REIT คืออะไร？

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT คือคำที่นักลงทุนอาจเคยได้ยินกันมาบ้างแล้ว เพราะ REIT ได้มีการเพิ่มเข้ามาทำการซื้อขายในตลาดหุ้นไทยแล้วตั้งแต่ปี 2018 จากนั้นก็กลายเป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนสำหรับนักลงทุนตลอดมา แต่ก็มีบางช่วงที่ REIT ให้ผลตอบแทนดีและบางช่วงก็ให้ผลตอบแทนไม่เป็นไปตามที่นักลงทุนคาดหวัง สิ่งเหล่านี้เกิดจากอะไร REIT คือการลงทุนแบบไหนกันแน่ คราวนี้เราจะพาทุกท่านไปทำความรู้จักกับเครื่องมือทางการเงินตัวนี้กัน

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ Real Estate Investment Trust – REIT คือ “กองทรัพย์สิน” ที่ถือครองและบริหารโดยผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งจะเป็นผู้ระดมทุนจากการขายหน่วยลงทุนให้กับนักลงทุนและบริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อจ่ายคืนผลตอบแทนจากการบริหารกองทรัพย์สินนั้นคืนกลับไปให้

“กองทรัพย์สิน” ที่ REIT ถืออยู่มักมีลักษณะที่สามารถสร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจเป็นได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน โกดัง โรงแรม ห้างสรรพสินค้า โครงข่ายการสื่อสาร แล้วนำรายได้นั้นมาจ่ายคืนเป็นผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ทำให้ผลตอบแทนของ REIT มักมีลักษณะการจ่ายที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ

ประโยชน์ของ REIT มีไว้ทำไม

• สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน

  สามารถนำทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้ที่มีอยู่ เช่น คอนโด โกดังสินค้า โรงแรม ฯลฯ มาระดมเงินทุนจากผู้ซื้อหน่วยลงทุนเพื่อนำไปพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ได้

• สำหรับผู้ลงทุน

  ช่วยให้มีทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ไม่ต้องใช้เงินจำนวนมากเพื่อเข้าซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเอง ทั้งยังมีมืออาชีพคอยบริหารจัดการและจัดสรรผลประโยชน์จ่ายคืนเป็นผลตอบแทนได้อย่างน่าเชื่อถือภายใต้การกำกับตรวจสอบของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

  
  

REIT vs Property Fund

REIT มีลักษณะคล้ายกับ Property Fund ซึ่งเป็นสิ่งที่คาดเดาได้ไม่ยากเพราะ REIT เป็นเครื่องมือทางการเงินที่พัฒนารูปแบบจาก Property Fund ให้มีความคล่องตัวและมีมาตรฐานการดำเนินงานที่เป็นสากลมากขึ้น ทั้ง REIT และ Property Fund ยังมีความแตกต่างกันใน 3 ด้าน คือ

• ลักษณะทั่วไป

  Property Fund จะมีลักษณะเป็นกองทุนรวมที่ไม่จำเป็นต้องมีใบรับฝากหลักทรัพย์ ขณะที่ REIT มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ ภายใต้การกำกับดูแลของกลต. และต้องได้รับความเห็นชอบจากตลท.

• รูปแบบการลงทุน

  Property Fund จำกัดการลงทุนไว้เฉพาะใน Positive List ของ กลต. และไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ ขณะที่ REIT ลงทุนได้ยืดหยุ่นกว่าและสามารถลงทุนในสินทรัพย์ต่างประเทศรวมถึงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม

• การจัดสรรและเสนอขายหน่วยลงทุน

  Property Fund มีการเสนอขายและจัดสรรหน่วยลงทุนคล้ายกองทุนรวมที่ไม่ต้องดำรงสถานะ free float ไม่ต้องประชุมผู้ถือหน่วย ขณะที่ REIT มีการเสนอขายและจัดสรรหน่วยลงทุนคล้ายบริษัทจดทะเบียน (หุ้น) ที่ต้องมีรายย่อยถือไม่น้อยกว่า 15% และต้องจัดประชุมผู้ถือหน่วยทุกปี

จะเห็นได้ว่า REIT และ Property Fund แม้จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน แต่ก็มีความแตกต่างกันอยู่บ้าง โดยรูปแบบของ REIT จะมีความยืดหยุ่นมมากขึ้นและมีข้อกำหนดในการจัดสรรหุ้นเข้มข้นกว่า สำหรับประเทศไทยในปัจจุบันจึงไม่มี Property Fund ออกใหม่แล้ว เพราะถูกกำหนดให้จัดทำในรูปแบบของ REIT ทั้งหมด และ REIT ยังสามารถรวมไปถึง Infrastructure Fund ได้ด้วย

