VISC11 lucra R$ 21,9 milhões e projeta estabilidade; MAXR11 tem queda no resultado e anuncia menor dividendo em 7 meses

O fundo de investimento imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de setembro de 2025, informando um resultado total de R$ 21,911 milhões.

O valor, equivalente a R$ 0,76 por cota, ficou abaixo do montante distribuído aos cotistas, que receberam R$ 0,81 por cota em dividendos. A diferença foi coberta pela utilização de parte das robustas reservas de lucros acumulados do fundo.

Fonte: Vinci Compass

O relatório também detalhou a performance operacional dos shoppings da carteira, que apresentou um crescimento consistente em seus principais indicadores, e trouxe uma projeção de rendimentos (guidance) para os próximos meses, sinalizando a manutenção do patamar atual de distribuição. O fundo, que possui um patrimônio líquido de R$ 3,6 bilhões, segue com uma estratégia de gestão ativa de seu portfólio e de sua estrutura de capital.

Análise do resultado de setembro e da política de dividendos

O resultado de R$ 0,76 por cota apurado em setembro foi inferior aos R$ 0,81 por cota que foram distribuídos aos investidores. A decisão de pagar um valor superior ao lucro do mês foi viabilizada pelo uso das reservas do fundo, uma estratégia utilizada pela gestão para manter a previsibilidade e a estabilidade dos rendimentos mensais, mesmo em períodos com resultados ligeiramente mais fracos ou com variações no fluxo de caixa.

O fundo demonstrou ter uma posição de caixa robusta para suportar essa política. Ao final do período, o VISC11 encerrou com R$ 23,351 milhões em resultados ainda não distribuídos, o que equivale a um "estoque" de R$ 0,83 por cota.

Adicionalmente, o Shopping Paralela FII, um veículo de investimento que é integralmente detido pelo VISC11 para deter a participação no shopping de mesmo nome, possui um resultado acumulado adicional de R$ 10 milhões, ou R$ 0,35 por cota.

Somando os dois componentes, a reserva total de lucros não distribuídos do fundo alcança R$ 1,18 por cota, um colchão financeiro significativo que confere segurança e flexibilidade para a gestão.

Desempenho operacional dos shoppings mostra crescimento

Os indicadores operacionais do portfólio do VISC11 apresentaram uma evolução positiva e consistente no mês de setembro. O NOI (lucro operacional líquido) em caixa do conjunto de shoppings do fundo, assim como as vendas por metro quadrado, registraram um avanço de 2,8% em comparação com o mesmo mês do ano anterior.

O crescimento do NOI é um indicador fundamental da saúde operacional dos imóveis, pois reflete o aumento da receita de aluguéis e a eficiência na gestão dos custos.

Fonte: StatusInvest

Na análise de "mesmas lojas", que compara o desempenho de um mesmo conjunto de lojistas em relação ao ano anterior, os resultados também foram positivos. As vendas (SSS - Same Store Sales) cresceram 1,7%, enquanto os aluguéis (SSR - Same Store Rent) subiram 5,2% no mesmo intervalo. O forte crescimento dos aluguéis em mesmas lojas demonstra a capacidade do fundo de reajustar seus contratos e de capturar o bom momento do setor de varejo, repassando o crescimento para suas receitas.

Qualidade da carteira e a estrutura financeira do fundo

Os indicadores de qualidade da carteira do VISC11 se mantiveram em níveis saudáveis, reforçando a resiliência do portfólio. A taxa de ocupação do fundo encerrou agosto em 94,5%, um patamar elevado para o setor de shoppings. Os descontos concedidos a lojistas ficaram em 1,9%, um nível baixo, enquanto a inadimplência líquida, já ajustada, ficou em 3,3%.

No balanço patrimonial, o fundo registrava ao final de setembro um patrimônio líquido de R$ 3,6 bilhões, enquanto o valor de suas participações em shoppings somava R$ 4 bilhões. A estrutura financeira do fundo também é um ponto de atenção.

O fundo possui obrigações relacionadas a aquisições anteriores no valor de R$ 702,6 milhões, referentes principalmente às parcelas pendentes da compra do Shopping Paralela. Para fazer frente a esses compromissos, o fundo mantém uma posição de caixa e aplicações financeiras que somavam R$ 224,9 milhões.

Desse total, R$ 218,9 milhões estão alocados em títulos públicos e fundos referenciados ao DI com liquidez imediata, o que confere segurança e agilidade para a gestão. Com isso, as obrigações líquidas do fundo totalizam R$ 477,7 milhões.

Projeção de dividendos para o segundo semestre

A gestão do VISC11 também divulgou em seu relatório uma projeção de rendimentos para os próximos meses, uma prática que aumenta a transparência e a previsibilidade para os cotistas. A expectativa é de que a distribuição de dividendos permaneça no intervalo entre R$ 0,80 e R$ 0,85 por cota até o final do ano, em dezembro de 2025.

Essa projeção leva em conta a performance operacional esperada para os shoppings da carteira e a estrutura de custos do fundo.

A manutenção do guidance em um patamar próximo ao que vem sendo distribuído sinaliza ao mercado uma expectativa de estabilidade na geração de caixa e na remuneração aos cotistas para o restante do ano.

A gestão ressalta, no entanto, que a previsão não deve ser interpretada como uma garantia de rentabilidade futura, mas apenas como uma estimativa baseada nas condições atuais do portfólio e do mercado. 

MAXR11 tem queda no resultado e anuncia menor dividendo em 7 meses

Enquanto o VISC11, um dos gigantes do setor de shoppings, projeta estabilidade, o fundo Max Retail (MAXR11), focado em imóveis comerciais, divulgou seus resultados de agosto com uma queda no lucro e anunciou o menor dividendo dos últimos sete meses.

O MAXR11 apresentou em agosto um resultado líquido de R$ 270,7 mil, um valor significativamente abaixo dos R$ 465,18 mil obtidos em julho. O resultado foi sustentado principalmente por receitas imobiliárias de R$ 314,07 mil.

Como reflexo do desempenho mais fraco, o fundo anunciou nesta última terça-feira (7) o pagamento de R$ 0,317 por cota em dividendos para outubro, o menor patamar dos últimos sete meses.

Fonte: StatusInvest

A taxa de ocupação do fundo está em 74,19%, e o administrador informou que continua empenhado em atrair novos locatários para os espaços vagos. O relatório também destacou o encerramento formal do contrato de consultoria do fundo, após uma deliberação em Assembleia Geral Extraordinária (AGE).

Em relatórios recentes, o consultor havia apontado falhas de manutenção em imóveis que são ocupados pelas Lojas Americanas. O administrador do fundo notificou a empresa sobre a necessidade de reparos e informou que acompanha de perto as medidas corretivas, além de avaliar a execução de benfeitorias próprias para garantir a preservação do portfólio.

O portfólio do fundo inclui imóveis comerciais com contratos de vencimento em 2029, localizados em cidades como Manaus, que responde por 31,09% da receita, Brasília (24,89%) e Belém (13,79%).