BTAL11 dobra resultado e distribui R$ 0,95; FI-Infra INFB11 supera CDI e mantém dividendo de R$ 1,00

O fundo de investimento imobiliário BTG Pactual Agro Logística (BTAL11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de agosto de 2025, informando um resultado líquido de R$ 9,1 milhões.

O valor, equivalente a R$ 1,51 por cota, representa mais que o dobro do lucro de R$ 4,412 milhões que havia sido registrado no mês anterior. O forte desempenho foi impulsionado por uma receita bruta de R$ 9,5 milhões (R$ 1,59 por cota) e contou com um reforço de R$ 2,7 milhões vindos de dividendos da SPE Serpasa.

Fonte: StatusInvest

Com base nos números, o fundo anunciou a distribuição de R$ 0,95 por cota em dividendos, que serão pagos no dia 24 de setembro. O período também foi marcado por uma gestão ativa da carteira, com a venda de uma SPE em andamento e o resgate antecipado de um título de crédito, além de uma robusta posição de caixa que supera os R$ 141 milhões, preparando o fundo para novas alocações.

Análise do resultado de agosto e da distribuição de dividendos

O resultado líquido de R$ 9,1 milhões em agosto foi o que sustentou a distribuição de R$ 0,95 por cota aos investidores. O rendimento representa um dividend yield anualizado de 14,71%, considerando a cotação de mercado do fundo no final do mês.

Quando comparado ao valor patrimonial da cota, o retorno anualizado fica em 10,08%. A distribuição robusta reflete não apenas o resultado operacional do mês, mas também a capacidade do fundo de gerar ganhos através de suas participações em Sociedades de Propósito Específico (SPEs).

Fonte: BTG Pactual

O relatório da gestão também trouxe uma atualização sobre o ambiente macroeconômico de agosto, que registrou um IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) negativo em 0,11%, a primeira deflação desde meados de 2023.

A queda foi influenciada principalmente pela redução nas tarifas de energia elétrica e pela baixa nos preços de alimentos e bebidas. No acumulado de 12 meses, a inflação atingiu 5,13%, permanecendo acima do teto da meta. Como 100% dos contratos de aluguel do fundo são indexados ao IPCA, a variação da inflação tem um impacto direto e relevante na correção das receitas de locação do portfólio.

Movimentações na carteira e gestão de caixa

Durante o mês de agosto, a gestão do BTAL11 realizou movimentações estratégicas em sua carteira. O fundo está conduzindo o processo de venda da SPE Santo Antônio.

A conclusão dessa operação, segundo a gestão, irá reforçar a posição de liquidez do fundo e abrirá espaço para a aquisição de novos ativos que estejam em linha com a estratégia principal da carteira. A gestão também informou que a carteira de crédito do fundo permaneceu totalmente adimplente no período.

Outro movimento relevante foi o resgate antecipado de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) da HABITASEC Securitizadora, realizado em comum acordo com a devedora, a Andali.

A gestão explicou que a decisão visa readequar a precificação do portfólio diante do cenário de juros elevados e priorizar a alocação em ativos com maior capacidade de geração de resultados no ambiente atual. A forte posição de caixa do fundo, de mais de R$ 141 milhões, confere flexibilidade para a equipe de gestão buscar essas novas oportunidades de investimento.

A tese de investimento e o foco em logística para o agronegócio

A estratégia de longo prazo do BTAL11 é focada em gerar retorno para os cotistas através da construção e aquisição de imóveis logísticos que sejam voltados para o agronegócio. A proposta do fundo é atuar em regiões do Brasil que apresentam um déficit estrutural de capacidade de armazenagem e de escoamento de safras.

Para isso, o fundo busca ativos que estejam localizados próximos às principais rotas rodoviárias, ferroviárias e hidroviárias do país, pontos estratégicos para a logística do agro.

Essa tese de investimento se reflete na diversificação do portfólio do fundo, que é composto por diferentes tipos de ativos que atendem a toda a cadeia logística do setor. A maior parte da receita contratada do fundo, 22%, vem de terminais de transbordo intermodal.

Em seguida, aparecem os centros de recebimento de grãos, com 17% da receita, e os armazéns graneleiros, com 15%. A carteira também possui uma exposição de 16% a CRIs do setor. Completam o portfólio os armazéns refrigerados (11%), os terminais portuários (10%) e os complexos industriais de sementes (9%).

Perfil dos locatários e a segurança dos contratos

A diversificação do portfólio também se estende ao perfil dos locatários. A maior parte da receita, 38%, é proveniente de operadores logísticos, empresas especializadas que prestam serviços para diferentes players do agronegócio.

As revendas de insumos agrícolas respondem por 26% da receita, enquanto as empresas do setor de açúcar e álcool representam 21% e as indústrias de etanol de milho, 15%.

Um dos principais diferenciais do fundo, que confere maior segurança e previsibilidade ao seu fluxo de caixa, é a natureza de seus contratos de locação. Todos os contratos do BTAL11 são na modalidade "atípica".

Esse tipo de contrato, comum em imóveis construídos sob medida ou com características muito específicas, possui um prazo de vigência mais longo e multas por rescisão antecipada muito mais elevadas do que os contratos "típicos". Essa estrutura protege o fundo contra a desocupação inesperada dos imóveis e garante uma maior estabilidade na geração de receitas de aluguel ao longo do tempo.

FI-Infra INFB11 supera CDI e IMA-B5 e mantém dividendo de R$ 1,00 por cota

Enquanto o BTAL11 foca na logística do agronegócio, o fundo de investimento em infraestrutura INFR11 também divulgou seus resultados de agosto, destacando um desempenho superior aos principais indicadores de renda fixa.

O INFB11 registrou em agosto um desempenho acima de seus principais índices de referência. A rentabilidade mensal do fundo foi de 1,79%, superando tanto o IMA-B5, que rendeu 1,18%, quanto o CDI, de 1,02%.

Fonte: StatusInvest

No acumulado dos oito primeiros meses de 2025, o fundo de investimentos em infraestrutura acumula uma alta de 9,49%, frente a 7,61% do IMA-B5 e 9,02% do CDI.

No lado da remuneração ao investidor, o fundo manteve o pagamento de R$ 1,00 por cota em dividendos no mês, e a gestão sinalizou a perspectiva de preservação desse patamar nos próximos ciclos.

A estratégia do INFB11 segue concentrada em ativos de crédito privado, que respondem por 93,4% de sua carteira. Desse total, 69% estão em ativos enquadrados na Lei 12.431, que garante isenção fiscal para os rendimentos.

Atualmente, o portfólio está 100% indexado à inflação, com uma taxa de retorno equivalente a IPCA + 9,17% ao ano. Considerando a projeção do Boletim Focus para o IPCA em 12 meses, de 4,3%, a taxa implícita da carteira chega a 13,86% ao ano, isenta de Imposto de Renda, o que representa um retorno líquido superior a 1% ao mês para o fundo.