BTLG11 tem lucro menor, mas vende ativos do SARE11 por R$ 557 milhões com ganho de capital de R$ 24 milhões

O fundo de investimento imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de setembro de 2025, informando um lucro líquido de R$ 20,02 milhões.

O resultado representa uma queda em relação ao mês anterior, agosto, quando o fundo havia alcançado R$ 29,58 milhões.

Apesar da queda no resultado líquido mensal, o período foi extremamente movimentado para a gestão.

Esta concluiu a aquisição do portfólio do SARE11 e, em poucos dias, anunciou a venda dos ativos corporativos adquiridos na transação por um valor R$ 110 milhões acima do preço de compra, gerando um ganho de capital expressivo para o fundo.

Fonte: BTG Pactual

Em paralelo, o fundo manteve a distribuição de dividendos em R$ 0,79 por cota, valor que será pago em 24 de outubro. O relatório também detalhou o recebimento da última parcela de uma venda de ativos mais antiga e uma série de novas locações e revisionais em sua carteira de galpões logísticos.

Análise do resultado de setembro e da distribuição de dividendos

O lucro líquido de R$ 20,02 milhões em setembro foi impactado por uma queda na receita recorrente em comparação com o mês anterior, mas foi complementado por um ganho de capital não recorrente.

Durante o mês, o fundo concluiu o recebimento da última parcela referente à venda dos ativos BTLG Feira de Santana e BTLG Guarulhos. Essa etapa final da transação totalizou R$ 21 milhões e gerou um lucro adicional de cerca de R$ 8,7 milhões para o fundo, o equivalente a R$ 0,19 por cota, que ajudou a compor o resultado do período.

Apesar da queda no resultado líquido de um mês para o outro, a gestão destacou que tanto a receita de locação quanto o fluxo de caixa do fundo voltaram a se estabilizar em setembro, após alguns ajustes pontuais que haviam sido observados no mês anterior.

A distribuição de dividendos foi mantida em R$ 0,79 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 9,1%, calculado sobre o valor de fechamento da cota em setembro.

Aquisição do SARE11 e a venda relâmpago dos ativos corporativos

O principal destaque do mês foi a conclusão da aquisição dos ativos do fundo SARE11, uma transação avaliada em R$ 447 milhões e que foi integralmente paga com a entrega de cotas do BTLG11 ao SARE11 (que serão distribuídas aos cotistas do SARE11 em sua liquidação).

Essa aquisição trouxe para dentro do portfólio do BTLG11 três imóveis: um ativo logístico em Santo André e dois edifícios corporativos (lajes corporativas) em São Paulo: o WT Morumbi e o Work Bela Cintra.

Como a estratégia do BTLG11 é focada exclusivamente em imóveis do segmento logístico, a gestão agiu rapidamente para reciclar os ativos que não faziam parte de sua tese de investimento. Poucos dias após a conclusão da aquisição, a gestão anunciou a venda dos dois imóveis corporativos (WT Morumbi e Work Bela Cintra) pelo montante de R$ 557 milhões.

A venda, realizada em um curto espaço de tempo, foi altamente lucrativa para o fundo. A transação gerou um ganho de capital de 12% sobre o valor de aquisição desses ativos e um lucro líquido estimado de R$ 24 milhões, o que equivale a R$ 0,54 por cota.

O fechamento final dessa operação de venda ainda depende do cumprimento de condições precedentes, como a aprovação formal pelo CADE (Conselho Administrativo de Defesa Econômica).

Gestão ativa da carteira logística e novas locações

Enquanto realizava as grandes transações de portfólio, a gestão do fundo também manteve uma atividade comercial intensa em seus ativos logísticos. No BTLG Hortolândia, ocorreu a saída de dois locatários que ocupavam uma área de cerca de 5 mil metros quadrados.

No entanto, o espaço foi imediatamente substituído por um novo inquilino que já atuava no local e decidiu expandir sua operação. O novo contrato de locação foi fechado com um valor de aluguel 10% superior ao do contrato anterior.

Além dessa movimentação, o fundo firmou novos contratos em outros dois empreendimentos. No BTLG Ribeirão Preto, foi locada uma área de 1,5 mil metros quadrados em um contrato com prazo de 3 anos.

No BTLG Cabreúva, foi fechado um contrato para uma área de 5,4 mil metros quadrados, com prazo de 10 anos. Ambos os contratos foram assinados dentro dos parâmetros de aluguel de mercado.

A gestão também concluiu uma importante renegociação no BTLG Mauá. O fundo finalizou a revisão contratual (revisional) de uma locatária que ocupa 7% da área total do ativo. A negociação resultou em um aumento real de 25% no valor do aluguel, o que representa um ganho significativo de receita para o fundo.

Com isso, 14% da área total do empreendimento já teve seus contratos atualizados, e a gestão informou que novas negociações com outros inquilinos do mesmo imóvel seguem em andamento.

Perfil do portfólio e o impacto na vacância

Com as novas aquisições e vendas, o portfólio do BTLG11 passou a ser composto por 33 imóveis, sendo que um deles está em processo de alienação (venda).

A carteira totaliza 1,3 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL) e mantém sua forte concentração estratégica no estado de São Paulo, onde estão localizados 90% dos ativos.

Fonte: StatusInvest

A vacância financeira consolidada do fundo teve uma leve elevação e encerrou setembro em 2,6%. A gestão explicou que essa alta na vacância não se deveu a saídas de inquilinos nos galpões antigos, mas sim à entrada do novo imóvel BTLG Santo André, que foi adquirido na transação com o SARE11.

O ativo logístico de Santo André ainda apresenta uma vacância de 44% e, por isso, se tornou um dos principais focos de atenção da equipe comercial do fundo para os próximos meses, com o objetivo de reduzir a área vaga e aumentar a geração de receita.