BRCO11 lucra R$ 16,4 milhões com receita não recorrente; BBIG11 mantém dividendo de R$ 0,08

O fundo de investimento imobiliário Bresco Logística (BRCO11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de agosto, informando um lucro em regime de caixa de R$ 16,454 milhões.

O resultado, embora ligeiramente inferior ao de julho, foi impulsionado por dois fatores pontuais que contribuíram para o reforço da receita no período. Com base no desempenho, o fundo anunciou a distribuição de R$ 0,87 por cota em dividendos aos seus investidores.

Fonte: StatusInvest

O relatório também detalhou a composição e a qualidade do portfólio de 12 imóveis logísticos do fundo, que se destaca pela baixa taxa de vacância, pela alta qualidade de crédito de seus inquilinos e pela concentração em ativos de alto padrão, localizados principalmente no estado de São Paulo.

Análise do resultado de agosto e da distribuição de dividendos

O resultado do BRCO11 em agosto foi sustentado por uma receita total de R$ 18,258 milhões, enquanto as despesas do período somaram R$ 1,804 milhão. O lucro de R$ 16,454 milhões foi positivamente impactado por dois eventos não recorrentes.

O primeiro foi o recebimento de R$ 800 mil referentes à multa pela rescisão antecipada do contrato com a empresa MRO no imóvel Bresco Embu. O segundo foi a antecipação de R$ 300 mil em aluguéis por parte da inquilina WestRock.

Fonte: Bresco Logística

A distribuição de dividendos, de R$ 0,87 por cota, representa um repasse de 84,1% do lucro em caixa apurado no mês. A decisão de não distribuir a totalidade do lucro é uma estratégia da gestão para fortalecer as reservas do fundo.

Com isso, o montante de resultado acumulado e ainda não distribuído pelo fundo atingiu a marca de R$ 26,5 milhões, o que corresponde a um "colchão" financeiro de R$ 1,66 por cota.

Essa reserva pode ser utilizada para manter a estabilidade dos dividendos em meses com resultados mais fracos ou para fazer frente a obrigações futuras. O dividendo de R$ 0,87 por cota, com base no preço de fechamento de agosto, equivale a um dividend yield anualizado de 9,4%.

Qualidade do portfólio: baixa vacância e contratos de longo prazo

O relatório da gestão reforçou os diferenciais de qualidade do portfólio do BRCO11. A carteira do fundo é composta por 12 propriedades logísticas, que somam 472 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), e ainda possui um potencial de expansão de 7% em seus terrenos.

Um dos principais destaques operacionais é a baixa taxa de vacância física dos ativos, que permanece em apenas 3,8%. Esse patamar, considerado muito saudável para o setor, indica uma alta demanda pelos imóveis do fundo. A qualidade dos contratos de locação também é um fator de estabilidade para as receitas. O prazo médio remanescente dos contratos é de 4,9 anos, o que garante um fluxo de aluguéis contratado para um longo período.

Além disso, 37% desses contratos são na modalidade "atípica", que possuem prazos mais longos e multas por rescisão mais elevadas, conferindo ainda mais segurança e previsibilidade para as receitas.

Diversificação de inquilinos e de ativos

A carteira de inquilinos do fundo é diversificada entre diferentes setores da economia. A maior parte da receita de locação, 47%, vem de empresas do setor industrial.

O segmento de varejo e e-commerce, um dos que mais demandam galpões logísticos, responde por 37% da receita, seguido por bens de consumo (6%) e operações logísticas (10%).

A qualidade de crédito dos locatários também é um ponto forte. Mais de 83% dos inquilinos do fundo possuem classificação de "grau de investimento", com ratings AAA(br) e AA(br) ou equivalentes globais, o que significa que são empresas com baixo risco de crédito e alta capacidade de honrar seus compromissos de aluguel.

Em relação à qualidade dos imóveis, 11 das 12 propriedades do portfólio são de padrão A+, a mais alta classificação para ativos logísticos, enquanto apenas uma é classificada como A. Essa concentração em ativos de alto padrão é um dos principais diferenciais do fundo.

A gestão destacou que o fundo possui 100% de participação em todos os imóveis da carteira e que opera sem a utilização de Renda Mínima Garantida (RMG), o que significa que toda a sua receita é proveniente de aluguéis de mercado.

Concentração estratégica em São Paulo

A localização dos ativos do BRCO11 também é um fator estratégico. Um terço da receita anual estabilizada do fundo vem de empreendimentos que estão situados em um raio de até 25 km da capital paulista, a principal e mais resiliente região logística do país.

No total, o fundo concentra 52% de sua receita no estado de São Paulo. Apesar da concentração no principal mercado do Brasil, o portfólio também possui uma diversificação geográfica relevante, com presença em estados como Bahia (14%), Minas Gerais (14%), Alagoas (7%), Paraná (7%), Rio de Janeiro (4%) e Rio Grande do Sul (3%). Essa diversificação ajuda a mitigar riscos regionais e a capturar oportunidades em diferentes mercados.

BBIG11 mantém dividendo de R$ 0,08 e foca em ajuste de alavancagem

Enquanto o BRCO11, focado em logística, detalha a performance de seus galpões, o BB 

Progressivo, um fundo com foco em shoppings, também divulgou seus resultados de agosto, destacando a consistência de seus dividendos em meio a um processo de ajuste em sua estrutura de capital. O BBIG11 manteve a distribuição de R$ 0,08 por cota em agosto, o que representa um dividend yield mensal de 1,15%, equivalente a 98,80% do CDI líquido.

O fundo, focado em shoppings de alto padrão como o Pátio Paulista e o Pátio Higienópolis, registrou receitas imobiliárias de R$ 6,9 milhões e recebeu R$ 431 mil em juros de operações financeiras.

Fonte: BB Asset

A liquidez do fundo se destacou no período, com um volume negociado de R$ 19,9 milhões e um aumento de 3,38% na base de cotistas, que chegou a 32.815 investidores. Os ativos do portfólio mantêm um desempenho sólido, com uma vacância de apenas 2,3% em julho e um crescimento de 6% nas vendas em mesmas lojas.

A gestão anunciou que o patamar de R$ 0,08 por cota deve ser mantido, mesmo com um aumento planejado da vacância no Shopping Rio Sul para a entrada de novas lojas.

A principal questão para o fundo no momento é sua estrutura de capital. A gestão informou que recorreu à alavancagem para viabilizar a aquisição dos shoppings e que a relação entre as obrigações e o patrimônio líquido está em 75%.

Embora a situação de caixa de curto prazo já esteja em processo avançado de equalização, a estrutura de capital ainda não está no patamar considerado ideal. A gestão reforçou, no entanto, a qualidade dos ativos e afirmou que trabalha em soluções para otimizar a alavancagem e gerar mais valor aos cotistas.