TRBL11 projeta dividendos de até R$ 1,08; HGLG11 tem queda no lucro, mas mantém dividendo de R$ 1,10

O fundo de investimento imobiliário Tellus Rio Bravo (TRBL11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de agosto, informando um resultado total de R$ 2,335 milhões, o que equivale a R$ 0,30 por cota.

O desempenho ficou abaixo do registrado no mês anterior, quando o fundo havia contabilizado um valor extraordinário de R$ 21,566 milhões, proveniente de um ganho de capital. O principal foco do fundo no momento é a locação de seu maior ativo, o galpão de Contagem (MG), um movimento que, se bem-sucedido, pode elevar os dividendos do fundo em mais de 25%.

Fonte: StatusInvest

A gestão do fundo traçou cenários detalhados para os próximos meses, que levam em conta tanto o fluxo de receitas recorrentes e não recorrentes quanto o impacto da futura ocupação do imóvel de Contagem. O relatório também trouxe uma atualização sobre a disputa jurídica com os Correios, antigo inquilino do galpão.

Análise do resultado e da composição da receita

O resultado recorrente do TRBL11, que já considera as despesas com a vacância do imóvel de Contagem, os custos operacionais e os encargos de juros de um CRI, se mantém em um patamar de aproximadamente R$ 0,27 por cota ao mês.

No entanto, o resultado final do fundo tem sido complementado por uma fonte de receita não recorrente.

As parcelas excepcionais provenientes da venda de um ativo no Rio de Janeiro continuam a compor o resultado do fundo, representando um adicional de aproximadamente R$ 0,41 por cota ao mês.

Essa combinação de receitas recorrentes e não recorrentes tem permitido ao fundo manter uma distribuição de dividendos mais robusta. Para o restante do semestre, a distribuição estimada pelo fundo gira em torno de R$ 0,60 por cota, sem contabilizar possíveis novas receitas que possam vir da locação do imóvel de Contagem.

Projeções para 2025 e o impacto da locação de Contagem

As projeções do fundo para 2025 levam em conta um impacto pontual de uma despesa prevista para outubro, referente à correção da última parcela da compra do ativo GRU LOG, que deve gerar um efeito médio mensal estimado em R$ 0,05 por cota. O principal fator que deve influenciar o desempenho do fundo nos próximos trimestres, no entanto, é a locação do imóvel de Contagem.

Fonte: Rio Bravo

A gestão traçou dois cenários para os resultados futuros. Em um cenário conservador, sem nenhuma nova ocupação no ativo, o resultado projetado é de cerca de R$ 0,86 por cota ao mês. Já em um cenário otimista, caso a área do galpão seja integralmente alugada, o potencial de resultado estimado sobe para um patamar próximo de R$ 1,08 por cota ao mês. Esse valor já considera as condições comerciais alvo para a locação e a redução dos custos com a vacância do imóvel.

A estratégia comercial para ocupar o galpão

Para concretizar o cenário otimista, a estratégia comercial do fundo para o imóvel de Contagem já está em andamento.

A consultoria imobiliária CBRE foi contratada para conduzir o processo de locação. As ações incluem a elaboração de material de marketing, a divulgação de um "teaser" para o mercado e o contato direto com potenciais inquilinos interessados no ativo.

O empreendimento é classificado como de padrão "Triple A", com especificações técnicas de destaque no mercado, o que, segundo a gestão, deve facilitar o processo de locação.

A previsão é de que a ocupação total do imóvel seja concluída em um prazo de até doze meses. O ritmo da absorção da área dependerá do tipo de contrato a ser fechado, das negociações e dos eventuais descontos comerciais que possam ser concedidos aos novos locatários.

Atualização sobre a disputa com os Correios

O relatório do fundo também trouxe uma atualização sobre a situação do imóvel de Contagem, cuja entrega de chaves pelos Correios já foi concluída.

A gestão informou que a locação do ativo pode ser estruturada para até quatro ocupantes diferentes, o que confere maior flexibilidade comercial. A liquidez do ativo é considerada relevante, sustentada pelo seu alto padrão construtivo e por sua localização estratégica em uma região de alta demanda e baixa vacância.

No campo jurídico, o fundo mantém em andamento um processo para a cobrança de cerca de R$ 328 milhões dos Correios, valor que é relativo à multa por rescisão antecipada e a aluguéis não pagos.

A gestão ressaltou que esse montante não integra as projeções atuais de resultado do fundo, mas que, caso o recebimento se concretize, o valor entrará como uma receita extraordinária, com potencial para gerar uma distribuição de dividendos muito expressiva para os cotistas.

Diferenciais do fundo e a qualidade do portfólio

A gestão do TRBL11 também destacou alguns aspectos que considera diferenciais do fundo. A estrutura financeira segue com uma alavancagem abaixo de 20% do patrimônio e com um cronograma de amortização ajustado para reduzir o endividamento nos próximos 12 meses.

Além disso, a substituição do lastro de um CRI foi aprovada sem alteração na taxa ou no prazo.

Segundo a gestão, o portfólio remanescente mantém uma boa qualidade contratual e estabilidade operacional. O ativo One Park segue ocupado integralmente há bastante tempo, enquanto no GRU LOG, a demanda aquecida na região de Guarulhos favorece futuras negociações de reajuste de aluguel.

O contrato com a Ambev permanece vigente até 2027, e os recebíveis da venda do ativo de Duque de Caxias devem reforçar o caixa em 2026.

HGLG11 tem queda no lucro, mas mantém dividendo de R$ 1,10

Enquanto o TRBL11, um fundo com foco em desenvolvimento, lida com a locação de seu principal ativo, o fundo imobiliário HGLG11 encerrou o mês de agosto com uma receita de R$ 40,212 milhões, que gerou em um resultado distribuível de R$ 32,154 milhões.

O número ficou abaixo do registrado pelo fundo no mês anterior, quando o resultado havia alcançado R$ 42,068 milhões. O resultado por cota foi de R$ 0,95. Apesar da queda, a distribuição de dividendos do HGLG11 se manteve em R$ 1,10 por cota, com o pagamento realizado em 12 de setembro. Após o pagamento, o fundo ainda preserva uma reserva acumulada de R$ 0,50 por cota.

Fonte: StatusInvest

O mês foi marcado por uma gestão ativa do portfólio de locatários, que manteve a vacância física do fundo em 3,0%. Entre as movimentações, a Shopee expandiu sua área em 9.500 m² no ativo de Betim, enquanto a Infracommerce desocupou 8.000 m² no ativo DCR.

A gestão também firmou a renovação de contratos importantes com a Brascabos, a Algar Tech e a Quick. Para os próximos meses, estão previstas algumas saídas em ativos como o Syslog Galeão e o HGLG São José dos Campos, mas que já estão sendo parcialmente ou totalmente compensadas pela entrada de novos ocupantes ou pela expansão de inquilinos já presentes.

A gestão também avançou em frentes estratégicas, com o aditamento de um contrato para a compra de dois módulos em expansão e a aquisição de 50% de participação em dois galpões logísticos já em operação no Espírito Santo.

Além disso, o fundo submeteu ao CADE um pedido de análise para assumir o controle unitário de SPEs responsáveis por quatro outros empreendimentos logísticos, uma operação que segue em fase de diligência.