BRCO11 tem lucro menor em setembro com ausência de receitas não recorrentes; fundo mantém dividendo de R$ 0,87

O fundo de investimento imobiliário Bresco Logística (BRCO11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de setembro de 2025, informando um lucro em regime de caixa de R$ 13,455 milhões.

O resultado veio abaixo do registrado em agosto, impactado pela ausência de receitas não recorrentes que haviam inflado o número do mês anterior.

Apesar da queda no lucro, a gestão do fundo manteve a distribuição de R$ 0,87 por cota em dividendos aos seus investidores, utilizando parte de suas reservas acumuladas para complementar o pagamento.

Fonte: Bresco Logística

O relatório também detalhou a composição atualizada do portfólio de 12 imóveis logísticos do fundo, que continua a apresentar indicadores operacionais sólidos, como uma taxa de vacância física relativamente baixa e uma alta qualidade de crédito dos inquilinos.

A gestão destacou o impacto de novas despesas no período, relacionadas à vacância de um ativo e a custos de corretagem.

Análise do resultado de setembro e o impacto de eventos pontuais

O resultado do BRCO11 em setembro foi sustentado por uma receita total de R$ 16,478 milhões, enquanto as despesas do período somaram R$ 3,023 milhões. A receita imobiliária ficou abaixo da observada em agosto, e a gestão explicou os motivos para essa variação.

O resultado de agosto havia sido beneficiado por dois eventos pontuais: o recebimento de R$ 800 mil referentes à multa pela rescisão antecipada do contrato com a MRO no imóvel Bresco Embu e a antecipação de R$ 300 mil em aluguéis por parte da inquilina WestRock, no Bresco Itupeva.

Como essas receitas não se repetiram em setembro, o resultado líquido do mês foi naturalmente menor.

No lado das despesas, houve um aumento em setembro, explicado por dois fatores principais. O primeiro foi o pagamento de comissão de corretagem referente ao contrato de locação assinado em julho com os Correios, para o imóvel Bresco Contagem.

O segundo foi um aumento nos custos com propriedades, motivado pela vacância do ativo em Embu, que gerou gastos adicionais com manutenção e IPTU proporcional à área vaga.

Distribuição de dividendos e gestão de reservas

Mesmo com um resultado líquido inferior ao valor distribuído, o fundo manteve o pagamento de R$ 0,87 por cota em setembro. A decisão representa uma distribuição de 102,84% do lucro caixa apurado no mês.

No acumulado do semestre, no entanto, a proporção distribuída em relação ao lucro gerado é de 85,9%, mostrando que o fundo tem retido parte de seus resultados ao longo do tempo.

Essa estratégia de retenção permitiu ao fundo construir uma reserva de lucros robusta. Ao final de setembro, o montante de lucro caixa acumulado e ainda não distribuído somava R$ 26,1 milhões, o que equivale a R$ 1,64 por cota.

Essa reserva funciona como um "colchão" financeiro, que pode ser utilizado pela gestão para manter a estabilidade dos dividendos em meses com resultados mais fracos, como ocorreu em setembro, ou para fazer frente a obrigações e investimentos futuros. O dividendo de R$ 0,87 por cota, com base na cotação de fechamento do mês, equivale a um dividend yield anualizado de 8,9%.

Qualidade e diversificação do portfólio logístico

O relatório da gestão reforçou os diferenciais de qualidade do portfólio do BRCO11, que é composto por 12 propriedades logísticas de alto padrão, totalizando 472 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).

O fundo ainda possui um potencial de expansão de 7% em seus terrenos, o que abre espaço para futuros projetos de desenvolvimento.

A receita anual estabilizada gerada por esses ativos supera os R$ 159 milhões. Uma característica importante do portfólio é sua exposição ao segmento "last mile", com 63% da receita proveniente de ativos voltados para entregas de curta distância, localizados próximos aos grandes centros urbanos.

Cerca de 30% da receita total do fundo vêm de empreendimentos situados em um raio de até 25 km da cidade de São Paulo, uma das áreas logísticas mais estratégicas e valorizadas do país.

A taxa de vacância física dos empreendimentos encerrou setembro em 7,7%, um patamar ainda considerado baixo, mas que reflete a recente desocupação no ativo de Embu.

A qualidade dos contratos de locação é outro ponto forte, com um prazo médio remanescente de 4,9 anos e com 38% desses contratos sendo na modalidade "atípica", que oferecem maior estabilidade e segurança para as receitas.

Inquilinos de alta qualidade e concentração no Sudeste/Sul

A carteira de inquilinos do fundo é diversificada e possui alta qualidade de crédito. O setor de varejo e e-commerce é o mais representativo, respondendo por 49% da receita, seguido por bens de consumo (39%), operadores logísticos (10%) e indústria (3%).

Um dado relevante é que 86% dos locatários possuem classificação de "grau de investimento", com ratings AAA(br) ou AA(br), ou equivalentes em escala global, indicando baixo risco de inadimplência.

Fonte: StatusInvest

Em relação à classificação dos imóveis, 11 das 12 propriedades do portfólio são de padrão A+, a mais alta do mercado, e apenas uma é classificada como A.

A gestão destacou que o fundo possui 100% de participação em todos os imóveis da carteira e que opera sem a utilização de Renda Mínima Garantida (RMG).

GAME11 mantém dividendo de R$ 0,095 e liquida CRI de R$ 12 milhões

Enquanto o BRCO11 lida com a ausência de receitas não recorrentes, o fundo multiestratégia Guardian (GAME11) também divulgou seus resultados de setembro, destacando a liquidação de um CRI e a manutenção de seus dividendos. O GAME11 manteve em setembro a regularidade de seus resultados e o compromisso com a distribuição mínima de dividendos. 

Fonte: Guardian Gestora

O fundo registrou um resultado de R$ 0,09 por cota e anunciou o pagamento de R$ 0,095 por cota, utilizando parte de suas reservas acumuladas, que estavam em R$ 0,108 por cota. A gestão reiterou o guidance mínimo de rendimentos mensais em R$ 0,095 por cota, patamar que vem sendo mantido nos últimos meses.

Liquidação de CRI e reinvestimento no mercado secundário

Durante o mês, o fundo concluiu a liquidação antecipada do CRI BRF SSA CCV, uma operação que liberou aproximadamente R$ 12 milhões em caixa. Os recursos foram prontamente reinvestidos em novos CRIs adquiridos no mercado secundário.

A estratégia da gestão segue priorizando ativos táticos e pós-fixados (atrelados ao CDI), com o objetivo de equilibrar a liquidez do fundo e a geração de resultado em um ambiente de juros ainda elevados.

A carteira do fundo mantém uma posição equilibrada entre indexadores: 73% está indexada ao IPCA, com um spread médio de 11,4%, e 27% está atrelada ao CDI, com um spread médio de 8,5%.

Segundo a gestora, o fundo segue atento a oportunidades de realocação no mercado secundário, buscando ampliar o resultado e preservar a liquidez. O portfólio apresenta uma duration (prazo médio ponderado) de 4,4 anos e um perfil majoritariamente "high grade", com foco em ativos pulverizados.