HGBS11 avança em compra de shopping; AZPL11 realuga área com alta de 20% no preço

O fundo imobiliário Hedge Brasil Shopping (HGBS11) divulgou seus resultados referentes ao mês de outubro, reportando um lucro líquido de R$ 18,258 milhões. O desempenho operacional do fundo atingiu praticamente o mesmo patamar, somando R$ 18,26 milhões no período.

Essa performance foi sustentada, majoritariamente, por uma receita imobiliária robusta de R$ 21,43 milhões. Esse valor foi complementado por outras receitas financeiras e operacionais que adicionaram R$ 1,448 milhão ao caixa do fundo.

Fonte: HGBS11

Após a dedução de todas as despesas, que totalizaram R$ 4,62 milhões no mês, a gestão destinou aos cotistas uma distribuição de R$ 19,37 milhões em dividendos.

Esse montante equivale a um pagamento de R$ 0,15 por cota. O valor distribuído ficou ligeiramente acima do resultado gerado no mês, indicando o uso de reservas acumuladas para manter a estabilidade dos rendimentos.

Desempenho operacional: academias brilham, cinema recua

O relatório trouxe detalhes sobre o desempenho dos shoppings no terceiro trimestre de 2025. O indicador de Vendas nas Mesmas Lojas (SSS) consolidado apresentou um avanço de 2,4% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Ao abrir os dados por segmento, nota-se uma disparidade de desempenho. O grande destaque positivo foi o setor de Conveniências e Serviços. Dentro dele, as Academias registraram uma alta expressiva de 15,1%, seguidas pelas Farmácias, com crescimento de 7,2%.

Fonte: HGBS11

A área de Alimentação também mostrou resiliência. As operações de Fast Food cresceram 6,7%, enquanto o segmento de Café & Lanches avançou 6,1%, superando a inflação do período.

No entanto, nem todos os setores acompanharam esse ritmo. O segmento de Cinema foi o principal detrator do desempenho trimestral, registrando um SSS negativo de 18%.

A gestão explicou que isso se deve a uma base de comparação muito forte em 2024. Nos meses de julho e agosto do ano passado, o calendário de lançamentos de filmes foi excepcionalmente forte, o que não se repetiu em 2025.

Já no varejo de moda, principal categoria dos shoppings, o crescimento foi mais moderado. O segmento de Roupas e Calçados teve uma variação tímida de 1,5%, refletindo um cenário de consumo mais contido para bens semiduráveis.

Expansão estratégica: compra de fatia no ParkShopping São Caetano

Além dos resultados recorrentes, o mês foi marcado por um movimento relevante de expansão do portfólio. O fundo anunciou a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MoU) para a aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano.

A operação foi avaliada em R$ 237 milhões. Para preservar a liquidez do fundo, o acordo prevê um pagamento escalonado em três etapas.

A primeira parcela, correspondente a 50% do valor, será paga após o cumprimento das condições precedentes e o fechamento efetivo da operação.

Os 50% restantes serão divididos em duas tranches iguais de 25%. A primeira vencerá 12 meses após o fechamento do negócio, e a segunda, 18 meses depois dessa data, permitindo um fluxo de caixa mais suave para o fundo.

Indicadores financeiros em alta e vacância estratégica

A eficiência operacional do portfólio também apresentou melhora. No terceiro trimestre de 2025, as vendas totais por metro quadrado atingiram R$ 3.698, um aumento de 4,7% na comparação anual.

Mais importante ainda foi a evolução do NOI (Resultado Operacional Líquido). Esse indicador, que mede a rentabilidade real dos imóveis, atingiu R$ 253,40 por metro quadrado, um crescimento de 9,0% sobre o 3T24.

O fato de o NOI ter crescido quase o dobro das vendas (9% contra 4,7%) demonstra que o fundo conseguiu repassar inflação aos aluguéis e controlar as despesas dos shoppings com eficiência.

Entre os ativos individuais, os destaques de crescimento de vendas foram o Shopping Franca (+6,8%), o Bauru Shopping (+5,8%), o Mooca Plaza (+5,7%) e o West Plaza (+5,3%).

A vacância do portfólio manteve-se estável ao longo de 2025, operando com cerca de 5,0% da Área Bruta Locável (ABL) vaga. A gestão classifica esse nível como adequado e até "estratégico".

Segundo o relatório, manter uma pequena parcela de ABL disponível permite flexibilidade para a entrada de novos lojistas que possam qualificar o mix de operações, substituindo inquilinos de menor performance.

Por fim, a gestão lembrou que a venda de 10% do Shopping Jardim Sul, realizada anteriormente, só terá seus reflexos plenos nos indicadores operacionais a partir de outubro. Esses dados detalhados serão apresentados no próximo relatório gerencial.

AZPL11 lucra R$ 3,4 milhões e age rápido em vacância de Jandira

Enquanto o HGBS11 expande sua presença em shoppings com novas aquisições, o fundo híbrido AZPL11 demonstrou agilidade comercial ao repor rapidamente um inquilino em seu galpão logístico, conseguindo um incremento real no valor do aluguel.

O AZPL11 registrou um desempenho estável em outubro, reportando um resultado líquido de R$ 3,4 milhões. Com base nesses números, a distribuição de dividendos foi mantida em R$ 0,075 por cota.

Fonte: AZPL11

O pagamento foi realizado em 14 de novembro, para investidores posicionados até o fim de outubro. Considerando o preço de fechamento do mês, o rendimento equivale a um dividend yield mensal de 0,97%.

No portfólio de "tijolo", houve uma movimentação relevante no galpão de Jandira (SP). Um inquilino desocupou 3.886 m², o equivalente a 8,5% da área física do fundo.

A vacância, porém, durou pouco. Metade desse espaço (1.943 m²) já foi comercializada na primeira quinzena de novembro, demonstrando a agilidade da gestão na reposição.

Novo aluguel sobe 20% e confirma tese; crédito segue rentável

O destaque da nova locação foi o valor acordado: o contrato foi fechado por um preço 20,8% acima do anterior. Segundo a gestão, isso confirma a alta liquidez dos ativos.

O movimento também reforça a tese de que os imóveis do portfólio estão alugados abaixo do valor de mercado, abrindo espaço para revisões positivas de renda no futuro.

Com a nova locação, o ativo de Jandira opera agora com 96,3% de ocupação, enquanto o galpão de Cajamar segue totalmente ocupado (100%).

No segmento de crédito, amortizações antecipadas e recompras reduziram a exposição para 54,6% do patrimônio líquido. A rentabilidade da carteira de papel segue forte, com retorno médio de CDI + 3,06% e IPCA + 10,87% ao ano.