REIT สามารถแบ่งออกเป็นประเภทต่าง ๆ ได้หลายแบบขึ้นอยู่กับการใช้เกณฑ์ใดในการจำแนก เช่น

REIT แบ่งตามสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

• ประเภทกรรมสิทธิ์ (Freehold)

  คือ ทรัสต์ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และบริหารรายได้ เช่น ค่าเช่า จากอสังหาริมทรัพย์นั้น แล้วนำมาจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน หน่วยลงทุนของ REIT ประเภทนี้สามารถปรับขึ้นลงได้ตามมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนไป เช่น มีการสร้างสิ่งปลูกสร้างเพิ่มในที่ดิน ก็ทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น ส่งผลให้มีโอกาสจัดเก็บรายได้จากที่ดินได้มากขึ้น และมูลค่าหน่วยลงทุนจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น

• ประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold)

  คือ ทรัสต์ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่มีสิทธิได้ดอกผลจากอสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น มีสิทธิที่ได้จากการเช่า กองทรัสต์จะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นมาบริหารจนได้มาซึ่งรายได้แล้วนำมาจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งเมื่อหมดเวลาได้สิทธิในการใช้อสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น หมดสัญญาเช่า มูลค่าหน่วยลงทุนใน REIT ตัวนี้จะเหลือศูนย์ เพราะไม่สามารถจ่ายผลตอบแทนได้อีก ดังนั้นเมื่อเวลาผ่านไปมูลค่าหน่วยลงทุนของ REIT ประเภทสิทธิการเช่าจะค่อย ๆ ลดลงตามเวลาตามไปด้วย

REIT ลักษณะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

• การลงทุนทางตรง

  เป็น REIT ที่มีกรรมสิทธิหรือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้นั้นโดยตรง

  
  

• การลงทุนทางอ้อม

  เป็น REIT ที่ถือหุ้นในบริษัทอื่นโดยที่บริษัทนั้นจะเข้าไปลงทุนในอสังหาริทรัพย์ที่สร้างรายได้อีกที 

REIT แบ่งตามประเภทธุรกิจของอสังหาริมทรัพย์

• ค้าปลีก (Retail REIT)

• เช่น กองทรัสต์ที่บริหารรายได้จากการให้เช่าที่ขายสินค้าในห้างสรรพสินค้า ค้าปลีก เอาท์เล็ต ฯลฯ

• ที่อยู่อาศัย (Residential REIT)

  เช่น กองทรัสต์ที่บริหารรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย เช่น โรงแรม คอนโด อพาร์ทเมนต์ หอพัก ฯลฯ

• บริการสุขภาพ (Healthcare REIT)

  เช่น กองทรัสต์ที่บริหารรายได้จากอสังหาในส่วนของการบริการสุขภาพ เช่น โรงพยาบาล ศูนย์สุขภาพ ศูนย์พักพิงวัยเกษียณ ฯลฯ

• สำนักงาน (Office REIT)

  เช่น กองทรัสต์ที่บริหารรายได้จากการให้เช่าพื้นที่สำนักงานต่าง ๆ 

• โครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructuter REIT)

  เช่น กองทรัสต์ที่บริหารรายได้จากการให้เช่าโครงข่ายสื่อสาร ท่อส่งพลังงาน ฯลฯ

REIT แต่ละประเภทมีโครงสร้างการจ่ายผลตอบแทนและปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการจ่ายผลตอบแทนที่แตกต่างกันออกไป

มูลค่าของ REIT มาจากสองส่วน คือ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ถือครองอยู่ และ กระแสรายได้ที่คาดว่าจะสามารถบริหารจัดเก็บได้จากอสังหาริมทรัพย์นั้นในอนาคต

• มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

  เปลี่ยนไปได้จากหลายปัจจัย เช่น รูปแบบกรรมสิทธิที่ REIT มีในอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) จะมีมูลค่าอสังหาลดลงเรื่อย ๆ ส่งผลให้มูลค่า REIT ลดลงเรื่อย ๆ เช่นกัน นอกจากนี้ปัจจัยเช่น สภาพเศรษฐกิจที่ทำให้เกิดทำเลที่ดี มีสาธารณูปโภคผ่าน มีการลงทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น ก็ทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ส่งผลให้มูลค่า REIT เพิ่มขึ้นได้

