PATL11 mantém dividendo de R$ 0,57 há 18 meses;TRXF11 compra 7 lojas do Atacadão por R$ 297 milhões

O fundo imobiliário Pátria Logística (PATL11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de outubro, reportando um resultado distribuível de R$ 2,292 milhões. O desempenho foi obtido a partir de uma receita total de R$ 3,278 milhões, contra despesas operacionais de R$ 985,7 mil.

A gestão destacou que o resultado do mês foi impactado por um efeito não recorrente. Houve o pagamento de uma taxa de comercialização relacionada à locação para a Nissan, o que elevou pontualmente as despesas e pressionou o resultado líquido contábil.

Fonte: PATL11

Apesar desse efeito pontual, o fundo manteve sua política de distribuição estável. Os cotistas receberam R$ 0,57 por cota em proventos, totalizando um montante de R$ 2,845 milhões distribuídos.

Esse patamar de dividendos permanece inalterado há 18 meses consecutivos, demonstrando a previsibilidade de renda que o fundo tem conseguido entregar aos seus investidores, mesmo diante de variações mensais no resultado de caixa.

Estrutura de capital e situação atual da vacância

Em termos de alocação de portfólio, o PATL11 encerrou o mês com aproximadamente 96% de seus recursos investidos diretamente em imóveis físicos. O restante está dividido entre cotas de outros fundos imobiliários (1%) e caixa (3%).

Um ponto de destaque na estrutura de capital é a ausência de dívidas. Em 31 de outubro, o fundo não possuía qualquer alavancagem financeira nem obrigações vinculadas à aquisição de novos ativos, o que confere maior segurança ao balanço em tempos de juros elevados.

O mês de outubro foi marcado pela estabilidade no quadro de inquilinos, sem novas entradas ou saídas. Com isso, a vacância física permaneceu em 2,7%, enquanto a vacância financeira ficou em 6,5%.

Esses índices estão associados, sobretudo, aos 4.104 metros quadrados que ainda estão disponíveis no ativo de Ribeirão das Neves. O prazo médio remanescente dos contratos de locação (WALE) do portfólio permaneceu em 4,2 anos.

Alerta: Saídas programadas podem elevar vacância para 20%

O ponto de maior atenção no relatório gerencial foi o alerta sobre o futuro da ocupação do fundo. A gestão chamou a atenção para movimentações já mapeadas na carteira de locatários que terão reflexos relevantes nos próximos anos.

A equipe do Pátria acompanha de perto dois vencimentos de contratos que ocorrerão em março de 2026 e que não deverão ser renovados. Trata-se da saída da SEB no ativo Itatiaia e da saída da Postall no ativo Jundiaí 1.

O impacto potencial dessas saídas é significativo. Segundo estimativas da própria gestão, caso as áreas que ficarão vagas (somadas às atuais) não sejam ocupadas até aquela data, a vacância física projetada do fundo pode saltar dos atuais 3,8% (considerando ajustes) para 20,4%.

Esse cenário de "abismo" na ocupação coloca uma pressão considerável sobre a equipe comercial do fundo para os próximos 18 meses, exigindo um trabalho intenso de reposição de inquilinos para evitar uma queda brusca nas receitas em 2026.

Estratégia comercial para mitigar os riscos

Para mitigar esse risco futuro, o fundo informou que vem intensificando as negociações comerciais. No ativo Itatiaia, o PATL11 segue atuando em conjunto com a consultoria CBRE na prospecção de potenciais inquilinos para a área remanescente da SEB.

O relatório destaca a continuidade das visitas ao imóvel, tanto por parte de empresas industriais quanto de operadores logísticos, sinalizando que o ativo tem atraído interesse do mercado.

Em Ribeirão das Neves, as discussões contratuais para a locação das duas câmaras frias remanescentes avançam, embora em ritmo mais lento. A gestão aponta que, uma vez concluída essa locação, a vacância do imóvel ficará próxima de zero.

Já em Jundiaí 1, as tratativas comerciais para o espaço que será desocupado com a saída da Postall já foram iniciadas. A gestão optou por um movimento antecipado para tentar garantir um novo ocupante antes mesmo da saída do atual, visando reduzir o impacto da futura vacância.

TRXF11 compra 7 lojas do Atacadão por R$ 297 milhões em 'sale and leaseback'

Enquanto o PATL11 trabalha para mitigar riscos futuros em seu portfólio logístico, o TRX Real Estate, focado em renda urbana, comunicou uma expansão agressiva com a aquisição de um portfólio de varejo alimentar.

Fonte: StatusInvest

O TRXF11 anunciou a assinatura de contrato para aquisição de sete estabelecimentos comerciais operados pela rede Atacadão. A operação foi estruturada no formato "sale and leaseback", modelo no qual a empresa vende os imóveis e os aluga de volta imediatamente, garantindo a continuidade operacional e gerando previsibilidade de receitas para o fundo.

A transação soma R$ 297,15 milhões. O pagamento será dividido em duas etapas: a primeira parcela, de R$ 180 milhões, será quitada após o cumprimento das condições precedentes (prazo até 19 de dezembro), e a segunda, de aproximadamente R$ 117,15 milhões, será paga em até 90 dias após o fechamento, com correção pelo IPCA.

Contratos de 15 anos e expansão da ABL

Os novos contratos de locação terão um prazo longo de 15 anos e contam com uma cláusula de penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral, sem possibilidade de revisão de valores no período inicial. O "cap rate" (taxa de retorno) projetado da negociação é de 8,80% ao ano, acima da média histórica dos ativos do fundo.

As sete unidades, que já estão em operação, localizam-se em Arapiraca (AL), Camaragibe (PE), Duque de Caxias (RJ), Mossoró (RN), Resende (RJ), Sobral (CE) e Tangará da Serra (MT). O conjunto soma uma área bruta locável (ABL) de quase 101 mil m².

Com a incorporação, a ABL total do fundo terá um acréscimo de 13,81%, alcançando cerca de 850 mil m². A carteira passará a contar com 82 imóveis em 15 estados. Concluída a compra, o Atacadão passará a responder por 8,07% da receita total do TRXF11. A gestão manteve o guidance de dividendos inalterado, projetando distribuições entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro.