REIT คืออะไร?

4 นาที
อัพเดทครั้งล่าสุด 20 ต.ค. 2566 10:05 น.
coverImg
แหล่งที่มา: DepositPhotos

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT คือคำที่นักลงทุนอาจเคยได้ยินกันมาบ้างแล้ว เพราะ REIT ได้มีการเพิ่มเข้ามาทำการซื้อขายในตลาดหุ้นไทยแล้วตั้งแต่ปี 2018 จากนั้นก็กลายเป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนสำหรับนักลงทุนตลอดมา แต่ก็มีบางช่วงที่ REIT ให้ผลตอบแทนดีและบางช่วงก็ให้ผลตอบแทนไม่เป็นไปตามที่นักลงทุนคาดหวัง สิ่งเหล่านี้เกิดจากอะไร REIT คือการลงทุนแบบไหนกันแน่ คราวนี้เราจะพาทุกท่านไปทำความรู้จักกับเครื่องมือทางการเงินตัวนี้กัน

REIT คืออะไร

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ Real Estate Investment Trust – REIT คือ “กองทรัพย์สิน” ที่ถือครองและบริหารโดยผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งจะเป็นผู้ระดมทุนจากการขายหน่วยลงทุนให้กับนักลงทุนและบริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อจ่ายคืนผลตอบแทนจากการบริหารกองทรัพย์สินนั้นคืนกลับไปให้

 

“กองทรัพย์สิน” ที่ REIT ถืออยู่มักมีลักษณะที่สามารถสร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจเป็นได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน โกดัง โรงแรม ห้างสรรพสินค้า โครงข่ายการสื่อสาร แล้วนำรายได้นั้นมาจ่ายคืนเป็นผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ทำให้ผลตอบแทนของ REIT มักมีลักษณะการจ่ายที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ


ประโยชน์ของ REIT มีไว้ทำไม

  • สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน

    สามารถนำทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้ที่มีอยู่ เช่น คอนโด โกดังสินค้า โรงแรม ฯลฯ มาระดมเงินทุนจากผู้ซื้อหน่วยลงทุนเพื่อนำไปพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ได้


  • สำหรับผู้ลงทุน

    ช่วยให้มีทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ไม่ต้องใช้เงินจำนวนมากเพื่อเข้าซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเอง ทั้งยังมีมืออาชีพคอยบริหารจัดการและจัดสรรผลประโยชน์จ่ายคืนเป็นผลตอบแทนได้อย่างน่าเชื่อถือภายใต้การกำกับตรวจสอบของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง


REIT vs Property Fund

REIT มีลักษณะคล้ายกับ Property Fund ซึ่งเป็นสิ่งที่คาดเดาได้ไม่ยากเพราะ REIT เป็นเครื่องมือทางการเงินที่พัฒนารูปแบบจาก Property Fund ให้มีความคล่องตัวและมีมาตรฐานการดำเนินงานที่เป็นสากลมากขึ้น ทั้ง REIT และ Property Fund ยังมีความแตกต่างกันใน 3 ด้าน คือ


  • ลักษณะทั่วไป

    Property Fund จะมีลักษณะเป็นกองทุนรวมที่ไม่จำเป็นต้องมีใบรับฝากหลักทรัพย์ ขณะที่ REIT มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ ภายใต้การกำกับดูแลของกลต. และต้องได้รับความเห็นชอบจากตลท.


  • รูปแบบการลงทุน

    Property Fund จำกัดการลงทุนไว้เฉพาะใน Positive List ของ กลต. และไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ ขณะที่ REIT ลงทุนได้ยืดหยุ่นกว่าและสามารถลงทุนในสินทรัพย์ต่างประเทศรวมถึงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม


  • การจัดสรรและเสนอขายหน่วยลงทุน

    Property Fund มีการเสนอขายและจัดสรรหน่วยลงทุนคล้ายกองทุนรวมที่ไม่ต้องดำรงสถานะ free float ไม่ต้องประชุมผู้ถือหน่วย ขณะที่ REIT มีการเสนอขายและจัดสรรหน่วยลงทุนคล้ายบริษัทจดทะเบียน (หุ้น) ที่ต้องมีรายย่อยถือไม่น้อยกว่า 15% และต้องจัดประชุมผู้ถือหน่วยทุกปี


