HGBS11 lucra R$ 17,5 milhões e reduz vacância para 4,9%; ALZR11 protege 90% do portfólio contra a inflação

O fundo imobiliário HGBS11 encerrou o mês de novembro com um lucro líquido de R$ 17,522 milhões, sustentado por uma robusta geração de caixa operacional. A receita imobiliária total atingiu R$ 19,392 milhões, evidenciando a resiliência do setor de shoppings no atual cenário de juros e consumo.

Fonte: HGBS11

O resultado operacional da carteira de ativos respondeu por R$ 16,377 milhões, enquanto outras fontes de receita alcançaram R$ 1,78 milhão. Por outro lado, as despesas do período totalizaram R$ 4,795 milhões.

Com base nesse desempenho, o fundo realizou a distribuição de aproximadamente R$ 19,37 milhões em rendimentos aos seus investidores. O montante corresponde a um pagamento individual de R$ 0,15 por cota, mantendo a consistência no repasse do fluxo de caixa recorrente aos cotistas.

Performance operacional e queda na vacância dos ativos

Os indicadores operacionais referentes ao mês de outubro mostram que o portfólio do HGBS11 segue em trajetória de maturação e ganhos de eficiência. As vendas por metro quadrado alcançaram R$ 1.242, um avanço de 5,5% na comparação com o mesmo mês do ano anterior.

No acumulado de 2025, o crescimento desse indicador chega a 8,1%, sugerindo que o consumo nos empreendimentos do fundo está superando a inflação média do período. 

Outro dado positivo foi a redução da vacância para 4,9% da Área Bruta Locável (ABL), superando os 5,0% de setembro e os 5,2% de outubro de 2024. 

Evolução do NOI e recuperação de recebíveis

O NOI por metro quadrado apresentou uma alta acentuada de 16,4% na comparação anual, atingindo a marca de R$ 87,0 por metro. Esse crescimento reflete não apenas o aumento dos aluguéis, mas também uma gestão ativa focada na redução de custos operacionais.

A gestão informou que os resultados de outubro foram favorecidos por uma base elevada de recuperação de inadimplência no período. Além disso, as receitas provenientes de estacionamento e aluguel mínimo mostraram expansão.

Movimentações estratégicas e aquisição no Shopping Parque Dom Pedro

Um dos destaques do fundo foi a deliberação estratégica envolvendo o HPDP11. No dia 19 de dezembro de 2025, a gestão do HGBS11 confirmou o encerramento de sua assembleia geral extraordinária. 

Os cotistas decidiram votar favoravelmente às propostas apresentadas pelo HPDP11, consolidando uma importante movimentação para o portfólio.

A operação, no montante de R$ 673,6 milhões, permite que o veículo exerça o direito de preferência para ampliar sua participação no Shopping Parque Dom Pedro. A transação prevê a compra de 25,86% do ativo com um cap rate estimado em 9,4% para o ano de 2026. 

Paralelamente, o fundo assinou um memorando para adquirir 35% do Boulevard Shopping Bauru pelo valor de R$ 91,455 milhões. Em contrapartida, o HGBS11 venderá 15% do Suzano Shopping, reforçando a estratégia de reciclagem de portfólio para destravar valor aos investidores atuais.

Reciclagem de portfólio e perspectivas para o setor de shoppings

A venda de participação no Suzano Shopping por R$ 51,12 milhões faz parte de um movimento tático para otimizar a composição regional dos ativos. Ao desinvestir em ativos maduros, o fundo gera liquidez para apostar em empreendimentos com maior potencial de valorização imobiliária.

O foco em ativos dominantes e a redução constante da vacância colocam o HGBS11 em uma posição defensiva robusta no setor. 

O cenário para 2026 aponta para uma consolidação dos shoppings centers como centros de conveniência e serviços essenciais. A gestão do HGBS11 parece alinhada a essa tendência, priorizando ativos que suportem mix de lojistas resilientes e fluxos constantes de clientes de alto poder aquisitivo.

ALZR11 reforça proteção contra inflação com reajuste em data center

Enquanto o HGBS11 foca na reciclagem de shopping centers e na expansão em ativos dominantes, o ALZR11 encerrou novembro consolidando sua estratégia de ativos de renda urbana e logística. O fundo registrou um lucro líquido de R$ 10,158 milhões no período, valor ligeiramente abaixo dos R$ 10,678 milhões apurados em outubro.

Fonte: ALZR11

A geração de receitas do fundo alcançou a marca de R$ 11,524 milhões, demonstrando a robustez de seus contratos de locação. Por outro lado, as despesas operacionais e de gestão somaram R$ 1,366 milhão.

Com R$ 220 milhões em caixa e valores mobiliários, o fundo detém 17% de seu patrimônio líquido em ativos de alta liquidez, prontos para serem alocados estrategicamente.

Segundo a gestão, esse volume de recursos garante um conforto operacional considerável para honrar obrigações financeiras de longo prazo. 

Dividendos e manutenção de reserva de lucros

Com base no lucro apurado pelo regime de caixa, o fundo anunciou o próximo pagamento de dividendos no valor de R$ 0,0836 por cota. Mesmo com a distribuição regular, o fundo conseguiu manter uma reserva de lucros acumulada equivalente a R$ 0,05 por cota. 

A gestão ressaltou que, apesar da leve variação mensal, os resultados operacionais seguem consistentemente acima da média histórica. Esse desempenho é fruto de uma carteira composta por inquilinos de baixo risco de crédito e contratos com cláusulas protetivas robustas.

Blindagem contra a inflação e atualização do Data Center Scala

Novembro foi um mês marcado pela atualização importante no aluguel do ativo Data Center Scala, localizado no Rio Grande do Sul. O contrato foi corrigido pela variação acumulada do IPCA nos últimos 12 meses, que registrou uma alta de 4,1%, elevando a receita imobiliária recorrente do fundo.

Com esse reajuste, o ALZR11 atingiu a marca de 90% do seu portfólio com contratos devidamente atualizados pela inflação no último ano. Essa característica é fundamental para preservar o valor real dos ativos e do poder de compra dos dividendos distribuídos aos investidores do fundo.

Os 10% restantes da carteira, que englobam três imóveis específicos, têm seus gatilhos de correção programados para o mês de dezembro. A finalização desse ciclo de reajustes garante que o fundo inicie 2026 com uma base de receita totalmente recomposta perante o cenário inflacionário brasileiro.

Expansão da base de cotistas e análise do valor de mercado

A base de investidores do ALZR11 continua apresentando uma trajetória de crescimento acelerada, atingindo aproximadamente 177,5 mil cotistas. Somente no mês de novembro, o fundo atraiu mais de 3.600 novos nomes, consolidando sua presença entre os fundos imobiliários mais populares da B3.

A gestão também abordou o movimento de queda no preço das cotas observado entre o final de 2024 e meados de 2025. A avaliação interna é de que essa desvalorização patrimonial no mercado secundário decorre exclusivamente de fatores macroeconômicos, como a curva de juros futura.