VGIP11 registra salto de 43,5% no lucro e distribui R$ 0,92; RZAT11 cresce 27,5% em novembro

O fundo imobiliário Valora IPCA (VGIP11) apresentou um desempenho operacional robusto no encerramento de novembro de 2025. O lucro líquido do período atingiu R$ 11,101 milhões, montante que representa uma expansão expressiva de aproximadamente 43,5% em comparação aos R$ 7,733 milhões registrados em outubro.

Fonte: VGIP11

Esse avanço foi sustentado por uma geração de receitas que totalizou R$ 11,945 milhões, enquanto a estrutura de despesas permaneceu controlada em R$ 843,8 mil. 

Com base nesse resultado, o VGIP11 realizou a distribuição de R$ 0,92 por cota aos seus investidores. O valor corresponde a uma rentabilidade líquida anualizada de IPCA acrescido de 7,7%, tomando como referência o valor patrimonial da cota apurado ao final do mês de outubro do ano anterior.

Além do repasse imediato aos cotistas, o fundo encerrou o mês acumulando uma reserva estratégica de R$ 0,18 por cota em ganhos de IPCA ainda não realizados em caixa. 

Rentabilidade acumulada e dinâmica de indexação

Ao observar a janela dos últimos 12 meses, a soma das distribuições realizadas pelo VGIP11 alcançou R$ 11,63 por cota. Esse fluxo de proventos equivale a um retorno total de IPCA + 8,4% ao ano, evidenciando a capacidade do portfólio em entregar alfa consistente acima da inflação oficial e dos títulos públicos de referência.

A metodologia de cálculo do fundo utiliza a variação acumulada do IPCA com defasagem de dois meses (M-2). Esse modelo de indexação, que abrange o intervalo entre outubro de 2024 e setembro de 2025, está alinhado à estrutura da maioria dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que compõem a carteira atual.

Valorização patrimonial e marcação a mercado

A cota patrimonial do FII VGIP11 apresentou uma valorização relevante de R$ 1,36 no período. O movimento foi impulsionado principalmente pelo fechamento das taxas de juros das NTN-B no mercado secundário.

Outro fator determinante para esse incremento patrimonial foi a liquidação integral do CRI TMX. 

Somou-se a esses eventos a retomada da marcação do CRI Manhattan 196S, que anteriormente operava em regime de stop accrual. A normalização deste ativo reforça a qualidade do crédito da carteira e contribui para a recomposição do valor patrimonial do fundo, que encerrou novembro com uma base sólida de 84.253 cotistas.

Estratégia de alocação e novos investimentos

No encerramento de novembro de 2025, o VGIP11 mantinha 98,5% de seu patrimônio líquido alocado em CRIs, distribuídos de forma pulverizada em 49 operações distintas. O volume total investido na estratégia de crédito imobiliário soma R$ 1,04 bilhão, restando uma parcela mínima em instrumentos de liquidez.

Durante o mês, a equipe de gestão intensificou a alocação com novas aquisições que totalizaram R$ 16,3 milhões. O destaque entre os novos ativos foi o aporte de R$ 8,0 milhões no CRI Projetos Residenciais SP 1S, que oferece uma remuneração atrativa de IPCA + 9,00% ao ano, elevando o carrego médio do fundo.

Também foram incluídos no portfólio o CRI Canopus 30S (IPCA + 6,00%) e o CRI Quero Quero (IPCA + 5,70%), com investimentos de R$ 2,4 milhões e R$ 2,3 milhões, respectivamente. 

Reciclagem de portfólio e amortizações

O fundo também registrou um volume significativo de amortizações ordinárias e extraordinárias em novembro, totalizando R$ 39,4 milhões. A liquidação integral do CRI TMX foi a operação de maior relevância, respondendo por R$ 34,4 milhões desse volume financeiro retornado ao caixa do VGIP11 no período.

Além das liquidações totais, o fundo adquiriu participações menores em ativos como o CRI Localfrio Sr (R$ 2,0 milhões), CRI Creditas 27E (R$ 890 mil) e o CRI HBR 148S (R$ 730 mil). Essas operações complementares auxiliam na manutenção da diversificação setorial e geográfica dos recebíveis imobiliários sob gestão.

RZAT11 salta em lucro com foco em rendimento real e gestão ativa

Enquanto a Valora consolida sua tese no mercado de crédito pulverizado, a estratégia da Riza no RZAT11 avança na captura de ganhos imobiliários diretos e na proteção contra a volatilidade inflacionária.

Fonte: RZAT11

O fundo encerrou o mês de novembro com um resultado apurado de R$ 5,411 milhões, o que representa um salto expressivo de 27,5% em comparação aos R$ 4,244 milhões registrados em outubro.

A performance financeira foi sustentada por receitas que totalizaram R$ 5,793 milhões, contra uma estrutura de despesas de R$ 381,5 mil. Com base nesse balanço, a gestão efetuou a distribuição de R$ 0,85 por cota em dezembro, mantendo o compromisso com o patamar de rendimentos sinalizado anteriormente aos investidores.

RZAT11 amplia resultado e reforça caixa estratégico

A decisão da gestão de não repassar a totalidade do lucro apurado no mês esteve vinculada ao comportamento recente do IPCA, que apresentou variações abaixo do esperado. 

Após o pagamento dos dividendos, o fundo manteve um saldo de R$ 0,59 por cota em caixa, garantindo maior fôlego operacional para os próximos períodos. O resultado de novembro também foi beneficiado pelo reconhecimento de uma receita adicional de R$ 2 milhões.

Para o curto e médio prazo, a gestão trabalha com uma estimativa de rendimentos mensais situada entre R$ 0,90 e R$ 1,00 por cota. Em novembro, a inflação oficial registrou alta de 0,18%, ficando ligeiramente abaixo dos 0,20% projetados pelo Boletim Focus. 

Reciclagem de portfólio e desinvestimento na cidade imperial

No campo da gestão ativa, o fundo concluiu a alienação do imóvel localizado na Cidade Imperial pelo montante de R$ 150 milhões. A operação foi fechada pelo valor de custo de aquisição, mas estruturada de forma a garantir fluxos de pagamentos mensais remunerados a IPCA mais 9,4% ao ano.

Atualmente, o portfólio do RZAT11 é composto por dez imóveis integralmente locados para nove inquilinos de diferentes setores. A taxa média de remuneração desses contratos é de IPCA acrescido de 9,70% ao ano.

O valor de mercado atual das propriedades é estimado em R$ 692 milhões, o que demonstra uma valorização substancial frente ao custo de aquisição total de R$ 391 milhões.