RBRR11 investe R$ 147 milhões e detalha exposição à Virgo; BTHF11 avança em estratégia pós-fusão

O fundo de investimento imobiliário RBR High Grade (RBRR11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de julho, informando um resultado de R$ 15,591 milhões.

O valor representa uma queda em relação ao montante de R$ 17,934 milhões que havia sido apurado em junho. Com base no desempenho, o fundo anunciou a distribuição de R$ 0,95 por cota em dividendos aos seus investidores.

Fonte: StatusInvest

O período foi marcado por uma intensa movimentação na carteira de crédito do fundo, com a alocação de R$ 147 milhões em nove novas operações. O relatório também trouxe um esclarecimento importante sobre a exposição do fundo à securitizadora Virgo, um tema que gerou repercussão no mercado recentemente.

A gestão afirmou que todas as operações relacionadas à empresa seguem em conformidade, sem impacto para o portfólio.

Análise do resultado de julho e da distribuição de dividendos

O resultado do RBRR11 em julho foi sustentado por uma receita total de R$ 16,501 milhões, enquanto as despesas do período foram de R$ 1,334 milhão.

Desse lucro, R$ 14,304 milhões foram destinados aos investidores na forma de dividendos. O valor de R$ 0,95 por cota representa uma pequena redução em relação ao mês anterior, quando a distribuição havia sido de R$ 1,00 por cota.

O rendimento pago em julho equivale a um dividend yield de 13,78% sobre o preço de mercado, o que, segundo a gestão, representa uma taxa ajustada de IPCA + 8,58% ao ano. 

Além do valor distribuído, o fundo informou que ainda mantém reservas de caixa equivalentes a R$ 0,30 por cota, além de ganhos acumulados pela inflação que ainda não foram distribuídos, correspondentes a R$ 1,35 por cota.

Novas alocações de R$ 147 milhões na carteira de crédito

O mês de julho foi de forte atividade de investimento para o RBRR11, com um total de R$ 147 milhões aportados em nove operações de crédito distintas. Entre os destaques, está a aplicação de R$ 69 milhões no CRI Plano & Plano, um título com remuneração de IPCA + 8,25% ao ano.

A operação está vinculada à antecipação de recebíveis de um contrato de compra e venda de um terreno na capital paulista, destinado ao desenvolvimento de um empreendimento residencial de alto padrão. A estrutura de garantias é robusta, incluindo a alienação fiduciária do ativo e a coobrigação dos sócios.

Outra operação de destaque foi o investimento de R$ 25 milhões no CRI Creditas II Sênior, com remuneração de IPCA + 8,32% ao ano. O título é lastreado em uma carteira pulverizada de créditos de "Home Equity" (crédito com garantia de imóvel) originados pela Creditas.

A estrutura também conta com fortes garantias, como alienação fiduciária, sobrecolateralização (garantias adicionais) e seguros contra morte ou invalidez permanente e danos físicos ao imóvel. A gestão também destacou a operação CRI Airport Town, que representa uma exposição de R$ 13,6 milhões, equivalente a 1% do patrimônio líquido do fundo.

Qualidade do portfólio e a concentração em São Paulo

A gestão do fundo reforçou a alta qualidade de seu portfólio de crédito. Atualmente, o RBRR11 possui 52 operações ativas em sua carteira, e todas estão cumprindo regularmente suas obrigações financeiras, sem casos de inadimplência.

A estrutura de garantias dos CRIs é um dos principais pilares da tese de investimento do fundo. Todas as operações contam com a alienação fiduciária dos imóveis como garantia, e o "loan-to-value" (relação entre o valor da dívida e o valor da garantia) médio da carteira é de aproximadamente 47%, um nível considerado saudável.

A concentração geográfica das garantias também é um diferencial. Cerca de 71% de todas as garantias estão concentradas no Estado de São Paulo, o mercado imobiliário mais líquido do país.

Deste total, aproximadamente 40% estão localizadas em áreas consideradas "Prime", como as regiões da Faria Lima, Jardins e Pinheiros, na capital paulista, o que confere ainda mais segurança às operações.

Esclarecimento sobre a exposição à securitizadora Virgo

O relatório do fundo também abordou a situação envolvendo a securitizadora Virgo, que gerou repercussão no mercado recentemente. A gestão informou que a exposição do RBRR11 a essa empresa é limitada a dez operações de crédito, que juntas representam 15% do patrimônio líquido do fundo.

A equipe gestora assegurou que todos os ativos permanecem em total conformidade, com seus fundos de reserva e demais obrigações contratuais plenamente regulares. Segundo o fundo, não há, no momento, nenhum impacto negativo sobre o desempenho ou a operação do portfólio decorrente dessa exposição.

Por fim, a gestão do fundo lembrou aos cotistas sobre o mecanismo de correção monetária de sua carteira. A maior parte dos CRIs do portfólio tem como base de correção o IPCA, mas com uma defasagem de dois meses. Isso significa que o resultado de julho, por exemplo, refletiu a variação do IPCA de maio, que foi de 0,26%.

Os índices de inflação mais recentes, de junho (0,24%) e julho (0,26%), deverão ser incorporados aos resultados dos meses de agosto e setembro, respectivamente. Essa defasagem é importante para que os investidores entendam a dinâmica de repasse da inflação para os rendimentos do fundo.

BTHF11 tem queda no resultado e avança em estratégia pós-incorporação do BCFF11

Enquanto o RBRR11, um fundo de crédito 'high grade', detalhou seus novos investimentos de R$ 147 milhões, o BTG Pactual FOF (BTHF11), outro fundo de 'papel', também divulgou seus resultados de julho, detalhando os efeitos da recente incorporação do BCFF11 em sua estratégia.

O BTHF11 apresentou um lucro líquido de R$ 19,333 milhões em julho, um valor inferior ao registrado no mês anterior, quando havia alcançado R$ 21,668 milhões. A receita total do fundo no período chegou a R$ 20,909 milhões, e o resultado por cota ficou em R$ 0,094. Desse total, R$ 0,092 por cota foram efetivamente repassados aos cotistas na forma de dividendos.

Esse valor corresponde a um dividend yield anualizado de 13,35%, considerando a cotação de mercado no fechamento de julho.

Fonte: StatusInvest

O relatório de julho também trouxe uma atualização sobre a incorporação do BCFF11, um processo que já trouxe efeitos visíveis para a estratégia do fundo. Um dos reflexos mais evidentes dessa integração foi o salto no dividend yield patrimonial.

Antes da incorporação, o BCFF11 distribuía R$ 0,07 por cota, o que representava um retorno de 9% ao ano sobre a cota patrimonial. Após a fusão, o BTHF11 passou a entregar R$ 0,092 por cota, o que, sobre uma cota patrimonial maior, equivale a 10,9% ao ano, um ganho de 21,5% no retorno para os cotistas.

A estratégia ativa do fundo também seguiu em julho. Foram realizadas vendas de cotas de outros FIIs que totalizaram aproximadamente R$ 70 milhões, concentradas em papéis de menor liquidez. Desde a conclusão do processo de incorporação do BCFF11, a gestão do BTHF11 já executou um total de R$ 417 milhões em vendas.