TRBL11 processa Correios em R$ 325 milhões; BTLG11 e SARE11 concluem negociação de R$ 447 milhões

O fundo de investimento imobiliário Tellus Rio Bravo (TRBL11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de setembro, informando um resultado de R$ 2,024 milhões, um desempenho inferior ao registrado em agosto, quando o fundo havia contabilizado R$ 2,335 milhões.

Apesar da queda no resultado, a gestão manteve a distribuição de dividendos em R$ 0,60 por cota, utilizando o fluxo de receitas não recorrentes para sustentar o pagamento.

Fonte: Rio Bravo

O principal destaque do relatório, no entanto, foi a atualização sobre a situação do Centro Logístico Contagem, em Minas Gerais.

O fundo informou que ingressou com duas ações judiciais contra os Correios, antigo locatário do imóvel, cobrando um montante total que se aproxima de R$ 325 milhões, referente à multa por rescisão contratual e a aluguéis e encargos que não foram pagos.

O desfecho da disputa judicial é agora o principal catalisador para o futuro do fundo, com o potencial de gerar uma receita extraordinária de grande impacto.

Análise do resultado e da composição da receita

O resultado do TRBL11 em setembro foi composto por um resultado imobiliário de R$ 3,133 milhões e um resultado financeiro de R$ 573,29 mil, enquanto as despesas do período somaram R$ 1,68 milhão.

A análise da performance recorrente do fundo, que exclui eventos não recorrentes e a receita do imóvel vago de Contagem, mostra que a geração de caixa se mantém em um patamar de aproximadamente R$ 0,27 por cota ao mês.

O que tem permitido ao fundo manter uma distribuição de dividendos em um nível mais elevado, de R$ 0,60 por cota, é o fluxo de receitas extraordinárias.

As parcelas provenientes da venda de ativos no Rio de Janeiro, que já haviam sido comunicadas anteriormente, continuam a compor o resultado do fundo, representando um adicional de aproximadamente R$ 0,41 por cota ao mês.

A gestão informou que pretende manter esse patamar de R$ 0,60 ao longo do semestre, desde que as condições de mercado permaneçam estáveis. Com base na cotação de R$ 66,27 no final de setembro, o dividend yield anualizado do fundo ficou em 10,9%.

Ação indenizatória de R$ 306 milhões contra os Correios

O principal movimento do fundo no mês de setembro ocorreu na esfera jurídica. No dia 26 de setembro, o TRBL11 ingressou com uma ação declaratória e indenizatória contra os Correios, após a rescisão unilateral do contrato atípico (built-to-suit) que havia sido firmado para o imóvel de Contagem.

O objetivo da ação é duplo. Primeiramente, o fundo busca obter na Justiça a anulação da decisão administrativa que autorizou o encerramento do contrato sem a cobrança da multa rescisória.

Em segundo lugar, e mais importante, a ação pede a condenação dos Correios ao pagamento integral da penalidade que estava prevista no contrato.

O valor da multa contratual é estimado em R$ 306 milhões. Esse montante corresponde ao valor total dos aluguéis que seriam devidos pelos 112 meses restantes do contrato, que ia até dezembro de 2034, conforme estabelece o artigo 54-A da Lei do Inquilinato para contratos na modalidade built-to-suit.

O processo, que tem o potencial de gerar uma receita extraordinária massiva para o fundo, tramita na Justiça Federal em Brasília (SJDF).

Ação de cobrança de R$ 19 milhões por aluguéis atrasados

Paralelamente à disputa pela multa rescisória, o fundo também move outra ação judicial contra os Correios.

Desde 17 de julho, está em andamento uma ação de cobrança de aluguéis e encargos que venceram entre dezembro de 2024 e agosto de 2025 e que não foram pagos pela estatal. O montante total cobrado nessa ação é de aproximadamente R$ 19 milhões.

O fundo informou em seu relatório que os custos iniciais para o ajuizamento dos processos já foram quitados.

Eventuais novos desembolsos, como honorários de sucesso, taxas processuais e outras despesas pontuais, serão realizados conforme o andamento judicial dos casos.

Comercialização do imóvel de Contagem e projeções futuras

Apesar das disputas judiciais, a gestão do fundo informou que o imóvel de Contagem permanece em processo ativo de comercialização, com uma consultoria imobiliária contratada para buscar novos inquilinos para o galpão.

A futura locação do ativo é outro catalisador importante para o fundo. Em relatórios anteriores, a gestão já havia traçado cenários que mostravam o impacto que a ocupação do imóvel teria sobre os resultados.

As projeções para 2025 também levam em conta o impacto de uma despesa não recorrente referente ao pagamento da correção da última parcela da aquisição do ativo GRU LOG, prevista para outubro, que deve ter um impacto médio mensal de R$ 0,05 por cota.

Mesmo com essa despesa no radar, o potencial de geração de receita com a locação de Contagem, somado ao possível recebimento dos valores cobrados na Justiça, coloca o TRBL11 em um momento de grande expectativa, embora também de incerteza, dependendo do desfecho dos processos.

BTLG11 e SARE11 concluem negociação de R$ 447,6 milhões

O mercado de fundos imobiliários também foi movimentado pela conclusão de uma das maiores transações do ano, envolvendo o BTLG11 e o SARE11. Os fundos concluíram o processo de negociação de três ativos, em uma transação avaliada em R$ 447,6 milhões.

O acordo envolve um imóvel logístico localizado em Santo André (SP) e dois imóveis corporativos na capital paulista, o WT Morumbi e o Work Bela Cintra (WBC). O pagamento foi efetuado por meio da entrega de 4.300.415 cotas do BTLG11 ao SARE11.

Fonte: StatusInvest

O BTLG11 informou que seu principal interesse no portfólio do SARE11 é o imóvel logístico, que possui pouco mais de 40 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e está localizado no chamado "raio 15", a menos de 15 km do centro de São Paulo.

Em relação aos dois imóveis corporativos adquiridos na transação, o fundo informou que já está em "negociações avançadas" para a venda dos edifícios, reforçando sua estratégia de foco exclusivo no segmento logístico.

SARE11 entra em fase final de liquidação e deixará de ser negociado na B3

Com a conclusão da venda de seus ativos, o fundo SARE11 entra agora em uma nova etapa de seu processo de liquidação.

As cotas do fundo deixarão de ser negociadas na B3 após o fechamento do pregão de 23 de outubro. Entre os dias 28 de outubro e 27 de novembro, os cotistas deverão informar ao administrador o custo médio de aquisição de suas cotas e sua situação tributária.

De acordo com o cronograma, no dia 2 de dezembro será divulgada a proporção de cotas do BTLG11 que cada investidor do SARE11 receberá, além do valor da amortização em dinheiro correspondente ao caixa remanescente do fundo.

A entrega efetiva das cotas do BTLG11 aos cotistas do SARE11 está prevista para 5 de dezembro. O encerramento definitivo do SARE11 ocorrerá em 11 de dezembro de 2025, com o pagamento do valor residual das cotas, encerrando oficialmente a trajetória do fundo no mercado.