CPUR11 vende imóveis e reporta inadimplência; SARE11 avança em processo de liquidação

O fundo de investimento imobiliário Capital Arbitrage Real Estate (CPUR11) comunicou ao mercado dois eventos relevantes nesta semana. O principal foi a conclusão da venda de três imóveis de seu portfólio, que são as unidades de supermercado locadas ao GPA, por um valor total de R$ 98,85 milhões.

Em um fato separado, o fundo também informou que o não pagamento do aluguel de julho por duas inquilinas gerou um impacto negativo na última distribuição de dividendos.

Fonte: Google Finance

A venda dos ativos, que já havia sido sinalizada ao mercado em novembro de 2024, faz parte da estratégia de gestão ativa e reciclagem de portfólio do fundo, e deve gerar um lucro de mais de R$ 6,7 milhões. Já a inadimplência, embora com impacto financeiro pequeno, acende um ponto de atenção para os cotistas sobre o risco de crédito da carteira.

A venda dos imóveis e a estratégia de reciclagem de portfólio

O CPUR11 concluiu a venda das lojas GPA – Tito, GPA – Santana e GPA – Granja Viana para o fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), que com a transação, aumentou sua presença na região metropolitana de São Paulo.

O valor final da negociação foi de R$ 98.850.404,92. Uma parte significativa desse montante, R$ 55.341.780,02, não entrará no caixa do fundo, pois o TRXF11 assumiu diretamente as dívidas que o CPUR11 possuía e que estavam atreladas a esses imóveis, vinculadas a dois Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Segundo a gestora do CPUR11, a venda se insere na política de gestão ativa do fundo, que busca otimizar os resultados através da reciclagem de ativos. Isso significa vender imóveis que já atingiram um bom nível de valorização para realizar o lucro e reinvestir os recursos em outras oportunidades.

Os três supermercados vendidos estão atualmente ocupados pela Companhia Brasileira de Distribuição (GPA), sob contratos de locação na modalidade "atípica", que são contratos de longo prazo com vencimentos previstos entre 2030 e 2032.

Análise dos resultados financeiros da operação

A venda dos três ativos resultará em um ganho de capital relevante para os cotistas do CPUR11. O lucro líquido total da operação, considerando todos os custos, foi de R$ 6.768.036,34, o que representa um valor de aproximadamente R$ 0,1085 por cota.

Além do lucro em caixa, a transação também gerou um ganho patrimonial de R$ 6.145.404, refletindo a valorização dos imóveis desde a sua aquisição pelo fundo.

Os ativos vendidos são considerados estratégicos e bem localizados. A unidade de Santana, na zona norte de São Paulo, possui 4.215 m² em uma região de grande concentração comercial.

O ativo da Granja Viana, em Cotia (SP), conta com 5.110 m² em uma área de alto padrão com intenso fluxo de consumidores. Por fim, a unidade da Vila Romana, na zona oeste da capital paulista, tem 3.560 m² e está inserida em um bairro já consolidado.

Inadimplência de julho impacta distribuição de dividendos

Em um comunicado separado, o fundo informou ao mercado que parte do aluguel referente ao mês de julho de 2025 não foi paga por duas de suas inquilinas, a AM PATT Publicidade e a Clínicas Oncológicas Integradas.

O não pagamento teve um efeito direto sobre a remuneração distribuída aos cotistas no último mês.

A inadimplência total desses dois locatários reduziu a distribuição de dividendos em R$ 0,0065277 por cota. Embora o impacto financeiro por cota seja pequeno, o evento serve como um lembrete do risco de crédito presente na carteira de qualquer fundo imobiliário.

A gestão do CPUR11 informou que já está aplicando as penalidades e os encargos previstos nos contratos de locação e que, assim que os pagamentos pendentes forem regularizados, os valores serão repassados aos investidores em distribuições futuras. 

SARE11 avança em processo de liquidação e suspende dividendos

Enquanto o CPUR11 segue com sua gestão ativa de portfólio, o fundo imobiliário Santander Real Estate (SARE11) se encontra em uma fase diferente de seu ciclo de vida, avançando nos trâmites para sua liquidação e incorporação pelo BTLG11.

O SARE11, que está em processo de ser totalmente incorporado pelo BTG Pactual Logística (BTLG11), informou em seu último relatório gerencial que a distribuição de dividendos continua suspensa. A suspensão, que está em vigor desde 1º de julho de 2025, permanecerá até que a liquidação do fundo seja finalizada, com a transferência de todos os seus ativos para o BTLG11.

Ao fim do processo, os cotistas do SARE11 receberão cotas do BTLG11 e o resultado acumulado do fundo, que atualmente é de aproximadamente R$ 13 milhões (R$ 0,14 por cota). A gestão informou que os trâmites estão em ritmo avançado e a expectativa é concluir a operação até o fim de 2025.

Apesar da ausência de dividendos, a cota do SARE11 no mercado secundário apresentou uma valorização de 1,9% em julho, ampliando para 29% a alta acumulada no ano. O desempenho supera com folga o do IFIX, que, após cinco meses de ganhos, recuou 1,4% em julho, embora ainda registre uma valorização de 10,3% em 2025. No mês de julho, o fundo registrou uma receita total de R$ 8,111 milhões e um resultado líquido de R$ 4,994 milhões.

Novidades no portfólio e na estrutura da dívida

O relatório também trouxe atualizações sobre o portfólio imobiliário do SARE11. O galpão de Santo André, principal ativo do fundo, segue em processo de diligência pelo grupo Assaí, que mantém a execução de obras no local.

A gestão informou que o BTLG11, futuro proprietário dos ativos, já anunciou a intenção de vender os imóveis corporativos do portfólio, como o WT Morumbi, assim que assumir a propriedade. O WT Morumbi, por sua vez, tem recebido novas visitas de interessados, o que abre a possibilidade de uma nova locação ainda no segundo semestre.

Em relação à estrutura de capital, o fundo possui uma dívida na forma de um CRI atrelado ao IPCA mais uma remuneração de 6% ao ano, que foi assumida na aquisição do WT Morumbi.

A gestão detalhou que os pagamentos de juros são mensais, enquanto as amortizações do principal seguem um calendário específico, com pagamentos maiores concentrados nos meses de maio e novembro, somando 10% ao ano. Esse cronograma é um ponto de atenção para o fluxo de caixa do fundo durante a fase final de sua liquidação.