TRBL11 tem prejuízo contábil mas mantém dividendo; TEPP11 lucra 46% a mais e mira compra do Top Center

O fundo imobiliário Tellus Rio Bravo (TRBL11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de outubro, reportando um resultado contábil negativo de R$ 324,26 mil. Esse número representa uma reversão significativa em comparação ao desempenho de setembro, quando o fundo havia registrado um lucro de R$ 2,024 milhões.

Fonte: TRBL11

Apesar do prejuízo no papel, a gestão manteve a distribuição de dividendos estável, honrando o compromisso de linearidade assumido com os cotistas. O resultado negativo foi causado por um evento pontual e já previsto: o pagamento da correção monetária sobre a última parcela da aquisição de um ativo logístico estratégico.

Entenda o que puxou o resultado para o negativo

A análise detalhada das contas mostra que o resultado imobiliário (receitas de aluguéis menos vacância) foi positivo em R$ 3,212 milhões. O resultado financeiro também contribuiu positivamente com R$ 197,59 mil.

No entanto, o que pesou na balança foram as despesas, que somaram R$ 3,734 milhões em outubro. Esse valor é mais que o dobro das despesas registradas no mês anterior (R$ 1,682 milhão).

A gestão explicou que esse aumento abrupto nas despesas foi provocado pela correção monetária da última parcela da aquisição do ativo GRU LOG. Essa correção adicionou aproximadamente R$ 2,1 milhões às despesas do mês, o que equivale a um impacto de R$ 0,28 por cota.

Essa despesa extraordinária já estava prevista no "guidance" (projeção) do fundo para o segundo semestre. A gestão reforçou que se trata de um impacto pontual e não recorrente, que não altera a capacidade de geração de caixa operacional do fundo no longo prazo.

Conclusão da compra do GRU LOG

O mês de outubro marcou a quitação integral da compra do GRU LOG, um galpão logístico localizado em Guarulhos (SP), uma das regiões mais valorizadas para logística no país. A parcela final paga foi de R$ 21,9 milhões.

O valor sofreu uma atualização contratual de IPCA + 2,00% desde a assinatura do compromisso, o que gerou a despesa financeira extra contabilizada neste mês.

Somando o valor da parcela, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os custos cartorários, o desembolso total do caixa do fundo foi de R$ 23,7 milhões.

Todos os pagamentos foram realizados com recursos próprios do fundo. Com a emissão da escritura definitiva, o processo de aquisição foi formalmente concluído, consolidando o ativo no portfólio do TRBL11.

Dividendos mantidos e yield de 11,4%

Mesmo com o efeito contábil negativo, a distribuição de proventos não foi afetada. Os dividendos do TRBL11 permaneceram seguindo o plano de linearização definido para o semestre.

O fundo comunicou o pagamento de R$ 0,60 por cota. Essa distribuição é sustentada, em parte, pelos ganhos extraordinários provenientes da venda de ativos no Rio de Janeiro, realizada anteriormente, que criaram uma reserva de lucros distribuíveis.

A projeção da gestão é manter esse nível de distribuição nos próximos meses, caso o cenário operacional não sofra alterações bruscas.

Considerando a cotação de fechamento de R$ 62,90 no último pregão do mês, o pagamento de R$ 0,60 representa um dividend yield anualizado de 11,4%, um retorno competitivo frente à taxa Selic atual.

Reajustes de aluguel e estratégia para vacância

No lado das receitas, o fundo recebeu em outubro os aluguéis reajustados pela inflação de dois importantes locatários: a Futura Tintas (no Galpão Guarulhos) e a Platinum (no recém-quitado GRU LOG), seguindo o calendário contratual.

O foco da gestão agora se volta para a ocupação das áreas vagas, especialmente no imóvel de Contagem (MG). A estratégia comercial prevê a possibilidade de fracionamento desse ativo em até quatro módulos menores, de aproximadamente 10 mil m² cada.

Essa divisão visa atrair uma gama maior de inquilinos que buscam áreas menores. As adaptações necessárias, como instalação de divisórias e infraestrutura compartilhada, podem custar entre R$ 6 milhões e R$ 7 milhões.

A gestão considera esse investimento viável dentro da disponibilidade de caixa atual. O horizonte de trabalho para concluir a ocupação total das áreas disponíveis é de até 12 meses.

A equipe comercial está prospectando empresas que já possuem ocupação na região e buscam sinergia, além de companhias com contratos vencendo em breve em outros locais. O impacto final no resultado dependerá do ritmo de absorção e das condições comerciais negociadas.

TEPP11 salta 46% no lucro e convoca assembleia para compra do Top Center

Enquanto o TRBL11 gerencia efeitos contábeis de suas aquisições logísticas, o fundo de lajes corporativas da mesma gestora, o TEPP11, apresentou um forte crescimento de resultado e planos de expansão na Avenida Paulista.

O TEPP11 registrou um lucro de R$ 3,499 milhões no mês de outubro. O montante superou em mais de 46% o resultado anterior, que havia sido de R$ 2,392 milhões.

Fonte: TEPP11

As receitas evoluíram para R$ 4,577 milhões, enquanto as despesas somaram R$ 1,077 milhão. Com base nisso, a distribuição foi de R$ 0,74 por cota, correspondendo a um Dividend Yield anualizado de 11,57%.

Operacionalmente, o fundo manteve sua marca de ocupação física total (100%), que já se estende por 25 meses consecutivos. A gestão convocou uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre novas estratégias.

Entre as pautas, está a proposta de aquisição do Edifício Top Center, situado na Avenida Paulista. O ativo é composto por 100% da torre comercial e 70% da fração ideal do edifício garagem.

Desdobramento de cotas e nova emissão

Outras pautas da assembleia incluem o desdobramento das cotas na proporção de 1 para 10. Essa alteração não terá efeitos econômicos imediatos, mas visa aumentar a liquidez para os investidores.

Também será votada a atualização do regulamento sobre o direito de preferência e a realização da quarta emissão de cotas. A oferta poderá movimentar até R$ 130 milhões para financiar a expansão.

Caso o negócio do Top Center avance, o valor total de R$ 167,43 milhões será quitado em três etapas. O sinal de R$ 72,7 milhões deve ser pago até dezembro de 2025, mediante compensação em cotas.

As parcelas seguintes, corrigidas pelo IPCA, serão pagas em 18 e 24 meses. O contrato prevê ainda um pagamento adicional (Earn-Out) condicionado a metas de desempenho operacional do ativo.