa é de que essa diferença entre o preço de mercado e o valor patrimonial se reduza gradualmente, à medida que o ciclo de cortes na taxa Selic se inicie, o que deve gerar uma valorização das cotas.

O relatório também mencionou o impacto da inflação no portfólio. A desaceleração do IPCA, que ficou em -0,11% em agosto, teve um impacto limitado no resultado de setembro, já que os títulos indexados à inflação possuem uma defasagem de dois a três meses no repasse da correção monetária para os rendimentos.

XPML11 troca fatia do Shopping Internacional Guarulhos por participações em outros quatro shoppings

Enquanto o VRTA11 realiza uma gestão ativa de sua carteira de crédito, o XP Malls (XPML11) também anunciou uma movimentação estratégica em seu portfólio. O XPML11 anunciou a conclusão de uma operação estratégica envolvendo o Shopping Internacional Guarulhos FII, um veículo que é integralmente controlado pelo fundo.

O negócio foi realizado com o FII CPSH11 e contemplou a compra e venda de participações em cinco empreendimentos do setor de shopping centers, em uma troca de ativos avaliada em centenas de milhões de reais.

Fonte: StatusInvest

A transação resultou na aquisição, por parte do XPML11, de fatias em quatro shoppings: 10% do Praia de Belas Shopping (Porto Alegre/RS), 4,53% do Shopping Metrô Tatuapé (São Paulo/SP), 15% do Shopping Metrô Boulevard Tatuapé (São Paulo/SP) e 5,5% do Shopping Iguatemi Bosque (Fortaleza/CE).

Como contrapartida por essas aquisições, o fundo vendeu 4,81% de sua participação no Internacional Shopping Guarulhos (Guarulhos/SP).

Estrutura financeira da transação

A estrutura financeira da operação foi complexa. Pela venda da fatia do shopping em Guarulhos, o fundo recebeu R$ 76,7 milhões à vista. Já as aquisições das participações nos outros quatro shoppings totalizaram R$ 266,6 milhões, que também foram pagos na mesma data.

Para financiar a diferença entre o valor recebido e o valor pago, o fundo utilizou recursos provenientes de sua 13ª emissão de cotas e parte do montante obtido na própria alienação da fatia do Internacional Shopping.

Além dos pagamentos à vista, o acordo prevê duas parcelas complementares a serem pagas pelo XPML11, no valor de R$ 39,15 milhões cada. A primeira parcela tem vencimento em outubro de 2026 e a segunda em outubro de 2027, ambas corrigidas pela variação do IPCA.

A estrutura do acordo também contempla um possível pagamento adicional (earnout), que está condicionado ao desempenho operacional futuro dos shoppings Praia de Belas, Metrô Tatuapé e Metrô Boulevard Tatuapé.

A estimativa da gestora do XPML11 é de que esse valor não ultrapasse R$ 10 milhões e, caso se confirme, será pago junto com a última parcela da operação.