ARRI11 mantém dividendo de R$ 0,09; TEPP11 tem queda no lucro, mas celebra 6 anos com 100% de ocupação

O fundo de investimento imobiliário Átrio Reit Recebíveis (ARRI11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de setembro, informando um resultado líquido de R$ 1,066 milhão. 

O desempenho foi obtido após o fundo registrar um resultado bruto de R$ 1,355 milhão e contabilizar despesas de R$ 289,3 mil no período.

Fonte: Open Kapital

Com base nos números, o fundo manteve, pelo 13º mês consecutivo, a distribuição de R$ 0,09 por cota em dividendos.

O relatório também destacou a estabilidade da carteira, a estratégia de investimento focada em ativos "high yield" e a visão da gestão sobre as perspectivas para o mercado de fundos de recebíveis, que, na avaliação da equipe, continuam atrativos apesar do adiamento das expectativas de corte na taxa Selic.

Análise do resultado de setembro e da distribuição de dividendos

O resultado de R$ 1,066 milhão em setembro sustentou a manutenção do dividendo em R$ 0,09 por cota.

O valor corresponde a um dividend yield mensal de 1,36% ou, em termos anualizados, 17,59%, um retorno considerado elevado, refletindo o perfil de maior risco da carteira do fundo.

A estabilidade na distribuição por mais de um ano demonstra a consistência na geração de resultados do portfólio.

O relatório da gestão informou que a carteira do fundo permaneceu estável durante o mês, com um fluxo regular de pagamentos dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que a compõem e com a manutenção da qualidade de crédito dos emissores desses títulos.

Apesar da estabilidade operacional, as cotas do fundo no mercado secundário tiveram um desempenho negativo no período.

Enquanto o IFIX, principal índice de FIIs da bolsa, registrou uma valorização de 3,25% em setembro, as cotas do ARRI11 recuaram 0,30%, sendo negociadas a 78,33% de seu valor patrimonial, ou seja, com um desconto relevante.

A estratégia de investimento e o perfil da carteira

O ARRI11 possui uma estratégia de investimento que busca combinar a geração de ganhos de capital com a distribuição de renda recorrente, atuando em duas frentes principais. A primeira, e mais relevante, é o investimento em CRIs classificados como "High Yield".

Esses são títulos de crédito imobiliário que oferecem taxas de retorno mais elevadas, mas que, em contrapartida, embutem um risco de crédito maior do que os títulos "High Grade".

A segunda frente de atuação do fundo são as alocações táticas em cotas de outros fundos imobiliários. A gestão busca oportunidades em FIIs que apresentem potencial de valorização de suas cotas no mercado secundário ou que ofereçam um rendimento adicional atrativo para complementar o resultado do fundo.

A composição atual da carteira reflete essa estratégia. Ao final de setembro, 79,1% do patrimônio líquido do fundo estava concentrado em créditos imobiliários (CRIs), 18,4% estava alocado em cotas de outros fundos de investimento (majoritariamente FIIs) e 2,5% permanecia em caixa para liquidez e novas oportunidades.

O portfólio inclui 21 ativos diferentes, que estão distribuídos em oito estados brasileiros e em cinco setores distintos da economia, como incorporação (36% de exposição), loteamento (27%) e corporativo (16,4%).

A taxa média das operações indexadas ao IPCA na carteira é de 11,49% ao ano, enquanto as atreladas ao CDI registram uma média de 5,02% ao ano.

Perspectivas de mercado e a visão da gestão sobre os FIIs de CRI

O relatório da gestão também trouxe uma análise sobre o cenário macroeconômico e suas implicações para o mercado de fundos imobiliários.

A avaliação é de que o cenário político e econômico observado em setembro levou a um adiamento nas expectativas de redução da taxa básica de juros, a Selic.

A projeção de um primeiro corte, que antes era esperada para o final de 2025, foi empurrada para o início de 2026.

Segundo a análise, a postergação foi atribuída principalmente à indefinição sobre como o governo financiará seus programas sociais e à falta de consenso no Congresso sobre o aumento da tributação em determinados setores, fatores que aumentam a percepção de risco fiscal e dificultam a queda dos juros.

Fonte: StatusInvest

Mesmo com esse adiamento na perspectiva de queda da Selic, a gestão do fundo mantém uma visão otimista para os fundos imobiliários de recebíveis ("fundos de papel").

A avaliação é de que esses fundos continuam a oferecer oportunidades relevantes de investimento, uma vez que muitos deles seguem sendo negociados no mercado secundário com um desconto significativo em relação aos seus valores patrimoniais, como é o caso do próprio ARRI11.

A expectativa da gestão é de que essa diferença entre o preço de mercado e o valor patrimonial ("desconto") se reduza gradualmente, à medida que o ciclo de cortes na taxa de juros efetivamente comece, o que deve gerar uma valorização das cotas desses fundos.

TEPP11 tem queda no resultado, mas celebra 6 anos com 100% de ocupação

Enquanto o ARRI11 destaca a atratividade de sua classe de ativos, o fundo imobiliário TEPP11 encerrou agosto com um lucro de R$ 2,392 milhões, resultado inferior ao registrado no mês anterior, quando atingiu R$ 7,007 milhões.

Mesmo com a queda no resultado líquido, o fundo registrou crescimento nas receitas, que chegaram a R$ 3,933 milhões, um avanço mensal de 5,98% em relação a julho. As despesas do período totalizaram R$ 1,541 milhão.

Em setembro, os cotistas receberam R$ 0,74 por cota em dividendos, o que representa um dividend yield anualizado de 11,14%, com base na cotação de fechamento do mês.

Fonte: Tellus

O mês foi simbólico para o fundo, que completou seis anos de operação desde sua oferta inicial (IPO) em setembro de 2019. A gestão celebrou a data com a aquisição de parte de uma laje no Edifício FL 1355, em São Paulo, realizada em conjunto com outro fundo da mesma gestora.

Seis anos de gestão ativa e consistência de resultados

Desde sua criação, o TEPP11 vem mantendo uma estratégia focada na aquisição e requalificação de imóveis corporativos, com o objetivo de gerar valor e distribuir renda através de uma gestão ativa do portfólio.

A gestão destacou que, mesmo em meio a períodos desafiadores, como a pandemia e as mudanças estruturais no mercado de escritórios, o fundo conseguiu preservar a consistência de seus resultados.

Esse desempenho foi fruto de um trabalho contínuo de melhorias estruturais nos imóveis e de reposicionamento dos ativos da carteira.

O resultado desse trabalho, segundo a gestão, é visível na ocupação total dos imóveis do portfólio. O fundo completou dois anos consecutivos com 100% de locação de sua área, atendendo a 27 locatários diferentes.

O TEPP11 entra agora em seu sétimo ano com um portfólio considerado maduro e pronto para novas oportunidades de valorização, com a gestão seguindo ativa tanto em aquisições e melhorias quanto em potenciais desinvestimentos de ativos que já atingiram sua maturação.