จะเห็นได้ว่า REIT และ Property Fund แม้จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน แต่ก็มีความแตกต่างกันอยู่บ้าง โดยรูปแบบของ REIT จะมีความยืดหยุ่นมมากขึ้นและมีข้อกำหนดในการจัดสรรหุ้นเข้มข้นกว่า สำหรับประเทศไทยในปัจจุบันจึงไม่มี Property Fund ออกใหม่แล้ว เพราะถูกกำหนดให้จัดทำในรูปแบบของ REIT ทั้งหมด และ REIT ยังสามารถรวมไปถึง Infrastructure Fund ได้ด้วย

ประเภทของ REIT

REITs


REIT สามารถแบ่งออกเป็นประเภทต่าง ๆ ได้หลายแบบขึ้นอยู่กับการใช้เกณฑ์ใดในการจำแนก เช่น


REIT แบ่งตามสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

  • ประเภทกรรมสิทธิ์ (Freehold)

    คือ ทรัสต์ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และบริหารรายได้ เช่น ค่าเช่า จากอสังหาริมทรัพย์นั้น แล้วนำมาจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน หน่วยลงทุนของ REIT ประเภทนี้สามารถปรับขึ้นลงได้ตามมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนไป เช่น มีการสร้างสิ่งปลูกสร้างเพิ่มในที่ดิน ก็ทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น ส่งผลให้มีโอกาสจัดเก็บรายได้จากที่ดินได้มากขึ้น และมูลค่าหน่วยลงทุนจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น


  • ประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold)

    คือ ทรัสต์ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่มีสิทธิได้ดอกผลจากอสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น มีสิทธิที่ได้จากการเช่า กองทรัสต์จะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นมาบริหารจนได้มาซึ่งรายได้แล้วนำมาจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งเมื่อหมดเวลาได้สิทธิในการใช้อสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น หมดสัญญาเช่า มูลค่าหน่วยลงทุนใน REIT ตัวนี้จะเหลือศูนย์ เพราะไม่สามารถจ่ายผลตอบแทนได้อีก ดังนั้นเมื่อเวลาผ่านไปมูลค่าหน่วยลงทุนของ REIT ประเภทสิทธิการเช่าจะค่อย ๆ ลดลงตามเวลาตามไปด้วย


REIT ลักษณะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

  • การลงทุนทางตรง

    เป็น REIT ที่มีกรรมสิทธิหรือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้นั้นโดยตรง


  • การลงทุนทางอ้อม

    เป็น REIT ที่ถือหุ้นในบริษัทอื่นโดยที่บริษัทนั้นจะเข้าไปลงทุนในอสังหาริทรัพย์ที่สร้างรายได้อีกที 


REIT แบ่งตามประเภทธุรกิจของอสังหาริมทรัพย์

  • ค้าปลีก (Retail REIT)

  • เช่น กองทรัสต์ที่บริหารรายได้จากการให้เช่าที่ขายสินค้าในห้างสรรพสินค้า ค้าปลีก เอาท์เล็ต ฯลฯ


  • ที่อยู่อาศัย (Residential REIT)

    เช่น กองทรัสต์ที่บริหารรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย เช่น โรงแรม คอนโด อพาร์ทเมนต์ หอพัก ฯลฯ


  • บริการสุขภาพ (Healthcare REIT)

    เช่น กองทรัสต์ที่บริหารรายได้จากอสังหาในส่วนของการบริการสุขภาพ เช่น โรงพยาบาล ศูนย์สุขภาพ ศูนย์พักพิงวัยเกษียณ ฯลฯ


  • สำนักงาน (Office REIT)

    เช่น กองทรัสต์ที่บริหารรายได้จากการให้เช่าพื้นที่สำนักงานต่าง ๆ 


  • โครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructuter REIT)

    เช่น กองทรัสต์ที่บริหารรายได้จากการให้เช่าโครงข่ายสื่อสาร ท่อส่งพลังงาน ฯลฯ


REIT แต่ละประเภทมีโครงสร้างการจ่ายผลตอบแทนและปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการจ่ายผลตอบแทนที่แตกต่างกันออกไป

ปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่า REIT

มูลค่าของ REIT มาจากสองส่วน คือ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ถือครองอยู่ และ กระแสรายได้ที่คาดว่าจะสามารถบริหารจัดเก็บได้จากอสังหาริมทรัพย์นั้นในอนาคต


  • มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

    เปลี่ยนไปได้จากหลายปัจจัย เช่น รูปแบบกรรมสิทธิที่ REIT มีในอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) จะมีมูลค่าอสังหาลดลงเรื่อย ๆ ส่งผลให้มูลค่า REIT ลดลงเรื่อย ๆ เช่นกัน นอกจากนี้ปัจจัยเช่น สภาพเศรษฐกิจที่ทำให้เกิดทำเลที่ดี มีสาธารณูปโภคผ่าน มีการลงทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น ก็ทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ส่งผลให้มูลค่า REIT เพิ่มขึ้นได้


  • กระแสรายได้ที่คาดว่าจะบริหารจัดเก็บได้

    ส่งผลต่อเงินปันผลที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้ ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจ เช่น เกิดการเติบโตของผู้เช่าสำนักงานมากขึ้น ส่งผลให้ Office REIT จัดเก็บรายได้ได้มากขึ้นก็ปันผลได้มากขึ้น หรือเกิดความไม่สงบและเหตุร้ายก็ทำให้นักท่องเที่ยวลดลง ส่งผลให้ REIT ที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทโรงแรมมีรายได้ลดลง และปันผลได้น้อยลงในที่สุด

จุดเด่นและจุดด้อยของการลงทุนใน REIT

REIT


REIT คือเครื่องมือทางการเงินที่ไม่ต่างจากเครื่องมือตัวอื่น ๆ ตรงที่มีทั้งจุดดีและจุดด้อยดังนี้


จุดเด่นของการลงทุนใน REIT

  • มีสภาพคล่องสูง สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ง่ายในตลาด Exchange (SET) 


  • สามารถใช้เป็นตัวเลือกในการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ของพอร์ตการลงทุน ด้วยการเพิ่มทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์


  • มีความโปร่งใส ทั้งการจดทะเบียนจัดตั้ง เสนอขาย และการตรวจสอบเผยแพร่ข้อมูลการดำเนินการ ทั้งหมดอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง


  • สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ในลักษณะที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ


จุดด้อยของการลงทุนใน REIT

  • ผลตอบแทนที่ได้จากเงินปันผลของ REIT ต้องถูกหักภาษี 10% หรือนำไปรวมลดหย่อนภาษีรายได้ประจำปี


  • เป็นการลงทุนที่มีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย


ทั้งจุดเด่นและจุดด้อยของการลงทุนใน REIT เป็นเงื่อนไขที่นักลงทุนควรนำไปประกอบการพิจารณาก่อนเข้าลงทุนเพื่อให้การลงทุนนั้นตอบโจทย์ความต้องการของตัวเองได้มากที่สุด


ตัวอย่างกองทุน REIT ในประเทศไทย

  • ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT)

    เป็น Leasehold REIT ที่นำสินทรัพย์ของโครงการเซ็นทรัลต่าง ๆ และอาคารสำนักงาน รวมถึงโรงแรมฮิลตันพัทยามาเป็นสินทรัพย์ภายใต้การบริหารของกองทรัสต์ โดยมีอัตราเงินปันผล 8.35% ต่อปีเมื่อคิดจากราคาปัจจุบันที่ 9.85 บาท


  • ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท (IMPACT)

    เป็น Freehold REIT ในที่ดิน  อาคารและศูนย์ประชุมอิมแพ็คเมืองทองฯ จำนวน 4 อาคาร และสาธารณูปโภคในที่ดินนั้น มีอัตราเงินปันผล 4.69% ต่อปีเมื่อคิดจากราคาปัจจุบันที่ 12.80 บาท


  • ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART)

    เป็นทั้ง Freehold และ Leasehold REIT ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารค่าเช่าโกดังในการจัดเก็บสินค้า ปัจจุบันมีอัตราเงินปันผลที่ 7.63% ต่อปีเมื่อคิดจากราคาปิดที่ 9.50 บาท


  • กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานบรอดแบนด์อินเทอร์เน็ต จัสมิน (JASIF)

    เป็น Freehold Infrasturcture Fund ที่มีกรรมสิทธิในเส้นใยแก้วนำแสงจำนวน 1,680,500 คอร์กิโลเมตร และได้รายได้จากการให้ TTTBB เช่าตามสัญญาเช่าที่มีอยู่ และมีอัตราเงินปันผล 13.73% ต่อปีเมื่อคิดจากราคาปัจจุบันที่ 6.70 บาท

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT คือตัวเลือกการลงทุนสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสร้างกระแสเงินสดที่มากกว่าดอกเบี้ยฝากประจำ ด้วยเงินปันผลที่กองทรัสต์บริหารมาได้จากการให้เช่าและดอกผลจากอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ถือครองอยู่ อย่างไรก็ดีเครื่องมือทางการเงินตัวนี้ก็ยังมีทั้งจุดเด่นและจุดด้อย รวมถึงรายละเอียดที่ต้องคำนึงถึงก่อนการเข้าลงทุน เพื่อให้สามารถสร้างผลตอบแทนได้ตามเงื่อนไขและเป้าหมายที่นักลงทุนแต่ละคนวางไว้ในที่สุด


บทความที่คุณอาจจะสนใจด้วย>>

กองทุนรวมคืออะไร? 4 อย่างที่ต้องรู้ก่อนเปิดบัญชีกองทุนรวม!

สินทรัพย์หมุนเวียนคืออะไร และ มีอะไรบ้าง


*** ลงทุนมีความเสี่ยง ในการเทรด CFD ท่านไม่ได้เป็นเจ้าของของสินทรัพย์อ้างอิงใดๆ และอาจไม่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนทุกท่าน ซึ่งอาจส่งผลให้ท่านสูญเสียเงินลงทุนขั้นต้น เพื่อเข้าใจถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นท่านควรพิจารณา เอกสารเปิดเผยข้อมูลความเสี่ยง ก่อนที่จะใช้บริการของเรา


การลงทุนมีความเสี่ยง เนื้อหาของบทความนี้ใช้สำหรับการอ้างอิงเท่านั้น ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน

