RZTR11 foca em venda de fazendas; LVBI11 tem vacância zerada, mas projeta alta para 2026

O fundo de investimento do agronegócio Riza Terrax (RZTR11) anunciou a assinatura de um contrato de parceria com as empresas do Grupo Cedro para a exploração de dois imóveis rurais.

A operação, que foi estruturada em um formato híbrido com pagamentos em dinheiro e em café, reforça a estratégia do fundo de buscar ativos com alto potencial de retorno, com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) estimada superior a 25% ao longo dos próximos cinco anos.

Fonte: StatusInvest

O acordo foi formalizado por meio de um Compromisso de Venda e Compra de Imóveis associado a um Contrato de Gestão. Nessa estrutura, o Grupo Cedro, que possui a expertise na produção de café, permanecerá como o responsável pela condução das atividades operacionais, pela manutenção e pela administração do negócio agrícola.

O RZTR11, por sua vez, assume o papel de financiador da produção e poderá se tornar o proprietário definitivo das áreas ao término da parceria.

As propriedades e o potencial de cultivo

A parceria envolve dois imóveis rurais com diferentes estágios de desenvolvimento. A primeira propriedade possui uma área total de 1.929,05 hectares, dos quais 907 hectares já estão com a lavoura de café formada e em plena produção, contando com um sistema de irrigação por gotejamento.

A segunda propriedade, por sua vez, soma 1.000,92 hectares e se encontra em um estágio inicial de desenvolvimento. O potencial de cultivo deste segundo imóvel é de até 550,92 hectares de área plantada, o que representa uma oportunidade de crescimento e de geração de valor à medida que a área for desenvolvida.

A combinação de uma área já produtiva com outra em desenvolvimento permite ao fundo ter uma geração de caixa mais imediata, vinda da propriedade que já está em operação, ao mesmo tempo em que aposta na valorização de longo prazo com a expansão da área cultivada no segundo imóvel.

A estrutura financeira híbrida do acordo

A estrutura financeira da negociação foi desenhada em um formato híbrido, que mescla diferentes formas de pagamento

O primeiro passo da transação ocorreu no dia 16 de setembro, quando o RZTR11 efetuou o pagamento de um sinal no valor de R$ 71,457 milhões, que foi quitado em dinheiro logo após a assinatura do contrato.

Além do pagamento inicial, o fundo também assumirá as obrigações financeiras referentes a Cédulas de Crédito Bancário (CCBs) que estão ligadas às propriedades negociadas. O montante total dessas dívidas está estimado em R$ 68,888 milhões.

Esse valor será considerado como parte do pagamento e será liquidado no momento da lavratura da escritura pública de transferência dos imóveis, mediante a anuência dos bancos credores.

Pagamento em café e a participação nos resultados da safra

A parte mais inovadora da estrutura do acordo é o saldo remanescente, que será pago em café. O pagamento será dividido em três parcelas anuais, programadas de acordo com a cotação de mercado do grão.

A primeira parcela vence em 30 de setembro de 2026 e equivale a 50 mil sacas de café. A produção estimada da safra para o período deve cobrir 35 mil sacas, restando ao RZTR11 a obrigação de pagar o equivalente a 15 mil sacas.

A segunda parcela, com vencimento em setembro de 2027, também corresponde a 50 mil sacas, mas neste caso, a produção projetada para o período já deve ser suficiente para suprir integralmente o pagamento.

A terceira e última parcela, em setembro de 2028, envolve 10 mil sacas. No entanto, como a expectativa de colheita para esse ano é de 50 mil sacas, todo o excedente de produção será revertido para o fundo, gerando uma receita adicional. Essa estrutura de pagamento atrelada à produção alinha os interesses do fundo com os do parceiro operacional e permite ao RZTR11 participar dos ganhos de produtividade da lavoura.

Outras movimentações recentes na carteira do RZTR11

Além da nova parceria com o Grupo Cedro, o RZTR11 realizou outras movimentações relevantes em sua carteira nos últimos meses, reforçando sua estratégia de aquisição de terras agrícolas em regiões de alto potencial.

No início de setembro, o fundo concluiu a assinatura de um compromisso de compra e venda envolvendo quatro imóveis rurais situados em Alto Parnaíba, no estado do Maranhão.

Fonte: Riza

Juntas, as quatro propriedades somam 559,6873 hectares e foram negociadas pelo montante total de R$ 25,738 milhões, o que equivale a um valor médio de R$ 45.987,23 por hectare. A aquisição reforça a presença do fundo na região do Matopiba, uma das novas fronteiras agrícolas do Brasil.

Em janeiro de 2024, o RZTR11 já havia realizado outra movimentação de grande porte ao adquirir 100% do capital social da Clarão da Lua Agronegócios, uma empresa sediada em Wanderlândia, no Tocantins.

O valor desembolsado pelo fundo foi de R$ 155,968 milhões. A operação garantiu ao fundo a posse da Fazenda Clarão da Lua, um conjunto de áreas distribuídas entre os municípios de Wanderlândia, Darcinópolis e Babaçulândia.

A propriedade totaliza 14.439,64 hectares e foi comprada por um preço médio de R$ 10.801,38 por hectare, um valor considerado atrativo para a região e para o potencial de desenvolvimento da área.

LVBI11 zera vacância financeira com novos inquilinos, mas projeta alta para 2026

Enquanto o RZTR11 busca gerar valor com a venda de fazendas, o VBI Logístico (LVBI11), que atua no segmento de galpões, encerrou agosto com um resultado de R$ 12,083 milhões, equivalente a R$ 0,75 por cota, um valor levemente acima do registrado no mês anterior.

A receita total do fundo foi de R$ 14,312 milhões. O fundo manteve a distribuição de dividendos estável em R$ 0,75 por cota, valor que foi pago no dia 5 de setembro.

O mês de julho trouxe novidades para o portfólio do fundo, com a Interbrand Foods assumindo um espaço no ativo de Mauá e a DP World iniciando suas operações no ativo de Cajamar.

A chegada desses novos inquilinos foi fundamental para reduzir a vacância física do fundo para 1,7% e, mais importante, zerar completamente a vacância financeira, que atingiu 0,0%.

No entanto, a gestão já sinalizou que a vacância deve voltar a subir nos próximos anos. A Elfa Medicamentos formalizou a rescisão de seu contrato no ativo Aratu, com a desocupação programada para janeiro de 2026. Além disso, a Solistica sinalizou a devolução de uma área em Extrema até outubro de 2025. Com esses dois movimentos, a vacância física projetada pelo fundo deve subir para 3,6% a partir do início de 2026.

Atualmente, o único espaço disponível no portfólio é um módulo no ativo de Cajamar, que está sendo comercializado pela consultoria CBRE. O fundo também informou que possui R$ 0,17 por cota em inadimplência de períodos anteriores, concentrada em três locatários em recuperação judicial: Sequoia, Dia% e Americanas.