• กระแสรายได้ที่คาดว่าจะบริหารจัดเก็บได้

  ส่งผลต่อเงินปันผลที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้ ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจ เช่น เกิดการเติบโตของผู้เช่าสำนักงานมากขึ้น ส่งผลให้ Office REIT จัดเก็บรายได้ได้มากขึ้นก็ปันผลได้มากขึ้น หรือเกิดความไม่สงบและเหตุร้ายก็ทำให้นักท่องเที่ยวลดลง ส่งผลให้ REIT ที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทโรงแรมมีรายได้ลดลง และปันผลได้น้อยลงในที่สุด

REIT คือเครื่องมือทางการเงินที่ไม่ต่างจากเครื่องมือตัวอื่น ๆ ตรงที่มีทั้งจุดดีและจุดด้อยดังนี้

จุดเด่นของการลงทุนใน REIT

• มีสภาพคล่องสูง สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ง่ายในตลาด Exchange (SET) 

  
  

• สามารถใช้เป็นตัวเลือกในการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ของพอร์ตการลงทุน ด้วยการเพิ่มทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

  
  

• มีความโปร่งใส ทั้งการจดทะเบียนจัดตั้ง เสนอขาย และการตรวจสอบเผยแพร่ข้อมูลการดำเนินการ ทั้งหมดอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

  
  

• สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ในลักษณะที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ

จุดด้อยของการลงทุนใน REIT

• ผลตอบแทนที่ได้จากเงินปันผลของ REIT ต้องถูกหักภาษี 10% หรือนำไปรวมลดหย่อนภาษีรายได้ประจำปี

  
  

• เป็นการลงทุนที่มีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย

ทั้งจุดเด่นและจุดด้อยของการลงทุนใน REIT เป็นเงื่อนไขที่นักลงทุนควรนำไปประกอบการพิจารณาก่อนเข้าลงทุนเพื่อให้การลงทุนนั้นตอบโจทย์ความต้องการของตัวเองได้มากที่สุด

• ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT)

  เป็น Leasehold REIT ที่นำสินทรัพย์ของโครงการเซ็นทรัลต่าง ๆ และอาคารสำนักงาน รวมถึงโรงแรมฮิลตันพัทยามาเป็นสินทรัพย์ภายใต้การบริหารของกองทรัสต์ โดยมีอัตราเงินปันผล 8.35% ต่อปีเมื่อคิดจากราคาปัจจุบันที่ 9.85 บาท

• ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท (IMPACT)

  เป็น Freehold REIT ในที่ดิน  อาคารและศูนย์ประชุมอิมแพ็คเมืองทองฯ จำนวน 4 อาคาร และสาธารณูปโภคในที่ดินนั้น มีอัตราเงินปันผล 4.69% ต่อปีเมื่อคิดจากราคาปัจจุบันที่ 12.80 บาท

  
  

• ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART)

  เป็นทั้ง Freehold และ Leasehold REIT ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารค่าเช่าโกดังในการจัดเก็บสินค้า ปัจจุบันมีอัตราเงินปันผลที่ 7.63% ต่อปีเมื่อคิดจากราคาปิดที่ 9.50 บาท

  
  

• กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานบรอดแบนด์อินเทอร์เน็ต จัสมิน (JASIF)

  เป็น Freehold Infrasturcture Fund ที่มีกรรมสิทธิในเส้นใยแก้วนำแสงจำนวน 1,680,500 คอร์กิโลเมตร และได้รายได้จากการให้ TTTBB เช่าตามสัญญาเช่าที่มีอยู่ และมีอัตราเงินปันผล 13.73% ต่อปีเมื่อคิดจากราคาปัจจุบันที่ 6.70 บาท

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT คือตัวเลือกการลงทุนสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสร้างกระแสเงินสดที่มากกว่าดอกเบี้ยฝากประจำ ด้วยเงินปันผลที่กองทรัสต์บริหารมาได้จากการให้เช่าและดอกผลจากอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ถือครองอยู่ อย่างไรก็ดีเครื่องมือทางการเงินตัวนี้ก็ยังมีทั้งจุดเด่นและจุดด้อย รวมถึงรายละเอียดที่ต้องคำนึงถึงก่อนการเข้าลงทุน เพื่อให้สามารถสร้างผลตอบแทนได้ตามเงื่อนไขและเป้าหมายที่นักลงทุนแต่ละคนวางไว้ในที่สุด