GARE11 vende ativos para reduzir dívida; TRBL11 tem lucro 10x maior com ganho de capital

O fundo de investimento imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) anunciou a conclusão da venda de 10 de suas lojas de varejo por um valor total de R$ 485,5 milhões. Os imóveis vendidos estão atualmente locados para duas grandes redes varejistas, o Grupo Mateus (GMAT3) e o Grupo Pão de Açúcar (PCAR3).

A operação é um movimento estratégico da gestão do fundo para reduzir seu endividamento, reforçar o caixa e gerar um lucro significativo para os cotistas.

Foto: Divulgação

A transação ocorre em um momento em que o fundo também realiza uma nova emissão de cotas, com o objetivo de captar recursos para a aquisição de novos imóveis. Juntas, as duas operações compõem uma grande estratégia de "reciclagem de portfólio", que visa fortalecer a estrutura de capital do GARE11 e prepará-lo para um novo ciclo de crescimento com menor alavancagem.

Os detalhes financeiros e o impacto da transação

O pagamento dos R$ 485,5 milhões será realizado de forma parcelada, com uma primeira parcela paga no ato da assinatura e o saldo restante sendo quitado em um prazo de até 60 meses.

A operação, segundo a Guardian Gestora, administradora do fundo, deverá gerar um lucro bruto estimado em R$ 156 milhões, o que equivale a um ganho de R$ 1,06 por cota. A taxa interna de retorno (TIR) estimada para o investimento é de 23% ao ano, ou IPCA + 18% ao ano, um retorno considerado bastante elevado.

Além do lucro a ser distribuído, a venda também terá um impacto positivo direto no valor patrimonial do fundo. Como os imóveis foram vendidos por um valor acima da última avaliação contábil, a gestão projeta que a operação deve gerar um aumento no valor patrimonial por cota entre R$ 0,42 e R$ 0,50.

O comprador dos ativos é um novo fundo imobiliário, não listado em bolsa, que foi criado pela XP com foco no segmento de renda urbana.

Redução da alavancagem como foco principal da gestão

O impacto mais significativo da venda será na estrutura de capital do GARE11. A operação permitirá uma redução de R$ 360 milhões na alavancagem do fundo, que é o seu nível de endividamento. Adicionalmente, a transação deve reforçar as disponibilidades de caixa em R$ 131 milhões.

A gestão do fundo destacou que a conclusão dessa operação reforça o compromisso com o controle da alavancagem e com a manutenção de um "colchão" de caixa robusto. A iniciativa também reitera a postura de gestão ativa do fundo, que busca extrair valor do portfólio por meio da compra e venda estratégica de ativos, e não apenas pelo recebimento de aluguéis.

Nova emissão de cotas para financiar aquisições

Simultaneamente ao processo de venda, o GARE11 está realizando uma nova emissão de cotas no mercado. A oferta tem como objetivo inicial captar R$ 400 milhões, mas esse valor pode chegar a R$ 773,5 milhões caso haja interesse dos investidores em um montante adicional.

Os recursos levantados na emissão serão destinados à compra de novos imóveis. A gestora informou que já possui no radar um pipeline de 9 a 12 ativos que podem ser adquiridos, dependendo do valor final captado. Uma modalidade de pagamento interessante que pode ser utilizada é a "compensação de cotas", na qual o fundo paga pelo novo imóvel, de forma parcial ou total, entregando cotas do próprio GARE11 ao vendedor, que passa a ser um investidor do fundo.

A estratégia de reciclagem de portfólio

As duas operações, a venda dos 10 imóveis e a nova emissão de cotas, fazem parte de uma estratégia mais ampla de reciclagem de portfólio.

A gestão está, ao mesmo tempo, vendendo ativos que já atingiram um bom nível de maturação e geraram um retorno elevado, usando os recursos para reduzir dívidas e fortalecer o caixa, enquanto capta novo capital para investir em novas oportunidades.

Ao final desse processo, a expectativa é que o GARE11 mantenha um portfólio robusto de ativos, com foco em imóveis de renda urbana e galpões logísticos, mas com um nível de endividamento consideravelmente menor.

Essa estrutura de capital mais saudável deve dar mais segurança e flexibilidade para o fundo continuar sua trajetória de crescimento no futuro.

Lucro do TRBL11 dispara com ganho de capital, mas disputa com Correios continua

Enquanto o GARE11 se destaca pela reciclagem de portfólio, outro fundo, o Tellus Rio Bravo (TRBL11), reportou um resultado mensal atípico, impulsionado por um ganho de capital, mas que acontece em meio a um imbróglio com seu principal inquilino.

O TRBL11 encerrou o mês de julho com um resultado de R$ 21,566 milhões, um patamar mais de dez vezes superior ao observado em junho, quando o lucro havia sido de R$ 2,057 milhões. A forte alta, no entanto, não veio da receita de aluguéis, que somou R$ 3,1 milhões, mas sim de uma entrada extraordinária de R$ 20,7 milhões referente a um ganho de capital.

Esse valor é proveniente do recebimento da quarta parcela da venda de dois empreendimentos em Duque de Caxias (RJ). O evento permitiu que o fundo distribuísse R$ 0,60 por cota em dividendos, o maior valor pago nos últimos cinco meses.

Fonte: StatusInvest

O resultado positivo, no entanto, contrasta com o principal desafio operacional do fundo: uma disputa com os Correios, inquilino de seu maior ativo, localizado em Contagem (MG).

A estatal, que não paga aluguel desde o ano passado, entrou com um pedido de rescisão unilateral de contrato por justa causa, após a interdição temporária do imóvel para obras de manutenção. A gestão do TRBL11 contesta a rescisão e busca na justiça o recebimento integral da multa contratual prevista.

A situação teve um novo desdobramento nesta semana. A saída definitiva dos Correios do imóvel estava prevista para a última segunda-feira (18/8), mas a empresa ainda ocupa o espaço, realizando a desmontagem de equipamentos. Essa circunstância impede uma retomada forçada do galpão pela gestão.

Enquanto o impasse continua, o TRBL11 segue cobrando os aluguéis referentes ao aviso prévio de seis meses e já iniciou as tratativas comerciais para alugar o imóvel, classificado como de alto padrão (Classe AAA) e localizado em uma região de alta demanda.