บทความนี้มีประโยชน์หรือไม่?
บทความที่เกี่ยวข้อง
placeholder
หาเงินออนไลน์ ถูกกฎหมาย! แนะนำ 26 วิธีหาเงินออนไลน์การหาเงินหลักล้านไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไปในยุคที่ไร้พรมแดนและทุกคนสามารถเข้าถึงสื่อโซเชียลมีเดียได้อย่างเท่าเทียมกัน ห้ามพลาดกับวิธีหาเงินออนไลน์ทั้ง 26 แบบที่เรานำมาฝาก
ผู้เขียน  MitradeInsights
การหาเงินหลักล้านไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไปในยุคที่ไร้พรมแดนและทุกคนสามารถเข้าถึงสื่อโซเชียลมีเดียได้อย่างเท่าเทียมกัน ห้ามพลาดกับวิธีหาเงินออนไลน์ทั้ง 26 แบบที่เรานำมาฝาก
placeholder
วิธีดูกราฟราคาทองที่นักลงทุนทองคำต้องรู้ ฉบับมือใหม่ต้องอ่านขึ้นชื่อว่าทองคำ หลายคนคงทราบกันดีอยู่แล้วว่าเป็นสินทรัพย์อันมีค่า ยอดนิยมตลอดปี ไม่ว่าใครก็อยากมีไว้ครอบครอง แต่นักลงทุนมือใหม่หลายคนยังไม่ทราบปัจจัยที่ส่งผลต่อการขึ้นลงของราคาทอง ถ้านักลงทุนสามารถวิเคราะห์และดูสถิติของราคาทองคำเป็น ก็จะรู้ได้ว่าช่วงเวลาใดควรซื้อ ช่วงเวลาใดควรขาย เพื่อสร้างกำไรให้นักลงทุนได้อย่างง่ายดาย เพื่อไม่ให้เสียโอกาสของการลงทุน ไปอ่านในบทความกัน
ผู้เขียน  MitradeInsights
ขึ้นชื่อว่าทองคำ หลายคนคงทราบกันดีอยู่แล้วว่าเป็นสินทรัพย์อันมีค่า ยอดนิยมตลอดปี ไม่ว่าใครก็อยากมีไว้ครอบครอง แต่นักลงทุนมือใหม่หลายคนยังไม่ทราบปัจจัยที่ส่งผลต่อการขึ้นลงของราคาทอง ถ้านักลงทุนสามารถวิเคราะห์และดูสถิติของราคาทองคำเป็น ก็จะรู้ได้ว่าช่วงเวลาใดควรซื้อ ช่วงเวลาใดควรขาย เพื่อสร้างกำไรให้นักลงทุนได้อย่างง่ายดาย เพื่อไม่ให้เสียโอกาสของการลงทุน ไปอ่านในบทความกัน
placeholder
คำสั่ง Long , Short คืออะไร? ​คำสั่ง Long (Buy), Short (Sell) คืออะไร คราวนี้เราก็จะมาพาเทรดเดอร์ทั้งมือเก่าและมือใหม่ไปทำความรู้จักคำสั่งนี้กัน เพื่อคล้าโอกาสการเทรดและทำกำไรจากความผันผวนของตลาดเงินให้มากขึ้น ตามมาดูกันเลย
ผู้เขียน  MitradeInsights
​คำสั่ง Long (Buy), Short (Sell) คืออะไร คราวนี้เราก็จะมาพาเทรดเดอร์ทั้งมือเก่าและมือใหม่ไปทำความรู้จักคำสั่งนี้กัน เพื่อคล้าโอกาสการเทรดและทำกำไรจากความผันผวนของตลาดเงินให้มากขึ้น ตามมาดูกันเลย
placeholder
10 อันดับแอพหาเงินสร้างรายได้เสริมปี 2566ยังจำเป็นอยู่ไหมกับการทำงานกินเงินเดือนที่ต้องเข้าออฟฟิศทุกวัน ปัจจุบันที่ใคร ๆ ต่างก็นั่งทำงานหารายได้จากหลายช่องทางต้องบอกว่าหมดยุคแล้วกับตอกบัตรเข้าออฟฟิศ และนี่คือทั้งหมดของแอพหาเงินที่เรารวบรวมมาเป็นตัวเลือกสำหรับการสร้างรายได้แบบง่าย ๆ ที่บ้านสำหรับปีนี้ที่เรานำมาฝากกัน
ผู้เขียน  MitradeInsights
ยังจำเป็นอยู่ไหมกับการทำงานกินเงินเดือนที่ต้องเข้าออฟฟิศทุกวัน ปัจจุบันที่ใคร ๆ ต่างก็นั่งทำงานหารายได้จากหลายช่องทางต้องบอกว่าหมดยุคแล้วกับตอกบัตรเข้าออฟฟิศ และนี่คือทั้งหมดของแอพหาเงินที่เรารวบรวมมาเป็นตัวเลือกสำหรับการสร้างรายได้แบบง่าย ๆ ที่บ้านสำหรับปีนี้ที่เรานำมาฝากกัน
placeholder
อินดิเคเตอร์หุ้นคืออะไร? อินดิเคเตอร์หุ้น 3 ประเภทที่มีประโยชน์สำหรับการซื้อขายสิ่งชี้วัดหุ้นคืออะไร? สิ่งชี้วัดหุ้นช่วยในการซื้อขายอย่างไร? ในบทความนี้คุณจะได้เรียนรู้เกี่ยวกับข้อมูลพื้นฐานของสิ่งชี้วัดหุ้น และทีมงานได้เลือกสิ่งชี้วัดหุ้น 3 อันดับสำหรับคุณ
ผู้เขียน  MitradeInsights
สิ่งชี้วัดหุ้นคืออะไร? สิ่งชี้วัดหุ้นช่วยในการซื้อขายอย่างไร? ในบทความนี้คุณจะได้เรียนรู้เกี่ยวกับข้อมูลพื้นฐานของสิ่งชี้วัดหุ้น และทีมงานได้เลือกสิ่งชี้วัดหุ้น 3 อันดับสำหรับคุณ
ราคาเสนอแบบเรียลไทม์