BLMG11 dispara 14% com proposta do GGRC11; BTCI11 tem lucro 71% maior com ganho de capital

O fundo imobiliário BlueMacaw Logística (BLMG11) viu suas cotas dispararem 14,48% no pregão desta quarta-feira (3), fechando o dia negociado a R$ 37,00.

A forte reação positiva do mercado ocorreu após o fundo anunciar o recebimento de uma proposta do GGR Covepi Renda (GGRC11) para a venda de um grupo de ativos, em uma transação avaliada em R$ 125 milhões.

A operação, se concretizada, deve gerar um impacto positivo relevante nos dividendos do BLMG11 e representa um passo importante na gestão de seu portfólio.

Fonte: StatusInvest

Apesar da forte valorização no dia, o BLMG11 continua sendo negociado com um dos maiores descontos do mercado entre os fundos que compõem o IFIX.

Considerando seu valor patrimonial por cota de R$ 70,76, a relação Preço/Valor Patrimonial (P/VP) do fundo está em 0,52x, indicando que o mercado ainda precifica o ativo por praticamente metade de seu valor contábil.

Os detalhes da proposta de venda para o GGRC11

A proposta apresentada pelo GGRC11 envolve a aquisição de dois ativos que pertencem ao BLMG11. O primeiro é a totalidade das cotas que o fundo detém no Fundo Imobiliário Triple A, um fundo não listado em bolsa.

O segundo é um terreno localizado em Cabreúva, no interior de São Paulo. O valor total da transação foi fixado em R$ 125 milhões.

A forma de pagamento não será em dinheiro, mas sim através de uma troca de ativos. O GGRC11 cederá ao BLMG11 cotas de sua 10ª emissão, que está atualmente em andamento, ao preço unitário de R$ 11,22. O acordo prevê ainda que o BLMG11 terá que pagar uma contraprestação de R$ 8,4 milhões ao GGRC11, em 24 parcelas mensais de R$ 350 mil.

Durante esse período de dois anos, o BLMG11 também terá que manter as cotas recebidas do GGRC11 em sua carteira, em um período de "lock-up".

Projeções de impacto positivo para o BLMG11

Apesar da necessidade de pagar a contraprestação, a gestão do BLMG11 projeta que a operação será muito benéfica para o fundo.

A estimativa é de que a transação gere um "cap rate" (taxa de capitalização) de aproximadamente 9% ao ano e que tenha o potencial de destravar valor para a cota, com uma possibilidade de valorização para um patamar próximo de R$ 50.

O impacto mais direto para os cotistas, no entanto, deve ser sentido nos dividendos. A gestão projeta que a conclusão do negócio pode gerar um impacto mensal positivo superior a R$ 0,05 por cota na distribuição de rendimentos do fundo.

Os ativos envolvidos na negociação

A transação envolve a participação do BLMG11 no Fundo Imobiliário Triple A. Atualmente, tanto o BLMG11 quanto o GGRC11 possuem uma participação igualitária de cerca de 31% cada um nesse fundo.

O outro cotista é a gestora Oaktree, com 38%. O Fundo Triple A detém a posse de dois importantes imóveis logísticos: um no Rio de Janeiro, que é locado para as Casas Bahia (BHIA3), e outro em Extrema (MG), locado para a varejista de calçados Dafiti.

O segundo ativo em negociação é um grande terreno no município de Cabreúva, em São Paulo, com uma área total de quase 430 mil metros quadrados. A área está em uma localização estratégica para o desenvolvimento de um novo imóvel logístico, a cerca de 60 km da capital paulista e próxima a Jundiaí, uma região com grande concentração de condomínios logísticos devido à facilidade de acesso rodoviário.

A visão do negócio para o GGRC11

Do ponto de vista do comprador, a operação também é vista como positiva. Se concluída, a transação trará um impacto positivo estimado de R$ 870 mil nas receitas mensais do GGRC11. Considerando os pagamentos que serão realizados pelo BLMG11 nos primeiros 24 meses, a receita bruta mensal pode alcançar R$ 1,2 milhão para o fundo.

O GGRC11 é um dos maiores fundos de logística do mercado, com um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,685 bilhão, o que equivale a um valor de R$ 11,05 por cota. O fundo vem reforçando seu portfólio com aquisições estratégicas nos últimos meses, muitas delas realizadas no mesmo formato de compensação de cotas que foi proposto ao BLMG11.

Nessa modalidade, os vendedores dos imóveis se tornam investidores do GGRC11, mantendo uma propriedade indireta sobre os ativos, uma estrutura que tem sido bem recebida pelo mercado.

BTCI11 tem lucro 71% maior e realiza giro na carteira de crédito

Enquanto os fundos de "tijolo" se movimentam com aquisições e vendas de ativos, o fundo de crédito imobiliário BTCI11 também mostrou uma gestão ativa de sua carteira, reportando um forte aumento em seus resultados de julho.

O BTCI11 apresentou um lucro líquido de R$ 15,964 milhões em julho, um salto de 71,25% em relação ao mês anterior. O desempenho foi sustentado por uma receita total de R$ 16,815 milhões, contra despesas de apenas R$ 851 mil. A remuneração aos investidores, paga em 14 de agosto, foi de R$ 0,10 por cota, o que corresponde a um retorno mensal de 1,09%.

Fonte: StatusInvest

O mês foi marcado por uma gestão ativa do portfólio. O fundo adquiriu R$ 31,2 milhões em posições nos CRIs Souza Cruz I e II, com uma remuneração de IPCA + 9,73% ao ano. Em paralelo, realizou a venda de R$ 31,1 milhões em posições de CRIs atrelados a shoppings e ao ativo Emergent Cold, em um movimento de reciclagem da carteira. O caixa do fundo também foi reforçado pelo recebimento de R$ 19,2 milhões em amortizações de outros CRIs, como o Nortis e o Conx.